买房后，房产证没下来的房子如何买卖

现实生活中，我们可能继续用钱，来钱**快的渠道就是卖房。那万一想售卖的房子还没有房产证，这样的房子如何买卖呢？接下来，我就为大家细细道来。房产证没有办下来是不能进行产权过户的，如果要出售，只能是由买卖双方签下合同，等房产证办妥后才能进行过户。房产的交易是以产权的过户为界线，没有过户的产权原则不属于买方，自然就不会有保障，相对而言，买方的风险较大，具体体现如下方面：1、过户之前发生拆迁行为；如果过户前发生了市政规划折迁，则房屋的产权会被冻结，一旦冻结将不能发生过户，拆迁赔偿也只认产权人本人。2、现产权人发生债务纠纷；产权人一旦发生债务纠纷，则极有可能会被冻结名下所有资产，以后法院处置他的资产，将优先赔偿第一次申请财产保全的债务人。3、由于公证处和房管局并没有联网，只做财产公证或委托公证，现产权人可以挂失房产证又另外出售办理过户。

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情况一：正在还房贷，还没有交房出现这种情况一般有两种方式来解决。方式一：直接更名步骤：1、卖方将银行的贷款还清；2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。注意事项：1、房子必须还清银行贷款2、更名必须取得开发商的同意3、买方不能再按揭了，必须全款购买这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。方式二：双方约定等房产证下来再过户这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。需要缴纳的税费有：1、个人所得税：总房款的1%2、契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）3、营业税：5.55%第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。情况二：刚交了**款，还没有办按揭。这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是**好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。注意事项1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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房产证没下来的房子买卖办法：1、房屋买卖双方约定等房产证下来再过户这种方式属于二手房买卖，需要要缴纳的税费会比新房多一些。包括：个人所得税、契税、增值税等等。这种方式比较简单直接，能及时过户，风险较低。不足之处就是税费相对较高，且时间成本比较长。2、直接更名流程：卖房者需要首先还清银行贷款；卖房者拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；注销完成后由购买者和开发商签署新的商品房买卖合同，然后再到房管局重新备案。

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按照我国的房屋交易规定，如果没有房产证的房子，是没有办法在房屋交易中心办理产权变更的，而且不鼓励大家购买没有房产证的房子，可以在双方达成约定之后，等到房产证下来之后再办理过户，这样对双方的权益都有所保障，如果私底下进行交易，而没有完成产权的变更，很容易会出现一房多卖的情况，对于购房者来说经济风险会比较大。房屋没有房产证，除了是小产权房没有办法办理房产证之外，还有一部分的房子是因为还没有竣工验收，所以无法办理房产证，可以等到房产证下来后交易或者在得到开发商同意之后，注销之前的备案登记，签署新的商品房买卖合同，然后由新的购房者再到房管局重新备案，完成房屋的转移，这种方式虽然繁琐，但是相对来说比较安全。

房产证还没有下来的房屋，因为无法办理正常的房屋交易手续，所以不建议买此类的房屋，如果非要购买，可以由买卖双方进行约定，等到房产证办下来之后再进行过户。但是在过户的过程当中会要交纳个人所得税、契税等相应的二手房交易费用，会比直接购买新房缴纳的费用多很多，但相对来说风险会比较低，不会出现人财两空的情况。针对于已经交了**款，但是还没有办理按揭到房屋，如果开发商还没有完成备案的操作，可以直接到开发商办理合同转让，买方将**款付给卖方完成交易。这种方式在进行操作的过程当中，如果商品房已经竣工验收则无法办成更名。相对来说交易的流程会比较复杂，而且中间的变数比较多，很容易会出现经济纠纷引起损失，有条件的话还是购买有房产证的二手房或者是新房。