怎么取得土地出让权

• 152****7541 主要有：出让、划拨、转让。
  一、以出让方式取得国有土地使用权
  1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
  2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
  3、年限：土地使用权出让**高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
  （一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
  招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
  （1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
  （2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
  （3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
  （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
  （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
  （6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
  （二）以协议方式取得国有土地使用权
  （1）协议出让国有土地使用权范围
  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
  A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
  B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
  D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
  （2）禁止性规定
  A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的**低价。
  B、协议出让**低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让**低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。低于**低价时国有土地使用权不得出让。 2018-07-14 16:55:59
• 134****0804 1、拍卖出让。
  这是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，
  在指定的时间和地点，组织符合条件的有意受让的国有土地使用权人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，通过出让方叫价和受让方应价的多次竞投，按"价高者得"的原则，确定土地使用者的出让方式。这种公开选择用地者的出让方式，可以提高出让的透明度，有利于投资者的公平竞争，适用于投资环境好、盈利大的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。这种方式要求市场环境和出让宗地的条件较高，在国外较为普遍，但目前在我国应用不多。主要是由我国现行土地使用政策不规范、用地者取得土地渠道较多、地价压得相对较低等因素所致。
  2、招标出让。
  这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞标该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。招标一般分为公开招标和邀请招标两种方式。招标出让方式有限地引进了竞争机制，竞投各方的互相不知道底细的情况下，为了获得土地使用权。均会报出自己能承受的**高价格和**为杰出的设计方案。政府不得可以通过出让土地使用权获得较好的经济效益，而且通过选择用地者及其设计方案，可以**大限度地实现政府的土地利用意图。中标者不一定是出价**高的，但一般会是土地利用的社会效益**大的土地使用者。招标方式一般适用于区域面积大、开发要求高或者将来受城市发展规划严格制约的大型或关键性项目用地。
  3、协议出让。
  这是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的方式。其基本过程是土地使用者向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，在规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金额数及付款方式等内容的文件，出让方收到上述有关文件后，经过进一步协商，达成土地出让协议。这种出让方式一般适用于高科技项目用地、普通住宅用地、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公用设施等非盈利性的用地及政府批准的其他用地。在有偿用地初期，市场、投资等体制不健全的情况下，出让多采用协议方式。目前我国国有土地使用权出让方式基本以协议出让为主。 2018-07-14 16:55:30
• 142****0000 土地使用权交易可采用下列方式：
  1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含**低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
  2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价**高者获得土地使用权的行为。
  3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 2018-07-14 16:55:17
• 133****1355 根据我国法律的有关规定和实践，我国土地使用权的设定方式有以下几种：
  　　1、经国家批准使用，再以合同方式设立。这种方式是指土地使用人在国家主管机关批准的基础上与国家签订土地使用合同，从而取得土地使用权。其特点是：
  　　（1）以这种方式取得土地使用权的，只能是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业；
  　　（2）取得土地使用权需交付土地使用费；
  　　（3）土地使用权有期限限制，一般与企业经营期限相一致；
  　　（4）土地使用权不能转让。
  　　2、以土地使用权出让合同方式设定。这种方式是指国家以土地所有人的身份与土地使用人签订合同，将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人，土地使用人向国家支付出让金。其特点是：
  　　（1）以合同方式设立，国家和土地使用人处于平等地位；
  　　（2）取得土地使用权要交付土地使用费（出让金）；
  　　（3）土地使用权有期限，由合同约定，但不得超过法律规定的**长期限；
  　　（4）土地使用权可以转让、交换、赠与和抵押。
  　　3、以承认的方式设定。在《土地管理法》颁布实施以前，公民拥有合法产权的私房所占用的土地、外国组织和个人在中国境内拥的合法房屋占用的土地，国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是：
  　　（1）取得土地使用权不用交纳土地使用费，但需要依法交纳土地使用税；
  　　（2）土地使用权没有期限规定；
  　　（3）土地使用权不能单独转让，但可以随房屋一起转让。
  　　4、以批准城镇私有房屋用地的方式设定。城镇居民需要兴建私房的，其用地来源只能是市郊集体所有的土地。用地者须向县级土地行政主管部门提出用地申请，由县级土地行政主管部门报县级人民政府批准，办理征地手续，并由用地者支付补偿费和安置补助费，从而使国家取得土地所有权，用地者取得土地使用权。但自1995年1月《城市房地产管理法》实施以后，这种方式已被否定。其特点是：
  　　（1）以支付补偿费和安置补助费来取代土地使用费；
  　　（2）土地使用权的期限没有限制；
  　　（3）土地使用权不能单独转让，但可以随同房屋一起转让。
  　　5、以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定。这种设定方式适用于农村居民建住宅用地、乡（镇）村企业建设用地及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华桥、港、澳、台同胞等使用集体所有的土地建住宅用地等几种情况。用地者向乡级或县级人民政府提出申请，根据不同情况分别由乡（镇）人民政府或县级人民政府批准后取得土地使用权。其特点是：
  　　（1）不需交纳土地使用费；
  　　（2）土地使用权无期限限制；
  　　（3）土地使用权不能单独转让，但可以随地上房屋在土地所有权人集体内转让。
  　　6、以订立承包经营合同的方式设立。我国农村推行家庭联产承包责任制，农民集体所有的农业用地，由村或村内经济组织与村民签订承包经营合同的方式承包给农民使用，农民因此取得土地使用权，这种土地使用权又称承包经营权。其特点是：
  　　（1）只有集体所有的土地或者集体使用的国家所有土地才能实行承包经营；
  　　（2）取得承包经营权后依承包合同交付承包费用；
  　　（3）承包经营期限有明确规定；
  　　（4）承包经营权可以依法转让。 2018-07-14 16:54:54