拆迁如何评估

• 136****3176 这个问题应该进行区别对待。在实践中体现出来的补偿办法、法律依据、企业的客观状况可能会不一致，我主要谈一谈企业拆迁补偿总体原则的问题。
  一、企业拆迁总体补偿基本原则
  
  按照国务院2011年1月19日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，整体补偿必须是按照市场比较法进行评估，住建部配套的房地产评估规范中也出现了类似要求，也就是讲补偿是按照市场比较法的原则进行实际评估。
  
  市场比较法如何确认？说通俗了就是按照所在的区域、地段、用途、性质、年限以及相关具有市场主体因素的房屋所体现出的市场价格进行实际评估。房地产评估规范也讲到了所参考的周边类似的房屋价值。
  
  特别是租赁土地的企业不具有完整的土地使用权，在进行房地产评估的时候所谓的类似房地产价值往往体现不到承租人身上，承租人只有获得地上附着物补偿的权利，对于土地使用权补偿没有权利获得。但是一旦你有完整的土地使用权，并且有房产手续也用于商业、工业等经营，都是按照实有的用途进行补偿。
  
  实际在进行评估的时候不可能完全参照当地周边的客观状况进行补偿，在进行实际补偿到时候还要进行分割，土地、厂房、停产停业损失等要分别补偿。特别是土地加厂房就是一个完整的不动产的状态，在补偿的时候要按照市场价值进行补偿。
  
  在实践中可能各个企业面临的情况都不一样，具体到实际补偿中会有一些区别。
  
  二、企业拆迁评估的时候，每一块的评估价值如何确定？
  
  （一）土地的补偿土地所有权的形式是集体所有制和国有土地，集体是集体建设用地，国有土地分商业、工业、住宅，工矿仓储、教育娱乐等。在实际评估的时候可能会有区别。集体土地现在还不能上市交易，只是在北京十八个县市区试点。市场价值如何体现呢？我们就要参考市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地，因为集体建设用地也是建设了厂房，跟国有工业用地是一个道理，这也符合“类似原则”中的同用途、同种类、同区域。如果标有了国有土地住宅用途，即便写着“住宅用途”但是却用于实际经营。这个时候要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营，因为这两项补偿差距非常大，商业的补偿比工厂补偿**高可高出7-10倍。现在在实际补偿中有“就高不就低”的原则，价值排序是：商业＞住宅＞工业，如果是住宅却用于工业，实际据应该按照住宅的方式来补偿，如果住宅用于商业，应该按照商业的方式来补偿。（二）厂房的补偿以前的评估规范中划定一个标准，要根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等，价值怎么衡量呢？就是现在的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称），在实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样，我见过**宽的厂房达到十五米以上，高度在六米五以上，这样的厂房就是一层抵两层。根据厂房用途结构不一致补偿也有区别，比如讲冷库不是按照平方算的，是按照立方算的，因为冷库四周都进行了设备添置。（三）厂房跟土地有空余的怎么补偿？如果你有完整的土地使用权，空余的土地也要进行土地市场价值补偿。在此要纠正一个问题，各个地方以前公布的区位补偿价，市场价值永远是循环变动的，除非区位补偿价每年都调整，如果不调整无法反映市场价值。（四）停产停业损失停产停业损失的问题往往不纳入房地产评估规范，而是单独的制定政策。以前是根据纳税额进行推算，现在在实践中用的不多了，大部分是按每平方米直接补偿多少钱。我觉得在进行一次性停产停业损失的时候要进行区别对待，要根据企业的具体状况。这应该是作为企业而言**主要的补偿项目，其他的就是装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等，这些都是据实评估。在此给企业主提一点个人建议，在进行评估的时候一定要非常谨慎，而且要消息灵通，多参考市场价值。 2018-07-13 23:20:17
• 153****8537 首先明确的是,依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，在房屋拆迁中，拆迁的是房屋（物），补偿安置的依据也是房屋，与户口和家庭人口的多少没有关系（存在两种特殊情形，后面讲）。拆迁补偿有两种安置方式：
  1、货币补偿，就是对你的房屋通过市场中介机构（评估单位）评估，然后开发单位依据评估价格对你的房屋进行补偿（一次性给钱）。一般情况下，在拆迁时，评估的价格会略高于你的房屋正常的市场交易价格（人为控制评估结果的情况除外）；
  2、产权调换（实物安置），就是给你安置一套房屋，由于现在的房价比较高，建议你采取这一方式（两种安置方式的选择权是你的，别人没有权利强迫你做单一选择），安置房屋的建筑面积一般不小于被拆迁房屋的建筑面积（不考虑人口多少），如果你想增加安置面积，就只能在开发单位允许的情况下，通过协商解决。实物安置的费用包括三方面：
  1、实物安置房屋与被拆迁房屋的差价款问题（详细查阅当地的拆迁政策），关于原建筑面积部分，是否交纳差价款，得看你们当地的政策规定，但一般城市，这部分是无偿还的；关于超出原建筑面积部分，但在当地拆迁政策优惠范围内的部分，一般会要求交纳比市场价低的费用，具体标准由当地政府定；超过优惠范围的，一般就是市场价格。
  2、过渡期补助费，根据当地拆迁政策执行；
  3、进户费，根据当地拆迁政策和物价管理部门的批件收取。 与人口和户口有关的两种特殊情况，但前提是无论你有多少户口、多少人，必须经有关部门认定（如当地公安部门等），这些人确实在此长期居住，且与房屋所有权证一致，虽然是长期居住，但租赁、借住、挂户等的，都不行，必须是房主自用情况，从你陈述的情况看，六个户口肯定有不能认定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：
  1、低保户，一般城市对低保户是有特殊优惠政策的，如增加安置面积、无偿安置、提高补偿标准等，但有严格的认定程序；
  2、住房困难户，与1差不多。 2018-07-13 23:18:05
• 152****8448 一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
  1、房屋占用范围内的土地价格；
  2、建筑物重置价格；
  3、建安费用；
  4、装修装饰部分的费用。
  二、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
  三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
  四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
  五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
  六、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。 2018-07-13 23:17:26
• 134****2206 钻诚投资担保有限公司 知道合伙人
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  我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。
  1、市场比较法
  市场比较法是**具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法**能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
  2、成本法
  成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  3、收益法
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  4、假设开发法
  假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
  5、基准地价修正法
  基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
  房屋拆迁补偿评估流程是怎样的?
  (1)评估机构须有资质：对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。
  (2)选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，有房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。
  (3)异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议的，可以在5日内要求评估机构作出解释、说明。如果经评估机构说明仍有异议的，有异议一方可以委托符合资质的其他评估机构重新评估 2018-07-13 23:16:50
• 147****1702 一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
  1、房屋占用范围内的土地价格；
  2、建筑物重置价格；
  3、建安费用；
  4、装修装饰部分的费用。
  二、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
  三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
  四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
  五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
  六、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。
  2018-07-13 23:16:14