购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使 用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权。
全部3个回答 >划拨土地使用权权益价格问题？有谁知道，可以分享下吗，谢谢！
149****5501 | 2018-11-14 15:04:35
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132****6389 新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时**常用的是基准地价法。
为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。
基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。
基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。 2018-11-14 15:05:08 -
151****1157 划拨土地使用权是一种财产权，有相应的权益价格。其价格内涵包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值。 2018-11-14 15:04:57
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145****1842 《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）提出：
“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。
《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定： “明确企业的国有划拨土地权益”。
“划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。”
“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。” 2018-11-14 15:04:49
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《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）提出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定： “明确企业的国有划拨土地权益”。“划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。”“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。”2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。综上所述，“划拨土地使用权权益价格”其构成应包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等。收回划拨土地使用权，应当给予补偿。确定划拨土地使用权权益价格，可以委托具备土地估价资格的机构评估，然后经集体决策后综合确定划拨土地使用权是一种财产权，有相应的权益价格。其价格内涵包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值。
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《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）提出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定： “明确企业的国有划拨土地权益”。“划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。”“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。
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《农村土地承包法》第十一条规定了行政机关作为农业承包和承包合同的管理部门，但其职权在于对承包合同的备案和引导，在于对承包合同的双方签订承包合同给予政策支持和行政上的监督，比如李某1994年未取得二轮承包土地，现向村委会主张，村委会不予理睬，张某找到人民政府农业主管部门要求与村委会签订合同，人民政府农业主管部门根据国务院办公厅《关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》的精神和《农村土地承包法》第十一条规定的职权，可以要求或督促村委会与张某签订承包合同。至于合同的效力、合同的履行等纠纷仍非人民政府农业主管部门的职能，亦非人民政府土地主管部门的职能。人民政府因没有处理承包经营权冲突的职权，民事案件被裁定驳回后造成行政机关的不满、尴尬和消极对待，失地农民的合法权益得不到及时的保护，《农村土地承包法》的立法目的得不到充分的贯彻执行。究其原因，仍是承包经营权理论研究和审判务实尚处在一个刚刚起步的阶段，尚没有一个成熟的理论指导审判实践，人民法院对农业承包政策的生疏和对《农村土地承包法》的立法宗旨缺乏应有的理解深度加深了这种错误认识的蔓延。
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根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种： 1、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。 2、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。 3、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。
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