物业管理费是什么费? 物业管理费怎么算

物业管理费一般由以下一些项目构成：公共物业及配套设施的维护保养费用。聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。购买或租赁必需的机械及器材的支出。物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。公共区域植花、种草及其养护费用。更新储备金，即物业配套设施的更新费用。聘请律师、会计师等专业人士的费用。节日装饰的费用。管理者酬金。行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。公共电视接收系统及维护费用。其他为管理而发生的合理支出。另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留**终解释权。

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物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。第五，公平原则。

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物业管理费在进行计算的时候，需要以物业费的单价乘以所购买房屋的建筑面积，在乘以所缴纳的月数，大多数的物业公司都是按照一个季度或者是一年进行收取，但是在计算的时候都是按照每个月进行计算，征收的标准会在物业合同当中进行详细的约定，在签署合约之前要详细阅读合约当中的条款，超出的部分特别是一些不合理的费用是可以拒绝支付的。物业管理的范围有：1、房屋的维护与修缮管理。2、对于实施管理区域内绿化的管理。3、为产权人和使用人提供更加洁净的居住环境。4、对房屋、建筑物以及其他的设施设备的安全进行管理，同时也要保障产权人和使用人的人身安全。5、对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理。6、供水、供电、供气、供热等市政设施的委托管理。

物业收费规定第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

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业内估计在0.7元/平方米.月左右；日前，北京市发改委物价处一位负责人向记者透露，正在制订的《北京市物业服务收费政府指导价标准(征求意见稿)》中，经济适用房实行市场调节已经确定，但是具体的执行还需待制订相关的执行价格标准。该人士称，该政府指导价格会比目前普通商品房物业服务收费政府指导价的基准价(0.90元/平方米.月)略低，但她表示尚不便透露具体数目。包干制还是主要方式假如经济适用房实行市场调节价格，就应该执行目前建设部新下发的《物业服务收费管理办法》中规定的物管收费形式，主要是包干制或酬金制。包干制即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。酬金制则是香港现行的一种收费形式，即物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。酬金制是物管收费完全市场化的一种收费方式，目前北京普通商品房小区的物管收费还是以包干制为主。中原华夏物业管理有限公司副总经理高峰认为，从目前的现实情况来看，实行市场调节行为的经济适用房物管收费还是应该采取包干制的方式。服务和收费对等，业主可能接受中国物业管理协会副秘书长董贤钧认为，经济适用房实行市场调节肯定要受到政府指导价的制约，从目前北京普通商品房物管服务收费基准价调为0.9元/平方米.月、**高只能在基准价上上浮10%计算，实行市场调节行为的经济适用房的收费基准价肯定不会超过该价格。深圳长城物业管理股份有限公司北京分公司副总经理吴崛估计，实行市场调节的经济适用房的物管收费应该在0.7元/平方米.月左右。吴崛说，经济适用房目前所执行的收费标准在一定程度上很难维持物管公司的正常开支，有不少公司是在生存线上挣扎。目前其分公司之所以能够进行正常的物管服务，一定程度上得益于开发商提供的部分经营性用房和停车位的收入补贴物业费的不足。董贤钧认为，物管服务和收费实行的等价收费，业主应该能够接受。同时，将来其市场调节价是由业主委员会和物管公司协商制订的，要保证没有乱收费。物管公司担心业主反对，希望政府减税有业内人士认为，经济适用房物管收费实行市场调节是一种必然。董贤钧指出，现在政府对其定价限定在0.52元/平方米.月，在一定程度上限制了物管公司的管理服务质量的提高，尤其是一些硬件设施的投入大打折扣。高峰认为，从目前的实际情况看，人们对物管服务质量要求越来越高，如果靠市场调节，提高服务水平必然增加费用，但很多经济适用房的买主是冲着房价低和物业管理费便宜而来，提高价格必然会遭很多人会反对，而在比商品房物业收费低的前提下提高服务水平，公司就是损失。所以市场化必须要靠政府出力。高峰建议，物管公司一方面要尽量开展有偿服务，以有偿服务的所得补充经济适用房物管费的不足，进而保证其质量。另一方面需要政府给予这些公司的税收一定的优惠政策，如低税率或者减免某些项目的税收。调查业主：平摊后为1.64元/平方米.月目前，北京的经济适用房物业管理收费实行政府指定价为0.52元/平方米.月，比一般的商品房低。记者调查发现，回龙观的物管费用是0.5元/平方米.月，天通苑和刚入住的北京市销售价格**低的经济适用房项目——瑞海新城均为0.52元/平方米.月。此外，董贤钧透露，目前北京的经济适用房的物管费用收缴率已经达到了97%左右。记者统计中发现，大多数的经济适用房物管公司都具有很高的资质和管理水平。比如回龙观的北京天鸿宝地物业管理公司、天通苑的顺天通物业公司都具有一级资质，而瑞海新城则聘请了全国著名的物管公司——万科物管为顾问，为业主提供一站式的高质量物管服务。虽然物管公司按照国家的规定收取经济适用房的物业费，但有不少经济适用房业主向记者反映，与其他费用一块儿折算，目前他们交的费用并不低。天通苑业主陈先生就算了这样一笔账：物管费用0.52元/平方米.月，水泵维护维修费用1.4元/平方米.年，电梯费0.98元/平方米.月，垃圾费2.5元/户.月。他居住的房子是148.25平方米，一年下来，总的物业管理费用是2911.98元，平摊下来为1.64元/平方米.月。天通苑、回龙观等小区多名业主表示，还是比较认可物管公司实行市场调节行为，即使是多化一点钱，只要把小区的物业维护得好，小区业主安全，物业可以增值都行。从长远来看，对业主来说还是有利的。记者观察变相收费**终损害业主利益事实上，经济适用房目前还没有相关具有针对性的物管服务及收费标准。不少物管公司称其所提供的服务标准都是按照普遍商品房的物管服务内容提供，而所收取的物管费用则是执行的政府指定价格。记者在调查中发现，一些经济适用房的物管公司提供的物管服务内容和普通住宅基本相同，但是还是存在一些服务质量等方面的差别。比如保安的数量以及巡逻的次数等细节方面的差别。经济适用房物管收费低，而业主对物管服务的要求却越来越高。物业公司作为一个独立的经济实体，盈利是其**根本目标，在这种情况下，物业公司变相收费也就很难避免，**终损害业主利益。

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