想知道下二手商铺出售和住宅出售的投资哪个好？

一般的情况购买二手房，交易过户需要交纳的税费:一、 买房人应缴纳税费:1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)2、 印花税:房款的0.05%3、 交易费:3元/平方米4、 测绘费:1.36 元/平方米5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

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增值税　　个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。　　　城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加　　适用税（费）率为：城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征；教育费附加：按 3% 的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计征。

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有两种方法一种是根据公式自己算。还可以 到网上 搜素 二手房交易税计算器。输入数字就可以得出结果。二手房交易税费--个人所得税计算方法纳税人：卖方普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。二手房交易税费--营业税计算方法纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间**早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票 早于产权证。 二手房交易税费--契税计算方法纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠二手房交易税费--土地增值税计算方法纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税二手房交易税费--印花税计算方法纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：0.5%注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定二手房交易税费之“费”1、中介费（买卖双方）依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。2、买卖合同公证费买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0.3%；赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积；继承公证费：80元/单 放弃继承公证：80元/人3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元） 4、房屋评估费按评估额×0.5%缴纳5、工本费80元，共有权证：10元6、分摊费用成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、测绘费面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。8、调档费20元。9、解困房出售费用成交价或评估价（高者）×1%10、综合地价款（上市交易的经济适用房）成交价的10%（卖方缴纳） 11、土地出让金（已购公房）成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米；城八区外：12.9元/平米经转商：10% 按经管理3%（按成交价）

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买二手商铺应注意以下三点。 1、需更专业的风险评估测算收益 购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。 而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表面。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩下多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益率后，再决定是否投资。 2、了解物业是否被赠与或出租 在二手商铺买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，购房者**好让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺作保证，而且还要到现场去查勘，了解实情。如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权，只有承租人放弃购买权买家才能购买该物业。而商铺存于出租状态的可能性更大。所以，购买二手商铺者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。 3、签协议需做更多特殊约定 二手商铺与二手房买卖合同有差别，购房者需要更细心地去了解，在签署合同时应做更多的特殊约定。一要了解房产用途，要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。二要对公摊部分进行约定，有的商铺公摊面积占到总面积30%，这就需要对公摊部分的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。三要对房屋设备装修装饰约定详细，二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。四要有物业服务方面的约定，物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。五要约定交易税费的分担方式，各方需承担的税费，均应在合同中列明。 交易流程如下： 1．购房资格核验（住宅类） 2．网签合同 3．地税部门核定契税 4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

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如果购买的是非普通住宅，则需要按以下规定缴纳相关税费：（1）增值税：非住宅类房产缴纳税率5.55%，由卖方缴纳（2）个人所得税：非住宅类房产缴纳个人所得税为税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。（4）契税：非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%，由买方缴纳（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积；（6）二手房交易手续费总额：非住宅10元/平米*实际测绘面积（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。

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