楼面价是指土地总价格除以该土地的允许**大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的**大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。楼面价的计算公式为:楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积例如,2月6日土拍中的209号地,土地面积为43347.07平方米,**大容积率为3.0,**终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷(43347.07×3.0)=2557元/平方米。
全部3个回答 >地价与房价有什么关系
137****7674 | 2018-11-20 00:18:13-
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137****3568 楼面地价代表着一个项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。商品房的**终售价包含着楼面地价,所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房**终售价的参考标准之一。
楼面地价是房屋建造的土地成本,但房屋成本除了土地成本外,还有建安成本,税费成本,营销成本等,根据这些成本费用,基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少,**终售价大约会在什么范围。
**终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润
楼面地价和建筑成本价都是相对透明的,购房之前,以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比,就能更加明确该项目的房子是否值得购买 2018-11-20 00:31:16 -
145****7521 房价不同于地价,各方面影响因素更为复杂。
地价敏感度高,多反映开发商的需求,另外也与供地优劣相关。
对于房价来说,经济发展形势与政策变化等因素也左右着房价的走势。在2010年大涨的时候,国务院连发三道政令、浙江出台18条、宁波出台21条,严政之下房价稳定住了相当长的时间。
到了2016年,楼市各项政策宽松,整体经济发展势态良好,强势带动了房价的上涨。 2018-11-20 00:31:07 -
134****7709 房价和地价的关系可以从两个角度来看,一个是需求的角度另一个则是供给的角度,如果是从需求的角度来看的话就是房价的上涨导致了地价的上涨,因为房子如果的需求量比较大的话这个时候房价就会出现上涨的情况,而且这个时候房价上涨了地价必定也会跟着上涨;
如果是从供给的角度来看的话就是地价的上涨导致房价上涨,因为房子是需要开发的,如果地价上涨了那就是开发商购买这块的地的价格也是要更高了,而且这时候这块地的价格也算是成本价,所以开发商也是要赚钱的,所以是这种情况的话地价的上涨就会导致房价的上涨。 2018-11-20 00:30:48 -
154****5526 1.计算公式:楼面价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
2.计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米) 2018-11-20 00:30:40
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地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点,地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移,这种收益流也将会发生转移。因而,土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而,地价不是对土地实体的购买价格,而是对土地预期收益的购买价格,其实质是土地未来地租的资本化,即:土地价格:地租/利率。 由此可见,地租与地价是密不可分的,是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果,是地租的资本化,即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系,犹如资本与利息的关系,只要确定了还原利率,两者就能相互推出。 1)绝对地租是土地价格存在的根源 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣,土地所有者在转移其土地所有权时,必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿,而这种补偿的形式就是土地价格。 2)级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租,它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同,从而形成的不同的土地价格。 3)垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外,还因某些土地具有特殊的自然条件,使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。
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“楼面地价”即所谓的楼板价,它是房价构成**基础的部分。房价构成的要素很多,包括土地成本、拆迁成本、设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等,楼板价就是土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。楼板价=土地价格除以土地面积除以容积率。
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层高就是上下两层楼面板之间的高差,其中包含了楼板厚度,比如说层高3米6,则实际的室内净高数值为层高减去楼板的高度,如果有吊顶,还应该减去吊顶高度
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所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。以济南为例,2012年一套普通两居新房80平,按单价8200元计算,平均65万左右;若以工作5年的家庭为单位买房,假设夫妇月工资为3000元,则家庭月收入达到6000元,年收入为7.2万元,这样房价收入比则为9。 家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家,统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚,但在中国情况要复杂得多........ 按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的,中小城市的房价收入比多在六倍以上,属于房价过高的范畴,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。 房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易),所选取的房价是中位数价格,家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。 计算 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即: 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下: 每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入. 关系 房价收入比[1]又是一个比较笼统的指标,只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系,通过不同年份的房价收入比,就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了(北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势)。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅,因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。也就是说,当房价收入比下降时,如果居民不愿意花钱去买住宅,仍然可以简单地归结为“房价高”,这显然是不合理的。