如何成立物业管理委员会

• 132****8161 业主委员会成立条件：
  
  1、入住率达到50%以上;
  
  2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
  
  3、首批物业交付满3年的。
  
  成立业主委员会的程序：
  
  1、提出申请
  
  业主向区（县）房地产管理局提出成立业主大会（业主大会有两个含义，一为会议程序，一为业主组织，作为业主组织时，业委会为其执行机构，与业委会同时成立，因此相关法规中成立业主大会的条件和程序也是成立业委会的条件、程序）的书面要求。
  
  法规的规定本来是首先由开发商提出成立业主大会的报告，开发商不提出的再由业主提出。实践中没听说哪个开发商曾主动提出过此类报告，广大业主趁早自力更生。
  
  另外，上海的实践中往往不是向区房地产局提出，而是向乡、镇或街道一级的房管办提出。
  
  提出书面要求的人数没有限制，一般三五个业主即可。
  
  2、产生筹备组成员
  
  区（县）房地产管理局接到书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组成员。
  
  实践中其实是房管办和居委会来操作。
  
  推荐方式不限，也可以自荐。
  
  筹备组由业主代表组成。
  
  推荐产生筹备组成员没有时间限制。
  
  参加筹备组中的业主人数由街道办事处（乡镇政府）和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定，一般为5人左右(上海房地局的规定则是“一般为5至15人”)。
  
  3、筹备组成员名单公告
  
  筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
  
  4、进行筹备工作
  
  筹备组做好下列各项筹备工作：
  
  （1）确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议；
  
  （2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；
  
  （3）由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数和名单；
  
  （4）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;
  
  （5）确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况；
  
  （6）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
  
  5、筹备工作公告
  
  以上内容在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  
  6、业主大会召开
  
  筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理局和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开头次业主大会会议。
  
  头次业主大会会议按下列程序召开：
  
  （1）由筹备组介绍业主大会筹备情况；
  
  （2）由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；
  
  （3）业主投票选举产生业主委员会委员；
  
  （4）审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；
  
  召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
  
  7、备案
  
  业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
  
  （1）业主大会会议记录和会议决定；
  
  （2）业主大会议事规则；
  
  （3）业主公约；
  
  （4）业主委员会成员的名单和基本情况。
  
  8、出备案证、刻制印章
  
  区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
  
  9、委员名单等公告
  
  经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后，业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。
  
  成立业委会的障碍：
  
  1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面，如果没有业委会，没人可以炒掉它，小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因，经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务，业委会的成立意味着解聘物业。另一方面，有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要求。
  
  2、单位的阻力。业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是全体业主的事情，是业主行使私有产权的延伸，应该由业主自主决定。但目前却是行政挂帅，从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门在这件事情上即无动力又缺监督，加上个别情况下被物业公司等利益团体勾引诱惑，因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中，大多数遇到的不是来自政府的协助而是租碍。
  
  3、法律法规的缺失。成立业委会的相关法规效力级别较低，并且也不完善，实践操作的一些问题经常找不到法律答案。
  
  4、众多业主各有各的想法，协调起来也有很大难度。
  
  成立业委会的注意事项：
  
  1、筹备组成立是关键环节，业委会委员候选人的确定、头次业主大会召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说，成立业委会的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。
  
  2、业委会成立经常是个利益之争，各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响，行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须团结一致，有理有利，寸土必争，才能选举出真正自己利益的代言人。
  
  3、在房屋没有售完的话，开发商也是业主，也有权参与筹备和投票，此时应对其投票权进行限制，依上海市房地局规定，单个业主投票权不能超过30%。
  
  4、即使涉及到自己的切身利益，但总是有至少四成的业主对成立业委会毫不关心，永远也不要指望他们能到场参与业主大会会议，这给部分人操纵选举留下了空间。为了能凝聚这部分人的力量，会议形式以书面征求意见较为有利。
  
  附录1：相关法律规定汇总
  
  物业管理条例
  
  第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  
  建设部关于印发《业主大会规程》的通知
  
  第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
  
  筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
  
  第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：
  
  （一）确定头次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
  
  （二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
  
  （三）确认业主身份，确定业主在头次业主大会会议上的投票权数；
  
  （四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
  
  （五）做好召开头次业主大会会议的其他准备工作。
  
  前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在头次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  
  2018-07-14 22:11:57
• 151****9988 物业管理委员会其实就是业主委员会的前身。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，业主自治的**高权力机构是业主大会，其代表和执行机构是业主委员会。
  国务院制定《物业管理条例》以后，业主委员会就替代了物业管理委员会。由纯业主代表组成业委会，显然要比有业主、开发商、物业、社区干部等人员组成的物业管理委员会，更加贴近业主，也更加具备业主自治的权威性。
  物业管理委员会目前已经不存在了，接替物业管理委员会的是业主委员会。这两个组织是承接关系，不是并存关系。 2018-07-14 22:11:35
• 152****4388 如何成立业主委员会
  为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。
  一、成立业主委员会的条件：
  业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
  一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
  1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
  2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
  3、住宅出售已满两年。
  二、成立业主委员会后要办理登记手续
  业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
  1、成立业主委员会登记申请书；
  2、业主委员会委员名单；
  3、业主委员会章程。
  区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
  三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：
  1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
  2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；
  3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
  4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
  5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
  6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
  7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
  8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
  四、业主公约的效力
  1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
  2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
  3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
  4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
  5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。 2018-07-14 22:11:22