母女共同房产如何售卖

该房产属于你和母亲共同所有，两人享有全部产权。

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　母亲在与亲生女儿签订《财产分割协议》确认遗产归属的情形下，却将房产交付给了干儿子。在母亲与干儿子未签订房屋买卖合同的情形下，房屋买卖关系能否成立？亲生女儿又能否要求返还房产？近日，福建省厦门市中级人民法院二审审理了这起特殊的返还原物纠纷案，法院维持了原判，驳回了亲生女儿的全部诉讼请求。　　黄老太有两个亲生女儿大荣和小荣，名下有两套房产。2013年10月，黄老太与两个女儿签订了《财产分割协议》，约定这两套房产均归大荣所有。该两套房产已由母亲黄老太以人民币55.5万元的价款出售给了干儿子阿炳，该售房款均由大荣享有。母女三人及见证人均在协议上签字。　　一个月后黄老太去世。房产此前已交付阿炳，阿炳支付了10万元房款，并由小荣转账给大荣。大荣诉请法院要求阿炳返还讼争房产并支付相应的占有使用费。　　大荣认为，两套房产的权利人均为黄老太。《财产分割协议》约定该房产归其所有。黄老太去世后该房产由其继承并依法取得房屋所有权，阿炳对该房产只是借用。大荣要求阿炳返还该房产，阿炳置之不理。阿炳的行为，侵犯了大荣依法享有的占有、使用、收益及其处分等所有权权能。　　阿炳主张，黄老太系其干妈，因双方感情较好，黄老太于2013年春节期间决定将房子卖给阿炳，价格55.5万元，并允许阿炳先装修入住，再付房款。之后阿炳开始装修房子并入住，随后付了10万元的房款。大荣对此并未提出异议，即使大荣通过继承方式取得了讼争房产，但该房产已经卖给阿炳，大荣仍需承担继续履行合同即协助阿炳办理产权变更登记手续的义务，其享有向阿炳追索剩余售房款45.5万元的权利。大荣所说阿炳是借用该房产的说法是子虚乌有，阿炳是合法居住在自己购买的房屋内。　　小荣陈述，《财产分割协议》已清楚表明讼争房产已由母亲卖给阿炳，房款归大荣所有。母亲允许阿炳先装修入住，等有钱了再付房款，对此大荣都知情。阿炳的10万元购房款系付给黄老太，但因黄老太病重故其代为管理账目，并通过银行转账将10万元款项支付给了大荣。　　一审法院判决驳回了大荣的诉求，大荣不服，向厦门中院提起上诉。　　厦门中院审理认为，大荣、小荣、黄老太签订的《财产分割协议》合法有效，三方均应按照协议内容履行。虽然协议约定了讼争房产归大荣所有，但该协议中亦确认了讼争房产已由黄老太出售给了阿炳，该笔售房款归大荣所有。此外，小荣陈述其已将阿炳支付的10万元购房款转账给大荣，大荣自认收到了该款项，但其并未就款项的性质进行举证和说明，应认定该款项系阿炳支付的购房款。因此，大荣主张讼争房屋系阿炳借用，请求阿炳返还房屋，缺乏事实依据，不予采信。故驳回了大荣的全部诉讼请求。　　■法官说法■　　房产买卖双方未直接签订房屋买卖合同的情形下，能否认定房屋买卖关系的成立呢？该案承办法官章毅分析说，根据黄老太与小荣、大荣签署的《财产分割协议》，小荣的陈述，阿炳付款凭据以及阿炳装修等诸多证据相互印证，形成完整证据链，足以证明讼争房产的所有权人黄老太将房产转让给阿炳、阿炳支付房款并实际占有使用的事实。双方之间房屋买卖合同已经成立，并业已履行。大荣仅就讼争房产的房价款55.5万元享有继承权。　　首先，《财产分割协议》确非阿炳与黄老太之间的房屋买卖合同，但系佐证阿炳与黄老太之间存在房屋买卖合同的重要证据，大荣以此否认阿炳与黄老太之间存在房屋买卖合同，缺乏事实依据。其次，黄老太于签订《财产分割协议》时方决定如何处分讼争房产，大荣亦无其他证据证明其此前就取得讼争房产的所有权。且协议明确黄老太与阿炳之间存在房屋买卖合同关系，则大荣仅享有取得购房款的权利，与约为讼争房产归大荣所有的条款之间并不存在矛盾。因此大荣诉求阿炳返还房屋并支付占有使用费，缺乏合同和所有权上的依据，应当予以驳回。 (记者 安海涛 通讯员 朱燕萍)

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房屋分割问题夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证；身份证明及复印件；协议离婚的提交离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议；法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。A婚前按揭房分割该房产应当认定为婚前个人财产，因为一方在婚前支付了**款及办理银行按揭后，房屋所有权实际上已经由开发商转移给了买房者，买房者与银行是债权债务关系。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为夫妻共同财产。这里面有两个方面的问题：其一，共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益，可以进行分割。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。其二，婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产，可以予以分割。B公房1、夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚后双方均可承租？对该问题，**高院的司法解释采取了“具体情况，具体分析”的原则。有以下九种情况，夫妻都享有房产承租权。1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；离婚时，另一方有权要求分割公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。2）婚前一方承租的本单位公房；离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。3）一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由法院根据案情酌情处理。4）婚后一方或双方取得公房承租权的；无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的；虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋；7）夫妻一方将其承租的本单位公房，交**单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的；也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的；9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，法院有自由裁量权，当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。

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很多当事人跟我咨询婚后财产如何分割的问题，这也是大部分离婚当事人关心的问题，今天我就这一问题跟大家分享一下，根据《婚姻法》及相关司法解释的规定，对于夫妻共同财产在离婚时一般情况下是平均分割，但还需考虑婚姻法及相关司法解释的一些特殊规定，例如照顾子女和女方权益的原则以及照顾无过错原则等。如果夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。所以婚后财产在离婚时的分割原则也要结合实际情况予以确定。法律依据：《中华人民共和国婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

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在接受委托后经和被代理人耐心的沟通并对案情进行详细的分析后确定了一套诉讼方案。本案因为具有代表性，法院将本案由简易程序变为了普通程序，不过，**终在维护社会和谐和法律尊严的前提下我为被代理人争取到满意的结果，也结束了困扰了被代理人多年的现实问题，实现了一名律师价值。 案情简介： 任先生和蔡女士为夫妻，二人共有四个子女。任先生于2006年去世，留有位于石景山区某处的房产一套，该房产属任先生和蔡女士双方共同所有。任先生去世后蔡女士及其子女因对被继承房屋分割问题起诉至法院，法院经过审理后做出判决任先生和蔡女士共同所有的房屋由蔡女士和四个子女按份共有，其中蔡女士占60%的份额，四个子女各占10%的份额。判决生效后，蔡女士因身体不好想把房屋出卖之后养老治病，其三个子女均同意分割，但其中蔡女士的二儿子不同意处置该房屋自己也不同意购买。大家因协商不成，蔡女士和其中三个子女将二儿子起诉到法院。诉讼请求： 请求法院依法判决原被告按份共有财产归大儿子所有，其他共有人协助大儿子办理过户手续，大儿子给其他共有人相应补偿。判决结果：法院判决支持了我方的诉讼请求。争议焦点： 1.法院对被继承房屋的份额确定后，涉案当事人能否依据法院的判决处置其份额？2.按份共有人对共有物请求分割的权利应该如何行使？3.按份共有人分割共有财产的方式有哪些？ 本案律师的代理意见： 首先，我认为本案不存在关于涉案房屋即北京市石景山区某处的房屋产权争议问题，原告与被告对涉案房屋所享有的权利已经北京市第一中级人民法院终审判决确认并生效，四原告与被告按份共有涉案房屋，并按判决书确定的份额享有所有权。 其次，原被告对涉案房屋确定按份共有权后，没有对共有物处分进行约定并达成一致，依据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外 ”，四原告占涉案房屋90%的份额，达到了法律规定三分之二以上按份共有人同意的规定，可以对共有的涉案房屋进行处分。并且依据《物权法》第99条“……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，……”的规定，四原告依法提起诉讼要求分割共有财产是符合法律规定的，依法应当得到支持。 第三，依据《物权法》第100条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定。本案共有财产的分割在未能协商确定分割方式的情况下，由于共有涉案房屋为不动产不适宜实物分割的分割方式，应采取折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，而本案中被告没有能力将共有房屋折价款支付给四原告，故如果采用折价方式应将共有房屋归四原告或其中之一，由四原告或其中之一按照合理价格及被告的份额确定折价款给付被告，如果被告仍不同意，只能申请法院拍卖或变卖就取得的价款予以分割，以维护原告的合法权益。 综上，本代理人认为，四原告诉求合理合法，依法应当得到支持，在共有财产分割方式上，请法院考虑到蔡女士年老多病急需用钱的基础上，确认合理的财产分割方式，采取折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，以维护法律的公平、公正，维护原告的合法权益。

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