问问大家小区的车位能单独买卖吗？

• 143****7639 总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。
  常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。
  人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
  那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
  观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
  观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。
  因此，如要租赁人防车位**好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
  **后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 2018-08-20 16:31:18
• 153****9110 通常不可以的，具体看是否有产权，如果有产权就可以买卖，如果没有产权就不可以买卖的。
  补充：
  1、地下停车位为什么只卖不租是因为地下停车位是人防工程车位，属于国家，不能出售，所以没有产权。
  2、《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护。”
  3、“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上分别设立”的规定，终于确立了建设用地可分为地上、地表、地下不同层面的使用权。
  4、地下车位不可出售的条件：
  开发商是否有权销售地下车库，要看车库是属于全体业主所有还是属于开发商投资兴建的建筑物，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：
  (1) 开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内;
  (2) 开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；
  (3)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。 2018-08-20 16:31:09
• 131****2637 首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属产权人，尚未出售的停车位收益应属开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。
  其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。住宅小区的停车位与一般的商业停车位相比有其特殊性，表现在
  1、住宅小区的停车位是作为配套设施用房纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主题建筑来说，具有一定的附属性和非独立性。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。
  2、按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应。在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些停车位是供住宅小区内的居民使用的。可见，住宅小区停车位具有规划性和专用性。即使开发商作为所有权人时，也无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将多余车位对外出售。
  **后，要妥善解决所有权和小区业主专用权之间的关系。从上述的分析可知，住宅小区停车位建设的宗旨是为住宅小区内的全体业主提供停车服务的。居民一旦购买了小区内房屋便当然享有小区内所有配套设施的使用权，而且该使用权自始至终归全体业主共同使用，与其所有权归属并无直接关系，这一点是必须肯定的。那么，住宅小区的停车位到底能否对外出售或租赁呢？笔者个人认为应针对案例，根据住宅小区停车位所有权归属的不同做出具体分析：
  1、停车位的所有权属于全体业主时，开发公司和业主均无权出售停车位，即使是对外出租停车位的长期使用权也应经过全体业主的同意，收益用于小区停车位的维护、管理基金。
  2、停车位的所有权属于开发公司时，开发公司的所有权与小区业主的专用权可能会发生矛盾，开发公司认为既然小区内业主不购买特定的停车位，作为所有权人便有权对外出售多余停车位；业主则认为开发商的行为侵犯了小区住户的专用权，一旦将来拥有私家车，将面临无处停车的境地，而为小区规划的停车位早已被“外人”买走。为避免此类尴尬局面的出现，就要求开发公司在处分住宅小区内的停车位时受到相应的限制，也即处分行为不得侵害小区住户的合法权益。
  开发商将车位卖给小区之外的人侵害了小区内业主的权利。根据国务院制定的《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：”其中第（八）项规定：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。而建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积……”显然，车库属于物业共用部位的一部分，业主对其使用情况享有知情权和监督权，就是说开发商如果向非业主出售车位，事先应征得业主大会的同意。小区外的人不是业主，当然也不能随意购买专属于业主的物业共用部位内的设施和场地。因此，《物业管理条例》第27条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。这实际上规定了开发商无权擅自向小区外的非业主出售车位，而只有业主大会才有权作出决定，否则，就是侵害了业主的利益。《物业管理条例》第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。 2018-08-20 16:31:01