农村土地流转形式主要有哪几种？

农村土地流转的主要形式有哪些？　　农村土地流转形式1：出租　　出租是指农户将承包来的土地经营权租赁给本集体经济组织以外的经营户或企业。　　农村土地流转形式2：转包　　转包是发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人对土地承包经营权的产权人享有土地承营权使用的权利，获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包是次要的土地流转形式。　　农村土地流转形式3：入股　　入股是农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作经营的土地使用权为年终分红的依据。入股收入按经营效益的高低来确定。桂阳乡王春村以农户270承包土地入股作价的形式发展农业合作社，约占合作社股份的25.0%，合作经营种植中草药，成为当地的特色农业。　　农村土地流转形式4：转让　　是指由第三者代替自己向发包人履行承包合同。　　农村土地流转形式5：互换　　即“物”与“物”交换，承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

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我国国有土地有偿使用制度的形式主要有哪几种？　　（1）土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，由土地使用者按照出让合同的约定向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的**高年限按不同的土地用途确定；出让的方式有协议、招标、拍卖三种。　　（2）土地使用权出租，即国家将土地出租给承租人使用，由承租人向国家缴纳租金的行为。这种方式，出租的年限一般较短，每年缴纳的租金较少，承租人承受能力较强，容易被承租人接受。目前，有的地方已普遍实行了这一有偿使用方式；有的地方正在进行试点。　　（3）土地使用权作价入股，即国家将土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应的股息。这种方式，实质上是国家向企业的一种投资行为。　　（4）土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。　　（5）收缴土地使用费或者场地使用费，外商投资者与中国企业依据《中华人民共和国中外合资经营法》、《中华人民共和国中外合作经营法》等法律，在我国取得土地使用权，中方企业或者外商投资企业依法向中国政府缴纳土地使用费或者场地使用费。

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　　房产过户方式有哪几种　　一、房产过户——赠与　　**常见的多见于父母赠与子女房产的情况下。　　1、房产赠与人与受赠人订立赠与的书面合同，也就是赠与书。根据规定，房产赠与一定要采用书面形式。　　2、依照国家及本市的有关规定，房屋赠与必须办理公证手续。　　3、房产赠与的双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料，按规定缴纳有关税费，获得完税凭证才可办理过户。　　4、房产赠与当事人到房屋所在地的房地产交易核心申请转移过户登记，办理房产所有权转移登记手续。　　5、若没有办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据较高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。在交付过程中需要检查水电费用等是否缴纳完毕。　　二、房产过户——买卖　　多用于一般房屋流转买卖的情况下。　　1、买方准备好**款。　　2、买卖双方带好身份证、户口本、结婚证、房产证。　　3、买卖双方一起把准备好的**款到银行做资金监管。　　4、买卖双方一起到银行签署借款合同，银行审批贷款（需要买卖双方的夫妻双方本人带齐所有的证件到场），一般都在10个工作日内审批结束。　　5、签订借款合同的当天可以和卖方一起到税务机关报税。　　6、银行贷款审批后，买卖双方可以到税务机关缴纳税费。　　7、买卖双方到房屋管理部门办理房屋过户手续。　　8、等房屋产权证出来后，到银行作抵押，银行获得他项权利证书后放款。　　9、查水、电、煤气、暖气、物业的费用。　　10、银行解封**款的资金监管，交接钥匙，搬家。　　三、房产过户——继承　　它是所有权及使用权继受取得方式的一种，具体是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。　　1、继承人委托评估公司对所房屋进行评估。　　2、到被继承房产公证处办理房产继承公证，领取继承公证书（不是法律强制要进行的流程）。　　3、到房地产测绘部门申办房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图（为产权登记做准备）。　　4、到房地产交易中心申请继承登记手续。

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方式一：土地转包家庭土地承包经营权转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。对接包方有两点限制，一是接包方必须和转包方为同一个集体组织，其他集体经济组织成员以及其他单位或个人不得接受转包；二是接包方必须继续从事农业生产经营，改变农业生产用途属于无效行为。其他土地承包经营权转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权在承包期限范围内转给其他单位或个人，按照合同约定的土地用途从事经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。对接包方的限制是必须履行原合同约定的土地用途从事经营，改变土地用途属于无效行为。方式二：土地转让家庭土地承包经营权转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。农户**基本和**可靠的生活来源和保障。因此。《农村土地承包法》规定，耕地、林地、草地，实行人人有份的家庭承包方式，即每个农民均享有承包土地权利，每个农户均享有土地经营权。家庭土地承包经营权转让使原承包方全部或部分失去农村承包土地的经营权，并在承包期内无权向发包方要求以家庭承包方式再承包农村土地。家庭土地承包方式土地流转时，只有在转让方不依靠土地生活的情况下，才应允许转让土地承包经营权。因此,《农村土地承包法》第41条规定：转让方“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”。对受让方的主体资格《农村土地承包法》第41条做出了限定性规定即受让方必须是从事农业生产经营的农户，即农户是受让家庭土地承包经营权的法定唯一主体。

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一、获得土地使用权的方式有哪几种？　　土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。　　二、以出让方式取得国有土地使用权　　1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。　　3、年限：土地使用权出让**高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。　　三、以划拨方式取得国有土地使用权　　1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。　　2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然 无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。　　3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：　　（1）国家机关用地和军事用地；　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。　　4、转让、出租、抵押的限制性规定：　　划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款　　四、以转让方式取得国有土地使用权　　1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。　　2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。　　3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。　　4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。　　5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。　　6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

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