二手房已过户，土地证未变更，如何办理不动产登记？

• 148****6809 不麻烦，反而会非常方便。设立的不动产登记机构，集土地证、房产证等变更和不动产登记为一体。 2018-08-29 20:48:09
• 158****3345 需要去办理土地证过户后才可办理。
  “国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。
  土地证过户分为普通商品房原土地证转让过户和划拨土地过户，土地来源不同，土地证过户流程和过户费用是不同的。划拨性质（如房改房）的土地证过户费用需要补齐3%的土地出让金，如果是二手房土地证过户只需缴纳手续费。
  一、土地证的重要性
  房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。如果购房之后不及时办理土地证将面临很大风险：虽然房产证握在自己手里，但土地使用权却不属于自己，有些单位可能会非法把土地使用权转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；而另一方面，土地使用权证和房房屋产权证不齐则不能上市交易。
  据了解，目前在很多地区，没有土地证的房子并不影响上市交易。然而，尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。
  根据现有政策依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记之规定，还需要办理过户土地证。
  二、二手房土地证过户流程
  1、签订土地合同
  买方办好房产证后，还要和原土地证使用者签订土地过户合同，之后带身份证、房产证(复印件)、原土地证、合同、房屋过户的契税发票等材料原件及复印件，到土管部门下设的测绘公司申请测绘;
  2、测绘公司测绘
  测绘公司受理后，带着上述材料现场查勘，计算数据，出具新的测绘图，缴纳测绘费;
  3、评估公司评估
  带着上述材料到评估公司申请评估；评估公司受理后查勘现场，查勘所评估土地的级别，所剩使用年限，出具评估报告，缴纳评估费；
  4、土管部门受理
  带着上述材料：土地过户合同、身份证、房产证(复印件)、原土地证、房屋过户的契税发票、测绘图、评估报告，到土管部门受理窗口申请过户；
  5、缴纳税费后领取土地证
  土管部门工作人员受理后审批，符合规定者缴纳相关税费，出具新的土地证；因房屋过户时已经缴纳契税，土地过户时不重复收取，只缴纳工本费。
  三、二手房土地证过户所需资料
  1、划拨土地办理二手房土地变更登记需提交以下资料：
  ①土地登记申请书；
  ②建设用地审批表；
  ③国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书，签订国有建设用地使用权出让合同，按合同约定缴纳土地出让和契税的票据；
  ④国有土地使用证；
  ⑤申请人的身份证明。
  2、出让土地办理二手房土地变更登记需提交以下资料：
  ①土地登记申请书；
  ②国有土地使用证；
  ③国有土地使用权转让合同；
  ④申请人的房屋所有权；
  ⑤转让双方申请人的身份证明。
  四、国土部门将会拒办土地证的四种情况
  1、开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕；
  2、开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的；
  3、在集体所有的土地上建房的；
  4、开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。 2018-08-29 20:48:00
• 148****4845 只要土地权属清楚、合法有效，可办理不动产权证书
  原登记机构核发的房屋所有权证继续有效，不动产统一登记后，对于开发商没有按购房合同约定给房屋所有权人办理《国有土地使用证》的，经核实权属清楚、合法有效，房屋所有权人可以按规定程序申请办理不动产登记事项。建议查一下土地权属是谁？若是农村集体本地不能买，那是小产权房。 若是单位房改房，要是早期90年代初的还可以，缴纳少量土地出让金，可以办理土地证。若是90年以后，单位集资建房，土地性质为工业用地、国家划拨用地等等的，如办理土地证可能要缴纳高额土地出让金（一般不符合政策的可能还不给办理）。 2018-08-29 20:47:43