母女共同房产如何售卖，卖房收益如何分配

　母亲在与亲生女儿签订《财产分割协议》确认遗产归属的情形下，却将房产交付给了干儿子。在母亲与干儿子未签订房屋买卖合同的情形下，房屋买卖关系能否成立？亲生女儿又能否要求返还房产？近日，福建省厦门市中级人民法院二审审理了这起特殊的返还原物纠纷案，法院维持了原判，驳回了亲生女儿的全部诉讼请求。　　黄老太有两个亲生女儿大荣和小荣，名下有两套房产。2013年10月，黄老太与两个女儿签订了《财产分割协议》，约定这两套房产均归大荣所有。该两套房产已由母亲黄老太以人民币55.5万元的价款出售给了干儿子阿炳，该售房款均由大荣享有。母女三人及见证人均在协议上签字。　　一个月后黄老太去世。房产此前已交付阿炳，阿炳支付了10万元房款，并由小荣转账给大荣。大荣诉请法院要求阿炳返还讼争房产并支付相应的占有使用费。　　大荣认为，两套房产的权利人均为黄老太。《财产分割协议》约定该房产归其所有。黄老太去世后该房产由其继承并依法取得房屋所有权，阿炳对该房产只是借用。大荣要求阿炳返还该房产，阿炳置之不理。阿炳的行为，侵犯了大荣依法享有的占有、使用、收益及其处分等所有权权能。　　阿炳主张，黄老太系其干妈，因双方感情较好，黄老太于2013年春节期间决定将房子卖给阿炳，价格55.5万元，并允许阿炳先装修入住，再付房款。之后阿炳开始装修房子并入住，随后付了10万元的房款。大荣对此并未提出异议，即使大荣通过继承方式取得了讼争房产，但该房产已经卖给阿炳，大荣仍需承担继续履行合同即协助阿炳办理产权变更登记手续的义务，其享有向阿炳追索剩余售房款45.5万元的权利。大荣所说阿炳是借用该房产的说法是子虚乌有，阿炳是合法居住在自己购买的房屋内。　　小荣陈述，《财产分割协议》已清楚表明讼争房产已由母亲卖给阿炳，房款归大荣所有。母亲允许阿炳先装修入住，等有钱了再付房款，对此大荣都知情。阿炳的10万元购房款系付给黄老太，但因黄老太病重故其代为管理账目，并通过银行转账将10万元款项支付给了大荣。　　一审法院判决驳回了大荣的诉求，大荣不服，向厦门中院提起上诉。　　厦门中院审理认为，大荣、小荣、黄老太签订的《财产分割协议》合法有效，三方均应按照协议内容履行。虽然协议约定了讼争房产归大荣所有，但该协议中亦确认了讼争房产已由黄老太出售给了阿炳，该笔售房款归大荣所有。此外，小荣陈述其已将阿炳支付的10万元购房款转账给大荣，大荣自认收到了该款项，但其并未就款项的性质进行举证和说明，应认定该款项系阿炳支付的购房款。因此，大荣主张讼争房屋系阿炳借用，请求阿炳返还房屋，缺乏事实依据，不予采信。故驳回了大荣的全部诉讼请求。　　■法官说法■　　房产买卖双方未直接签订房屋买卖合同的情形下，能否认定房屋买卖关系的成立呢？该案承办法官章毅分析说，根据黄老太与小荣、大荣签署的《财产分割协议》，小荣的陈述，阿炳付款凭据以及阿炳装修等诸多证据相互印证，形成完整证据链，足以证明讼争房产的所有权人黄老太将房产转让给阿炳、阿炳支付房款并实际占有使用的事实。双方之间房屋买卖合同已经成立，并业已履行。大荣仅就讼争房产的房价款55.5万元享有继承权。　　首先，《财产分割协议》确非阿炳与黄老太之间的房屋买卖合同，但系佐证阿炳与黄老太之间存在房屋买卖合同的重要证据，大荣以此否认阿炳与黄老太之间存在房屋买卖合同，缺乏事实依据。其次，黄老太于签订《财产分割协议》时方决定如何处分讼争房产，大荣亦无其他证据证明其此前就取得讼争房产的所有权。且协议明确黄老太与阿炳之间存在房屋买卖合同关系，则大荣仅享有取得购房款的权利，与约为讼争房产归大荣所有的条款之间并不存在矛盾。因此大荣诉求阿炳返还房屋并支付占有使用费，缺乏合同和所有权上的依据，应当予以驳回。 (记者 安海涛 通讯员 朱燕萍)

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第一,先要办理遗产继承,把房产名字改为法定继承人的,才可以买卖。　　第二,在办理继承过户后,5年内出售也是要交出5.5%的营业税。　　第三,办理房屋买卖过户,是要买卖双方本人都要到场的(或代理人凭公证过的委托)。

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离婚处理婚前买的房产主要分为以下几种情形：(一)婚前买房是一方个人支付。这种情形在法律上属于夫妻个人财产，不属于夫妻共同财产，因此不能进行分割，离婚时对该房产的处理只能根据产权人的意愿。(二)婚前买房均为二人出资。虽然还没有结婚，但是二人共同出资买房，可以进行分割，分割方式没有约定则按当时的出资比例。(三)一人支付**婚后还贷。在法律上有规定，婚前买房一方支付**的，该**部分属于个人财产，婚后还贷的部分属于共同财产，应当由夫妻共同分割。

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根据《婚姻法》和其他法律的有关规定，夫妻双方离婚时对共有的房屋的分割应按照如下办法进行：1、离婚时，夫妻的共有房产由双方协议处理，协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况并照顾女方和子女权益的原则判决。2、夫妻共有的房产，原则上应均等分割，具体处理根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况也可以有所差别。3、对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则给一方所有。所有的一方给另一方应付款。4、婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚无居住地为由要求暂住的，经查实可根据实际情况的需要给予暂住，但一般不超过2年。

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1、 结婚前由男方个人出资购买房产，将视为婚前财产，离婚时不予分割。2、 婚前男方出资买房支付**款，房屋登记在男方自己名下，此时房产仍旧属于个人财产。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由男方对女方进行补偿。3、 以结婚为目的，男方婚前个人出资购买的房屋登记在女方名下，如果没有证据证明男方明确表示归女方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。4、 婚前一方出资或双方共同出资购房，房屋登记在双方名下，宜认定为夫妻共同财产。5、 婚前购房双方都出资，房产证上只有男方名字，如果离婚时男方否认买房时女方出资，女方也没有证据证明出过钱，且无法证明出资款不是赠与男方，这种房产属于男方婚前个人财产，女方无权分割。温馨提示：如果婚前买房双方共同出资的话，办理房屋产权证的时候，出资双方应在产权证上载明权利人。依据我国现行法律规定，除双方当事人另有约定外，婚前财产各自所有，但房屋权属是以房产管理部门登记情况确定权利人的，婚前购买的房产如果是双方出资但产权证上只有一方姓名，则已经出资但未登记为房屋权利人的一方将会在房屋的处分、分割中处于不利地位。一旦双方反目对簿公堂，在分割财产时权利就可能得不到保护。

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