小产权房所有权是怎么确定的？

• 137****5803 小产权房**新政策2018
  《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
  对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。
  小产权房能买吗?
  小产权房能买吗?能不能买，我们要考虑的是买来的用途，是自己住还是转让。如果是自己住的话，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。但如果是投资的话暂时就不要考虑了，在小产权房的**新政策下，转手不方便，且收入也不会很大(目前现状情况下)。
  小产权房有房产证吗?
  小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房,更不会有房产证。
  小产权房屋买卖合同范本
  小产权房屋买卖是很多业主关心的一个问题，小产权房屋买卖合同范本也有很多人想知道，这里为大家提供一份小产权房屋买卖合同参考范本，但按照目前的相关规定等来看小产权房屋买卖是有比较大的风险的，小产权房屋只有集体经济组织内部的成员间可以买卖，是不能上市转让，也不能公证，所以大家一定要注意。
  小产权房交易注意事项
  1、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。 2018-11-27 16:07:09
• 135****8384 所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此，“小产权房”不具备合法性。
  小产权房是这几年我国在土地住房管理上出现的棘手问题。特别是随着多年城市房价暴涨，住房矛盾尖锐，小产权房问题愈加突出地表现出来。在如何处理小产权房上争议非常大。一部分人认为，所谓小产权房是一个根本不存在的东西，即没有产权，根本谈不上承认不承认、确权不确权，一律是违法住房、违法占地，应该一律予以清理；另一部分人认为，应该承认现实现状，承认历史遗留问题，是城市高房价逼迫许多城市市民无奈去购买小产权房，应该坦然面对现实，妥善处理小产权房权属问题。
  笔者此前倾向于前者，但是，在国土部把小产权房处理问题摆上日程并提出要在试点基础上处理小产权房问题后，经过进一步深入了解，小产权房并不是如此前所说的一概不予承认那么简单，其问题相当复杂。如果简单地统统不予承认，可能会伤及一部分群众和市民。比如深圳的情况：截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。如果不考虑历史遗留问题，不面对现实现状，对将近一半建筑面积的小产权房给予全部否定，全部按照违法违建对待，那么，肯定伤及一大部分群众权益，弄不好将会引发群体性事件，从而影响到稳定大局。
  处理小产权房既要考虑历史遗留问题，又要直面现实、面对现状；既要考虑土地管理制度和法律，又要兼顾公平公正；既要从国家整体利益出发，又不能不考虑一部分群体的特殊诉求。现在看，小产权房不是要不要确权的问题，而是如何确权，如何在法律法规下考虑历史原因、面对现实现状、考虑多数人利益和兼顾公平公正上予以确权。笔者有一个不周全的考虑是，总体来说要以失地农民利益为核心，探索小产权房如何确权问题，制定确权标准。比如：对于农民宅基地上建设的小产权房，无论出售与否、出售给谁，都应该给予确权。这既维护了农民权益利益，又照顾到了城市市民购买其小产权房的利益，同时，也在农村农民宅基地流转上进行了有益探索。对于村委员、村民小组自建小产权房出售的，应该了解详细具体情况后，决定是否确权。对于应该确权但属于违法建筑的，应该主要通过改造成为合法建筑后予以确权。对于城市市民通过各种“关系”，到农村通过村民小组或者村委会承诺获得土地，自建大宅子小产权房的，应该一律不予确权，视为违法土地建筑。
  确权的标准如何设定？这个“度”如何把握和拿捏？事关许多百姓的现实利益，事关公平正义，事关法律法规的严肃性，事关政府的公信力。衷心希望深圳试点在“宽与窄”的标准设定上拿捏得当，把握好“尺度”，给全国妥善处理小产权房问题趟出一条可资借鉴的路子。但是，需要强调的是，深圳是一个新兴城市，深圳作为特区，其城区的快速扩张可能使得小产权房问题较为突出。这是与其他地方的差异之处，也就是说，深圳的经验其他地方应该有选择地学习而不是照搬照抄。 2018-11-27 16:06:51
• 144****9124 “小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 2018-11-27 16:06:38
• 133****7096 第一：我们得了解一下，什么是小产权房?
  小产权房是指，一些村集体组织的，在集体土地上盖的房子，只能销售给集体成员的一种房产形式。
  这也不难理解，很多村中城，城中村越来越多，在城市化高速发展的今天，体制跟不上形势的今天，于是出现了小产权房，这样的产物。
  也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。
  村民住上楼房，毕竟也是一种流行趋势和潮流，不进城，在自家土地上住楼房，那何乐而不为呢，对吧!
  第二：小产权房解决农村土地短缺问题，为什么又叫停了呢?
  首先：作为城中村，村中城来讲这样的房地产形式是一种有效的补充，但是作为规模化，势必影响正常的房地产市场。
  每个人都很清楚，小产权房是集体所有，不上市交易，那么税金，土地出让金，甚至土地都是自己家的，购房者本身会省了很多钱。
  那么，问题来了，开发商盯上了这一块，纷纷和村里合作，达到利润的**大化，成规模的在全国蔓延，势必会影响发那个地产整个市场的有序化正常发展。
  其次： 换句话来讲，这些集体利益的房产，政府是没有收一分钱税金，没收一分钱土地出让金的，规模化以后，政府利益受损了。
  长期以往这样发展下去，势必会造成地方政府更多的赤字;房地产税收都知道，是归纳地方政府的;土地出让收入也是归地方政府的;如果税收和土地出让收入减少，地方政府会承载更多的压力，也会影响到地方建设和基础投资。
  这可是大事，改革开放要深化，地方政府功不可没，无力承托就会影响到正确的方向，这里的决不允许小产权房规模化，症结就在这里。
  **后：城镇化的发展必然重要，只是在某些阶段重要;随着发展再到某些阶段，地方利益发展又至关重要了，那么叫停也是必然的。
  再说规模化以后，今后在确权方面，又是一个大的工作量。
  第三：小产权房，合法还是不合法，怎么确定?
  小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的，但是必须具备三个条件：
  首先：必须是村里组织的，由村委会为出面，以集体利益为主的形式;如果是由开发商操作的，那就是违法的，但是目前都是这么操作的，村里出面审批，村里私自出让土地等等，开发商盖房销售和受益。
  其次：建设用地是在集体土地上建设的，土地归村里的所有村民集体所有;但是村里有偿转让给了开发商，村委会变相的成了土地爷。
  **后：购买者和享有者必须为本集体成员所有，由此可以确认，非本村本集体人员购买的，利益将会受损。
  第四：未来农地入市和耕地入市，小产权房也会纳入入市流程;那么正式市场化，需要那些条件?
  首先：批建手续齐全，集体土地所有权必须归属村民所有，建筑为非违章建筑。
  其次：入市补缴纳土地出让金，补缴纳税金，补齐税费统一确权发证。
  **后：必须为本村的村民，你若是，非本村村民将会受到限制，因为只需户口这一项工作，就可以把你排除在外。
  所以：非集体成员，购买小产权房是有风险的，至少未来存在法律确权的风险。 2018-11-27 16:06:30