怎么样评估房屋价值？

• 158****0020 看区域是否为热点
  地皇频出的区域,往往是市场关注度较高的区域。试想,众多房企竞相瞄准同一个区域,争抢某一块地,且出现面粉贵于面包的现象,说明什么?要某是该区域土地少有,要某是该区域未来前景可期,具备投资性。此外,如果地皇出现,面粉都这么贵了,市场上的面包还有理由低于面粉吗?后期面包价格上涨空间肯定巨大。
  看是否会有政策、规划支撑
  区域规划、政策支撑,是判断该区域是否具备持续发展潜力的重要因素。从历年来看,只要有政策规划出台,或者地铁线路、交通布局、区域功能划分等重要的消息公布,相关受益区域楼市便会迅猛发展,且获得长期而持续的发展动力。
  看房屋配套是否符合市场发展方向
  绿色节能建筑、创业创新孵化空间等多种产品的火热,均是因为其顺应未来发展大方向而成为热点。
  看房屋本身的综合价值
  譬如房屋的原开发商背景、产品优势资源、自身功能定位等。总之,判断某区域某楼盘是否具备投资价值,需要全面衡量,要用长远的、发展的眼光理性分析和判断,唯有如此,才能抓住机会,寻找到潜力股。
  看房屋价值是否预先透支
  对比其他相似对应区域房屋价值，看看当前房屋区域价值看看那是否已经被预先透支。在整体区域发展优质预期的情况下入手是较好的时段,一旦到了区域价值完全呈现的时候,也就不再有“价格低”一说。例如通州、燕郊,受通州新城规划的利好,如今价值已经远超过了当前所能透支的价值力,在短期内很难实现可预期的利润变现。而例如房山等区域,政策利好和产业利好逐渐进入一个可预期的轨道,而交通、配套等也正值日渐成熟,其投资潜力就会在数年内快速变现出来。
  看房屋的价值基数
  举例来说，我这里从2元涨到4元,你从7元涨到10元,虽然涨幅后者较大,但站在投资立场,前者价值确实翻番,摊去资金成本效应,投资力更是远大于后者。
  建议您，在买房时，应该先投资区域,后投资产品基本上属于他们共同的考量。除了区域,产品的硬价值属性往往也代表了投资的可靠性,是对房屋保值的较大保障。 2018-07-16 23:23:13
• 146****1417 房屋价值评估是根据评估目的和评估对象等条件，选择相应的评估方法进行评估的活动。
  评估方法有市场法、 成本法、收益法、剩余法等。
  至于评估价一般都是中立价值，不会过高或过低。
  比如，税务评估，要是评估价值过低，国家收税少了，就是损失，那么就是评估公司的责任。
  比如，抵押贷款评估，评估价值过高，银行因为贷款审批额度过高，高于房屋本身价值，抵押物出现不良，那么银行将会收不回来贷款额并且损失，那么这就是评估公司的责任。 2018-07-16 23:23:02
• 155****2722 房屋评估里有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、朝向、结构、通风采光、房龄、居住环境、物业、水电气、装修等等。
  此外，就是参照政府指导价和周边房屋的市场价格。而且，对一套房屋进行专业评估，必须是有资质的公司派有资格的评估人员前往现场勘察。受市场环境、房源具体情况等，各种细微的差别都会影响成交价格。 2018-07-16 23:22:51
• 137****9609 一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
  1、房屋占用范围内的土地价格；
  2、建筑物重置价格；
  3、建安费用；
  4、装修装饰部分的费用。
  二、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
  三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
  四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
  五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
  六、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。 2018-07-16 23:22:42