【业主委员会】、【社区居委会】和【物业公司】三者之间关系是怎样的?**好附出处，谢谢!

社区管理与物业管理有何关系？　　所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。　　社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。　　从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域；物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。　　从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面；而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。　　管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居（村）委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理；物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。　　物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《业主公约》与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。

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社区居委会作用　　城市社区一般是指经过社区体制改革后做了调整的居委会辖区，建设城市社区是建设现代文明城市的必然要素。随着改革开放的深化，社会成员的“单位”、组织属性组建减弱，大量“单位人”转为“社会人”，社会人口流动性加强，致使城市社区管理相对落后，原有的服务项目不能满足群众的需求，居委会面临着建设社区，繁荣社区，服务社区的繁重任务。因此，作为城市基层社会结构的一部分，居委会在社区的地位日益重要，它既有在组织上改革和调整的任务，也有在实践上探索与创新的要求。只有积极进取，努力探索，才能完成新时期对社区建设的要求，走出一条具有中国特色的城市基层社会管理新路子。　　一、开展民主自治建设　　1 、制定居民区自治工作计划，开展经常性自治活动。　　2 、建立完善决策听证会、矛盾协调会、政务评议会等民主自治制度，组织居民讨论与自身利益密切相关的社区事务。　　3 、定期接待和走访居民，主动关心困难群体和弱势群体，掌握居民区各类人员的基本情况，倾听群众呼声。　　4 、定期召开居民会议，向大会负责并报告居委会工作情况，听取居民意见和建议，凡涉及居民区全体居民利益的重大事项，应当提请全体居民或居民代表会议讨论决定。　　5 、实行居务公开制度，自觉接受居民监督。　　二、办理公共事务和公益事业　　1 、办理居民会议形成的决议。　　2 、办理本居民区的公共事务和公益事业，组织开展各类公益活动。　　3 、协助镇党委、政府和驻区单位做好与社区居民利益有关的社会治安、公共卫生、计划生育、社会保障、环境保护、老年服务、社区就业等项工作。　　4 、代表本居民区全体居民的利益，指导、协调和监督辖区内的各类社会组织的工作。　　5 、向镇党委、政府和驻区单位反映居民的意见、建议和要求。　　三、加强精神文明建设　　1 、宣传法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民依法履行应尽的义务。对居民进行民主法制、思想道德和行为规范教育。　　2 、发动群众开展文明小区、文明家庭等多种形式的社会主义精神文明创建活动，普及科学知识，开展健康教育，创建文明小区。　　3 、培育和发展群众文体团队，组织开展各类有益身心健康和融洽人际关系的社区活动。　　4 、发动驻区单位开展共筑、共育、共建活动，共创社区精神文明。　　5 、培育发展由社区各类人员参加的志愿者队伍。探索推行义工制度，组织开展形式多样的志愿者服务活动，丰富居民文化生活。　　二、当前社区居委会工作存在的问题与建议　　永定街道办事处座落在张家界市城区中心地段，东以南、北正街与崇文街道办事处为界，西至三角坪与大庸桥街道办事处相邻，南临澧水河，背靠子午山，总面积5.18平方公里，辖7个社区居委会，总人口6.2万人。辖区内有大街小巷147条，市直和区直单位及驻张单位共138家，企业328家，个体工商户3685户，企业总产值6亿多元，各种税收合计2600多万元。　　一、当前社区居委会工作存在的主要问题：　　今年来，永定街道办事处各社区居委会，在党（总）支部的带领下，紧紧围绕街道党工委、办事处确定的经济发展、城市管理、社会治安综合治理、党建（联点扶建）、人口和计划生育以及文教卫、劳动保障、武装、宣传统战等工作目标任务，以服务群众为宗旨，以贯彻落实区委五届四次全会精神，实现综合实力领跑张家界目标要求为指导，开展了大量工作。随着城市工作重心下移，城市管理体制改革的推进和深化，各社区居委会在管理和服务内容上都发生了一系列变化，承担的社会管理的事务越来越多，需要提供的服务也越来越多，导致社区居委会的工作任务越来越重，工作难度越来越大，有不堪重负的趋势。通过对7个社区居委会的调查，当前永定街道办事处各社区居委会工作存在的主要问题有以下几个方面。　　一是办公用房紧张。因社区居委会区划调整，原来的4个社区居委会调整为7个社区居委会。虽然市、区政府及有关单位和办事处努力想办法解决，目前拥有产权办公房的社区居委会仅教场、紫云、北正3个，其余4个社区居委会靠租房办公。崇实社区靠租玉屏宾馆的60平方米商用房办公，回龙社区靠租永通公司2套140平方米商用房办公，解放社区靠租私房200平方米办公，即将搬迁的后溶街社区，也是到其小区内租用私房150平方米用于办公。这种租房办公现状不仅每年需要2—5万元不等的租金，给本来就捉襟见肘的社区办公经费带来了额外的负担，也不利于社区居委会干部队伍的稳定和积极性的发挥，更影响了为群众服务的水平，因办公地点居无定所，给社区居民办事带来不便。　　二是人员配备不齐。按社区居委会专职工作者要求，7个社区居委会应配备34人（除紫云社区4人外，其余应为5人）。目前，只到位24人，缺10人。致使社区居委会干部身兼多职，事务缠身，眉毛胡子一把抓，有时分不清工作的轻重缓急，工作疲于应付，严重影响了工作效能。　　三是资金严重不足。永定街道办事处7个社区居委会的所有社区工作者，办公经费和工资补助、福利待遇的资金来源主要靠辖区企业上交利润、承包款、出租款和办事处财政来维持。教场社区、后溶街社区资金基本能保持正常运转，紫云社区和北正社区只能勉强维持，其余3个社区居委会资金严重不足，不能保证正常的办公经费和社区工作者的工资福利待遇的正常发放。这不仅影响了社区工作者的工作积极性、主动性和创造性，而且制约着社区的发展和服务功能的正常发挥。　　四是工作任务繁重。一方面，来自各级政府、办事处以及市、区直有关职能部门分配的任务越来越多。据社区工作者统计，社区居委会承担来自上级下达的任务多达几十项甚至上百项。如一个社区居委会的办公室人员每天要接的上级下达任务的通知不少于5个，一个社区工作者承担的工作任务不少于10项，由此出现了“上面千条线，下面一根针”的局面。另一方面，不该由社区居委会承担的工作任务越来越多。如完成专业性较强的调查、报刊杂志的征订，征地拆迁户权属认定等等。社区工作者每天早出晚归，本来就超过8小时工作制，同时又要担起夜晚治安义务巡逻，突击性工作任务的加班等。社区居委会工作不仅没有双休日，而且连正常的晚上休息时间大部分都被工作挤占。长年如此，不仅直接影响社区工作者的身体健康，使工作效率大打折扣，而且影响社区居委会机构的持续正常运转。　　五是社会保障乏力。以往，社区居委会工作者一律实行惯用的退休制。现永定街道办事处共有退休社区工作者18人，其中退休金高的每月800多元，少的也有600多元，随着时间的推移退休金将越来越高，而资金来源严重不足，资金缺口越来越大，这是其一。其二，社区工作者退休后的医疗、住房和福利待遇问题，大病救助问题，老有所养、老有所乐等问题都没有得到很好的解决，这些都直接影响社区工作者切身利益，使他们产生不同程度的后顾之忧。　　二、加大措施，切实加强社区居委会建设　　1．加大政策扶持，切实解决办公用房紧张问题。一是尽快出台和完善相关的社区居委会土地使用、规划、建设等方面的文件，在不违背《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的前提下，切实考虑基层党组织建设、基层单位所需的阵地建设。从城市总体规划方面，把基层党组织阵地建设、基层单位办公用房建设作为一个重要方面重点规划，优先考虑。二是从资金方面适当倾斜。市区发改委、财政、金融等相关部门，将此项工作纳入年度计划，从立项、拨款、资金组织（信贷）等方面落实到位。同时，制定政策措施，对资金使用和管理情况，组织有关部门实行监督。　　2．选贤任能，不断加强队伍建设。一是从应往届毕业的优秀大中专毕业生中招录。对招录人员实行一年试用期，经组织部门考核认定合格后，再签订聘用合同，打破终身制。二是从复原退伍转业军人中待安置或不符合安置条件又确实优秀的回乡人员中招录。实行组织考察与群众公认相结合，对考察合格、群众口碑好的优秀复原退伍转业军人，同样实行试用期考核合格后再签订聘用合同的办法招录上岗，不合格人员退回原籍。三是从已经上岗的公益性岗位中招录。从政府招录的巡防队员、城市协管员、清扫员等公益性岗位中，严格按照考试、考核、公示等办法招录。　　3．理顺关系，规范相关职能。在全国人大或省人大出台有关法律、法规对现有社区居委会的性质、职责明确的基础上，理顺纵向管理职责和范围，明确横向服务职责和协助义务。不该由社区居委会承担的工作任务，不能职责不分事无巨细，凡事都推给社区居委会完成。确需社区居委会配合支持的额外工作任务，要引进社会化服务机制，实行有偿服务。　　4．建立健全社会保障机制。社区居委会工作者之所以有后顾之忧，就是因为目前工作和生活等方面存在诸多困难。将社区工作者有计划分步骤的纳入社会养老保险、社会医疗保险等社会保障制度体系之中，使社区工作者病有所医、困有所救、老有所养、老有所乐，从根本上消除他们的后顾之忧。（永定街道办事处供稿）　　三、居委会工作实际效果　　深入群众深入基层，了解社区情况，比较好开展活动教育。居委会在社区中有着举足轻重的作用，真真正正的也办了一些事实，好事。效果还是不错的。但是因为不是行政部门，所以只能说教形式，一些根本问题解决上还是要到相应机关处理。还存在一些问题需要完善。

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业主委员会是小区居民的**高权力机构;居委会是政府部门的**基层部门. 业主委员会是由业主大会选举产生的一个常设的执行机构，执行业主大会的各项决议或业主大会的授权事项。业主委员会是业主自治管理的组织。业主委员会的日常工限于物业使用和管理等方面的内容，其职权限制在业主大会所授权的范围以内，并接受所在地区街道和居委会的指导。居委会是居民自治管理的基层组织，接受街道一级政府机构的领导。其主要职能是宣传政府的各项政策，上情下达，并开展各项社区服务、劳动就业、治安管理、调解纠纷、计划生育，精神文明建设等等一系列工作。业主委员会和居委会是两个不同的组织，但是两者都是为社区业主或居民服务的，服务的内容根据其组织性质的不同而不同。

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现 深圳 投资有限公司 申请将位于深圳市福田区车公庙江西世纪豪庭（江西大厦）7B的房屋作为办公用途。该房屋设计用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房屋改变为公司住所，该公司承诺不进行生产、加工、餐饮、娱乐、医疗、网吧等限制项目使用，不扰民，如有违反以上承诺或有投诉，无条件搬迁该场地。以上事项已经本社区居民委员会同意并确认。

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我听说业主委员会是监督物业公司的，代表业主的利益，确保物业服务合同得到履行。

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