小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。产权房是指具有国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证和国有或集体土地使用证的产权清晰的房产，包括住房和商业用房以及综合用房。使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。产权房是指依法拥有房屋所有权及土地使用权的房屋。业主对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，并且，业主还可以将该房屋进行抵押贷款。在房地产登记机关，业主是房屋的所有权人和土地使用人。业主的房屋可以自行出租、出售，也可以继承、赠与。使用权的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用权人就是承租人。承租人不得擅自转让承租权，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。
全部3个回答 >小产权房拥有哪些权利？小产权房是否存在所有权？
145****1586 | 2019-06-29 08:41:31
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133****1458 有永久性使用权，继承权，没有所有权。
小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
购买风险
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。 2019-06-29 08:42:02 -
154****6923 看房产证的颜色，如果是红色的，就是大产权房，如果是绿色的，就是小产权房。另外，看房产证上盖的章是你们当地的房管局的章（大产权）还是你们当地政府的章（小产权）。
所谓"小产权"是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做"乡产权"，又叫"小产权"。 2019-06-29 08:41:57 -
157****0831 小产权房的特征
小产权房不是一个法律术语，它是从现实生活中衍生出来的概念。所谓小产权房，就是指建设在农村集体所有土地上的商品性质的房屋，房屋建设目的是为了出售，而购买者是非本村集体经济组织的城镇居民或其他农村人口。
（一）小产权房法律属性
目前国家不承认购买者的所有权，购买人不能取得国家发放的房屋所有权证书，相对于符合国家法律、能够取得房屋所有权证书、土地使用权证的商品房，上述类型的非法建设由于没有经过政府征地和土地出让手续，因此无法办理产权证和土地使用证，只能取得乡、村一级组织发放的不被国家承认的所谓产权证书，所以被称为小产权房。
对于小产权房我们要有一个准确的法律界定，小产权房它实际上是一个无产权房。之所以说它是无产权的，因为我们知道我们平时买的商品房是有两证的，一个是房屋所有权证，还有一个是土地使用权证。而对现在所说的小产权房，这两个证都没有，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。所以实际上这样的房屋是没有任何产权的。所以准确地说，产权对房屋和土地而言没有大小之分，要从有无产权上，而不是从产权大小上面界定，小产权房就是无产权房。
（二）、小产权房的特点
其一，集体土地建设的房屋。“小产权房”**重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。
其二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。
其三，价格便宜。“小产权房”好卖，**主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。
其四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。
其五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。
（三）、小产权房开发模式
“小产权房”从无到有，从小到大，从体到多片，期间经历了很长的时间。大体主要有以下四种模式：
1、由村或乡（镇）主导开发，以“旧村改造”、“新农村建设”、“农民新村”等名义，利用存量宅基地或集体用地，甚至占用耕地建造住宅，除满足当地农民的居住需求外，将其中一部分进行“市场化销售”,以弥补建造住宅的所需资金不足问题，并将所获收益归集体所有,向全体村民分红,并由村委会进行物业管理,安置村民就业。这种类型主要分布在城乡结合部、拟划为城镇区域的广大集体土地区域（比如武陟县城的城关镇）。此类房屋一般以成片开发为主，也有的是数栋、十几栋不等。这是小产权房**普遍的一种模式。
2、开发商借建造安置房机会，搭车搞“房产开发”形成的小产权法。上世纪九十年代初，由于城市化发展和城市建设的需要，为安排城市拆迁户居住，而在城乡结合部等城市总体规划区域内但尚属于集体土地上开发建设的动迁房、和安置房，其中少量房屋开发商拿出来悄悄出售，以弥补资金不足问题。
3、开发企业直接从乡或村租赁30—50年不等的农村集体土地，以农业观光园、农业采摘园等农业开发为名圈地进行住房开发。这种模式正逐渐成为小产权房的重要模式。通过村委会租赁村里的土地,以农业项目开发为名,将一部分土地建设成为瓜果、蔬菜、养殖等农产品开发基地,另一部分则以农业用房的名义开发成为低密度、高档次的商品房予以出售;有的借农业开发之名,实为个人租赁农业用地,签定长期租地合约,然后自己建造别墅对外销售。购买对象多数是城镇居民，有的购买是为了周末度假之用，有的则是买下出租给外地人种植；也有的是城市中心区房价奇高而买之居住的；还有的是为了作为第二套住房之用。
4、由村或农村集体经济组织出地，开发商出资金双方联合搞房产开发，约定按比例分成房屋，各自销售自己分得的房屋。主要分布在城乡结合部农村集体土地范围内（如武陟县以东仲村）。
（四）、小产权房的风险
对于一个规范的房地产市场来说，商品房根本无所谓产权“大、小”、“国有”“集体”之分。所谓“小产权房”，即是无产权房，属于非法产物。而“小产权房”、价格之低也是个不争的事实，然而在低价的背后即隐藏着巨大的风险。相当多的购房者对其购买的风险重视不够或缺乏认识。
其一，购买者的合法权益无保障：无法办理房屋登记，国家不颁发房屋所有权证，业主的占有、使用、收益、处分的权益无法得到充分有效的保护。建设部2007年6月份购买“小产权房”风险提醒曾指出：非集体经济组织成员购买此类房，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税等合法手续。根据我国现行的土地管理法等有关法规，非集体经济组织成员（即城市居民）购买农村集体土地上开发建设的房屋，没有土地管理部门统一发放的国有土地使用证、规划部门发放的规划许可证、建设部门的施工许可证，更没有房屋管理部门发放的商品房销（预）售许可证，购买“小产权房”后，将无法办理《物权法》、《房屋登记办法》所规定的房屋登记，并领取房屋所有权证书；业主在房屋使用过程中的占有、使用、收益、处分等合法权益得不到法律的保护，即使作为完全自住的房屋，没有房屋登记、没有房屋产权证，就意味着购房人不是合法产权，不能以法律为武器来维护自身的权益。一旦集体要求收回土地、房屋或者因为政府规划，要求排除房屋，购房人将得不到法律支持。国土资源部相关负责人就曾公开指出：“土地征收，未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人——当地村镇作出补偿，而不对购房者进行补偿。”国家的拆迁补贴只会给集体土地原来的“村民”，购买人将会得不到任何拆迁安置补贴。
其二，买卖交易合同无效：无效买卖合同得不到法律保护。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村民在本村或者本镇建房是合法的，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员也是法律允许的。但以比较低的价格扩大向本集体经济组织以外成员即城市居民销售是违反有关法律规定的。开发建设的“小房产权”、“地产房”，其本身的开发行为就不合法，而不具备合法用地手续、合法开发手续和商品房合同买卖行为的“小产权房”、“地产房”的交易买卖合同是无效合同，而无效的买卖合同得不到法律的保护。国土资源部曾指出：购买“小产权房”此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者在法院也得不到支持。
其三，购房者权利无法正常行使：交易、转让、继承受到很大限制。
由于“小产品房”只能用于本集体经济组织成员，在市场交易过程中，不能到统一的房地产市场和房交会公开交易，只能进行私下交易，风险加大，交易受到很大限制；在房屋使用过程中，诸如户口办理、子女上学、暖气费发放、过户、继承、抵押、公证等日常生活中受到极大限制，房屋价值无法得到充分体现、延续；购房人无法行使享受正常的权利和应有的效力。
其四，房屋自身的风险：缺乏法律的约束和限制。
我国对商品房的开发、销售、物业管理都有着严格的监管制度，对商品房的设计、施工、监理都有一定的标准与规范，对商品房竣工项目都有相应的一套验收备案合格制度。因此，购买商品房的风险较小，房屋产品质量具有保证，问题出现后也有一定的保护措施。而“小产权房”从土地到开发建设到销售，都无法得到相应的监督、验收保障制度，房屋产品质量不能得到有效保证，而且房屋本身的质量问题出现后，其救济及整修途径也较少，购买人购买后风险较大。
2019-06-29 08:41:51
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按照《宪法》规定，农村的集体土地，属农村集体所有。“小产权房”由于建造在农村集体土地上，作为农村集体的合法财产，应该具有一般意义上的公民房屋财产和土地财产权利。但现行的《土地管理法》却将农民对集体土地的这一重要权利付之阙如。不仅如此，由于与城市政府的利益相违，虽然现实中小产权房比比皆是，但把小产权房界定为“非法”的声音一直强劲。国务院在1999年曾经发文规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。同时要求有关部门，“不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。产权房是指具有国家建设部监制的中华人民共和国房屋所有权证和国有或集体土地使用证的产权清晰的房产，包括住房和商业用房以及综合用房。使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。产权房是指依法拥有房屋所有权及土地使用权的房屋。业主对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，并且，业主还可以将该房屋进行抵押贷款。在房地产登记机关，业主是房屋的所有权人和土地使用人。业主的房屋可以自行出租、出售，也可以继承、赠与。使用权的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用权人就是承租人。承租人不得擅自转让承租权，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。但是，国家为了保护承租人的合法权益，承租人享有优先购买权，如果房屋拆迁，则业主应当合理安置承租人，给予承租人安置同样面积的房屋承租。当然，经双方协商一致，也可以给予相应的货币补偿。一种是单位的福利房，这样的房屋的产权是单位的，个人只有居住权，单位可以随时收回，还有就是小产权房，多数是由旧村改造或还建的，大产权是村子里的，个人手上只有使用权和居住权。
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小产权房**新政策2018《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。小产权房能买吗?小产权房能买吗?能不能买，我们要考虑的是买来的用途，是自己住还是转让。如果是自己住的话，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。但如果是投资的话暂时就不要考虑了，在小产权房的**新政策下，转手不方便，且收入也不会很大(目前现状情况下)。小产权房有房产证吗?小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房,更不会有房产证。小产权房屋买卖合同范本小产权房屋买卖是很多业主关心的一个问题，小产权房屋买卖合同范本也有很多人想知道，这里为大家提供一份小产权房屋买卖合同参考范本，但按照目前的相关规定等来看小产权房屋买卖是有比较大的风险的，小产权房屋只有集体经济组织内部的成员间可以买卖，是不能上市转让，也不能公证，所以大家一定要注意。小产权房交易注意事项1、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。
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首先，购买小产权房具有下面几处风险：第一，因为小产权房不具备国家房产管理部门颁发的产权证，大都是当地村委会或者是镇政府开具的产权证明，这些证明都是属于无效证明，在法律上是得不到认可的，所以购买的小产权房得不到相关的法律保护，依然属于违法建房一类。第二，小产权房无法正常上市流通，由于小产权房没有国家认可的房产证明，所以并不具备进行房产的转让，继承，受益等相关权力。第三，小产权房无法办理相应的过户手续，因为小产权房本身就不具备相应的产权，所以也就没有过户的权力。第四，小产权房享受不到应有的占地，拆迁补偿，如果遇到政府或者是需要占地开发的情况，小产权房只能够得到很少或者是无法得到相应的补偿，因为我们要知道，小产权房的占地使用权归当地村委会或者是乡政府所有，补偿款会直接划给当地的村委会或者是乡政府，那么他们会不会雁过拔毛，能给我们分多少，那都不好说了。第五，小产权房无法进行办理相应的银行抵押或贷款手续，因为我们知道，去银行办理贷款或抵押时，需要向银行提供房屋的合法权证，我们拿不出来这样的合法证明，所以贷款，抵押也就无从谈起。第六，户口没有办法迁入，因为购买的小产权房户口无法迁入，所以购房人以及其子女也很难享受到当地的医疗以及教育资源。第七，政策的不确定性，由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理规定，所以我们购买小产权房未知的风险也在变大。我们生活中选择小产权房大都因为其价格便宜，反正以后自己居住，也不打算转让或者是出售等情况比较常见，但是，我们购买小产权房时上述的风险还是真真切切存在的，不但如此，购买过小产权房以后，还会面临房屋建造质量低下，小区物业管理服务水平不到位，有些甚至是单独的一两栋小产权房，还面临被强拆的风险，所以这些种种的问题我们在购买前一定要考虑清楚，小产权房因为办理不了房产证，也就没有办法按揭贷款购买，付款方式大都是分段付给开发商或者是村委会，资金安全和工期进度也无法得到保障。
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