土地使用权如何进行核算

• 133****7395 (一)土地使用权的确认和计量。企业土地使用权的确认必须同时满足两个条件：
  　　(1)该资产产生的经济利益很可能流入企业；
  　　(2)该资产的成本能够可靠地计量。土地使用权的取得方式通常有行政划拨、出让、二三级市场购买、投资者投入、租赁等之分，且土地开发程度不同，其所含成本内容也不同，所以企业土地使用权取得的核算应区别各种情况对待。
  　　1． 行政划拨取得。如无偿划拨则不需进行会计处理；如划拨取得后需支付农用地征用费或拆迁安置补偿费的，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。
  　　2． 出让取得。支付的土地出让金列“无形资产——土地使用权”核算，支付的农用地征用费、拆迁安置补偿费和取得时应由使用者缴纳的各种税费列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整费用列“在建工程——基建工程”核算。
  　　3． 市场购买取得。支付的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。
  　　4． 投资者投入取得。取得时按投资各方确认的价款列“无形资产——土地使用权”核算，支付的相关税费列“在建工程——其他支出”核算。
  　　5． 租赁取得。支付的租赁费分期列“管理费用”。
  　　6． 换入或债务重组取得。通过非货币**易换入的或通过债务重组取得的土地使用权，应按有关非货币**易或债务重组的会计处理规定确定入账价值，列“无形资产——土地使用权”核算。
  　　7． 补地价。原为划拨取得的土地，经批准将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，应按规定补交土地使用权出让金即为补地价，补地价价款列“无形资产——土地使用权”核算。
  　　房地产开发企业以上业务中涉及“在建工程”科目的，均应通过“生产(开发)成本”科目核算。 值得说明的是，现行企业中由于以下两种原因而在“固定资产——土地”科目核算土地：(1)1993年开始的全国性清产核资中按规定估价，并经批复确认按固定资产入账核算的土地；(2)1993年开始的清产核资以前“已经估价单独入账的土地”。该情况企业在占有使用上不存在期限，在价值上不计提折旧。
  　　(二)土地使用权的摊销。企业出让取得、市场购买取得、接受投资等取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让的**高年限如下：商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地50年，居住用地70年，综合或其他用地50年。企业取得土地使用权时，应明确该土地办理出让时土地使用权出让合同规定的使用年限，如该土地是早年出让取得的，摊销年限应是原规定年限减去已经使用年限后的剩余年限。但国家规定“满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。” 摊销土地使用权价值时，借记“管理费用——无形资产摊销”科目，贷记“无形资产——土地使用权”科目。
  　　(三)土地使用权减值。由于土地的不可再生性、不可移动性等特性和国家实行的管理制度决定，土地使用权的减值可能性较小；产生减值时，大多已形成包括建筑物在内的房地产，此时应计提固定资产减值准备。无论是计提无形资产减值准备或固定资产减值准备，均列“营业外支出”科目及相关明细科目。
  　　(四)土地使用权处置和灭失。
  　　1． 建造开发。企业因利用土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本；房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
  　　2． 转让。根据建设部第45号令《城市房地产转让管理规定》，房地产的买卖、投资入股、合作开发、抵债等权属发生转移的形式均为转让；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，为严格限制炒买地皮和切实保障建设项目的实施规定：“土地使用权的转让应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。属于房屋建设工程应完成开发投资总额的25％以上。 2018-07-14 10:05:58
• 146****6370 　土地使用权，是指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。
  　　作为无形资产处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，其账面价值不与地上建筑物合并计算成本，仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。如企业采用分期付款方式购买土地使用权，且在合同中规定的付款期限比较长，购买土地使用权的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，其成本按购买价的现值确定。 2018-07-14 10:05:50
• 137****8230 土地使用权取得的核算是指国家准许某一企业在一定期间内对国有土地享有开发，利用、经营的权利的核算。取得土地使用权有时可能不花任何代价，如企业所拥有的并未入帐的土地使用权，这时就不能作为无形资产核算；有时花了较大的代价取得土地使用权，此时，就应予以本金化，将取得时所发生的一切支出，作为土地使用权的成本，记入无形资产帐户。
  这里有两种情况，是企业根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，向政府土地管理部门申请土地使用权，企业要支付一笔出让金，在这种情况下，企业应予以本金化，作为无形资产进行核算；
  第二种情兄是企业原先通过行政划拨获得土地使用权没有入帐核算，在将土地使用权有偿转让.出租、抵押、作价入股和投资，按规定应补交的土地出让价款，此时，企业应将补交的土地出让金予以本金化，作为无形资产入帐核算。
  企业将土地使用权转让(含连同地面建筑物同转让)给第三者时，可以取得一部分土地收益金。对于这部分收益金，目前有两种处理方法。第一种是(92)财综字第172号“关于颁布《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的通知中规定，对留给企业的土地使用权有偿使用收入，作为企业营业外收入，应照章纳税。
  即企业将土地使用权有偿转让给其他单位，应按补交的出让金，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目。转让后，按实际收到的转让价款，借记“银行存款”科目，按补交的出让金，贷记“无形资产”科目，按上交的土地收益金，贷记“其他应交款”科目，按留给企业的土地收益金贷记“营业外收入”科目。
  第二种是农业企业会计制度中规定，国有企业(即原来意义上的国营农场)将原国家划拨的土地以土地使用权形式有偿转让给其他单位，在按补交的出让金，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
  转让后，按实际收到的转让价款，借记银行存款”等科目，补交的出让金贷记无形资产”科目，按上交的土地收益金(土地增值费)，贷记“其他应交款”等科目，按土地的帐面余额，贷记“递延资产”科目，按借贷方差额，贷记“实收资本—国家资本金”科目 [1] 。 2018-07-14 10:05:26