住改商拆迁补偿哪位比较清楚？

• 157****0981 一、你这种情况，应该按照“住改商”的标准进行赔偿。你所谓的按照商品房的说法是概念错误，你的房子不能是住还是经商，本来就是商品房。
  二、对征收范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营用房的补偿， 各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。
  三、你作为被征收人一方，应当注意搜集房屋用于经商使用的工商、税务、房屋管理部门等相关部门所核发的营业执照、税务登记证、房屋租赁许可证等，以便在征收过程中让征收部门能够予以充分考虑。
  四、法律依据：
  1、建设部建房函字〔1993〕23号《对湖北省沙市市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》
  “在拆迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质确 定。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽巳变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。”
  2、国务院办公厅国办发明电〔2003〕42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四部分规定：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”
  2018-11-15 09:40:43
• 146****6383 根据建设部的《城市房屋拆迁估价指导意见》（一下简称为《意见》）中对于房屋的用途标准做了一个比较完善的补充：委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质，包括房屋的用途和面积；被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。据此，笔者认为，对建设部的该《意见》的解读，大致可以分为以下几点：
  ①拆迁当事人的协商意见优先于法律规定，优先权证上的登记内容，也优先于地方的特别规定；
  ②地方发有特别规定的，优先适用地方法第24条授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体办法；
  ③没有相关地方法的，以房屋权属证书及权属档案的记载为准；
  ④拆迁当事人不能协商一致的，房屋权属证书、权属档案又没有记载的，由城市规划行政主管部门确认。 2018-11-15 09:39:53
• 152****5473 基于对各地住改商补偿规定的研究，总结对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式：
  一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定
  拆迁办法中规定，"拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
  二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策
  规定，"在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。"也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。
  三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同
  参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。
  四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿
  规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。
  五、采用混合标准
  (一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。
  (二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。 2018-11-15 09:39:42