土地价格如何评估？

• 152****8893 成本逼近法、基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、假设开发法、路线价法 2018-07-18 19:26:56
• 155****8019 土地评估必须要了解土地的合法性，以及用途范围包括商业用地丶工业用地丶商品住宅用地丶集体土地还是私有宅基地，不同用地使用价值不同，尤其必须得到当地国土资源丶城建资源部丶环境生态环境建设等部门审批后你才有的放矢可以对土地价值进行风险评估． 2018-07-18 19:26:46
• 146****4512 　　(一)市场比较法
  　　市场比较法是土地估价中**基本、**常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
  　　
  　　(二)收益还原法
  　　收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
  　　由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。
  　　收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
  　　基本公式：
  　　土地收益为无限年期
  　　V= a / r
  　　V —土地收益价格
  　　a —土地纯收益(地租)
  　　r —土地还原利率
  　　(三)成本逼近法
  　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
  　　基本公式：
  　　地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
  　　(四)剩余法
  　　剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
  　　剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
  　　基本公式：
  　　V = A - ( B + C )
  　　V—待估土地的价格
  　　A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
  　　B —整个开发项目的开发成本;
  　　C—开发上合理利润
  　　对于房地产开发项目，其具体公式为：
  　　土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润
  　　(五)基准地价系数修正法
  　　基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。
  　　土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。
  　　划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：
  　　成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
  　　收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。**终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
  　　市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。
  　　用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。 2018-07-18 19:24:47
• 154****3416 所谓土地出让是指国家将国有土地出让给个人或单位使用,个人或单位缴纳土地出让金。出让方只能是各级人民政府,土地部门具体负责。所谓转让是指单位或个人将合法取得的土地使用权转让给他人,这个转让价格双方可以协商。 2018-07-18 19:24:20
• 135****3560 （一）成本逼近法
  
  利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格，主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中，不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金，也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时，要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性，在评估过程中某些参数与出让地会有所不同，比如利润率等，具体差别有多大，需要按照具体情况不同来分析。一般来说，利润率是一种投资回报率，一般而言，权能越大，投资回报越高。
  
  鉴于以上分析，利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为：
  
  V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2
  
  式中：V－－－划拨土地使用权价格；
  
  Ea－－－划拨土地取得费；
  
  Ed－－－土地开发费；
  
  T－－－税费；
  
  R1－－－利息；
  
  R2－－－利润。
  
  (二)市场比较法
  
  利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估出待估划拨土地使用权价格。
  
  目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种形式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善，目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定，在评估划拨土地价格时，这些都是很好的市场交易案例。
  
  由于划拨土地不同于出让土地，在评估过程中，要考虑划拨土地的不同特点：一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例；二是不需要对评估结果进行年期修正；三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的，其内在的权能和交易内涵也是不同的，因此其修正系数与出让土地也是有差别的。
  
  利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致，其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说，划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型：
  
  ①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨
  
  ②当地政府对划拨土地收购贮备的价格
  
  ③划拨土地使用权拆迁补偿价格
  
  ④以前发生交易的划拨土地使用权价格
  
  ⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。
  
  （三）收益还原法
  
  利用收益还原法评估划拨土地使用权，主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得到土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分（划拨土地使用权年租制租金标准很好地体现了国家在划拨土地中的收益），然后按一定的土地还原利率还原成现时划拨土地使用权价格。
  
  国有土地使用权年租制租金标准，相当于划拨土地使用权出租中，政府应该收取的土地年收益，它是政府在划拨土地中享有的权益。目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，可以直接作为划拨土地使用权评估的参数。也可以通过划拨土地补交出让金标准推算划拨土地国家年租金。它是国家在土地划拨收益的体现。同时，划拨土地使用权评估也不需要进行使用年期修正。
  
  根据以上分析，利用收益还原法评估划拨土地使用权基本公式为：
  
  V＝（R-C-RO）/r
  
  其中：V － 划拨土地收益价格；
  
  R － 划拨土地总收益
  
  C — 划拨土地总费用
  
  RO — 划拨土地年租制租金标准
  
  R － 划拨土地还原利率。
  
  
  
  (四)剩余法（假设开发法）
  
  利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等之后，再扣减划拨土地使用权补交出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。具体来说，就是在将得到的出让土地价格评估结果，扣除划拨土地补交出让金标准。
  
  对于空地及在建工程用地来说：
  
  划拨土地评估价格＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费—划拨土地补交出让金标准
  
  对于地上已有建筑物用地来说：
  
  划拨土地评估价格＝不动产总价－房屋现值—划拨土地补交出让金标准
  
  （五）基准地价系数修正法
  
  利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权，主要是在基准地价基础上，扣除划拨土地补交出让金标准，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日划拨土地使用权价格。
  
  基准地价系数修正法评估划拨土地价格时，其基本原理、计算公式、步骤与出让土地价格用基准地价系数修正法类似，只是要注意几个事项：一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交出让金标准，或者通过年租制租金，推算出的划拨土地出让金；二是不考虑年期修正问题，不利用年期修正系数；三是待估划拨土地必须在基准地价范围内。如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围外，可以参照基准地价的末级进行地进行评估。
  
  其基本测算公式为
  
  P=（P0—P1）×(1±∑K 1)×K2
  
  或 P=（P0—R1/r1）×(1±∑K 1)×K2
  
  式中：P－划拨土地价格；
  
  P0－某用途土地在某一土地级上的基准地价；
  
  P1—— 当地同级别同用途划拨土地补交出让金标准
  
  ∑K1－宗地区域因素修正系数；
  
  K2－估价期日、开发程度、容积率等其它修正系数。
  
  R1—— 土地年租制同用途同级别年租金
  
  r1—— 同用途同级别土地还原利率
  2018-07-18 19:24:11