当业主成立了业委会后进入合法的程序。通过物业管理合同对目前在管理的物业公司进入审核，提出物业管理中各项的整改方案，如果物业服务到位，你（们）没有理由辞退该公司，只能服务期到达后才能变更物业公司。如果通过整改还达不到合同的约定。那以书面形式向物业公提出终止。这里并不是个别业主的意思。要通告及召开业主大会进行的…。
全部3个回答 >物业管理公司如何合理避税
135****9097 | 2018-07-13 21:56:50
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156****7676 税付统筹不是一个简单的科目，要根据公司的经营范围及当地的税收政策来统筹规划，科学合理的统筹，才能让企业合理税付 2018-07-13 21:58:29
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147****2854 首先要了解的一点是规避税收不是偷税漏税，必须要合理且合法，目前来说**合法的方法就是利用国家的一些政策法规来节税，比如利用国家在新疆的政策，在新疆注册一个公司享受国家的五免五减政策，可以节省不少税呢！ 2018-07-13 21:57:46
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131****4468 对照我国社会产业部门的划分标准，物业管理当属第三产业，即服务业。2007年修订《物业管理条例》时，旗帜鲜明地将物业管理企业修改为物业服务企业，虽然只是变动了两个字，但意义却全然不同，后者明确了物业服务企业的职能定位为业主服务，摆正了物业服务企业与业主之间的关系。
营业税，属流转税制中的一个税种。《营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。所谓应税劳务是指，建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业。营业税的应纳税额等于营业额乘以税率。
《营业税暂行条例》还规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：(一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额;(二)纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额;(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;(四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额;(五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
从上述规定中可以看到，在排除纳税人分包业务的扣除项目中物业服务没有被明确地列入其中。所以，物业服务企业作为纳税人，其营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，物业服务企业应以服务性营业收入额(包括主营业务收入和其他业务收入)为征税对象和计税依据，向税务机关缴纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业服务企业为房屋业主及租住户提供服务而收取的物业管理费(包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关空房产的管理费)、服务费(包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费)、维修费(包括维修材料费及人工费)、租赁费(包括居民租住公有住宅的租金收入)等为其服务性营业收入，应缴纳5%的营业税。
包干制与酬金制的税负比较
《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
包干制下，业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用(含管理费、服务费、维修费等)，全部都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，且不适用分包业务的扣除项。酬金制下，作为预收的物业服务资金中用于物业服务合同约定的支出，被视为物业服务企业替业主代管的资金不作计税依据，只有约定付给物业服务企业的酬金才作为计税依据。
其实，无论是包干制还是酬金制，用于物业维修养护的费用占全部物业服务费的90%，真正付给物业服务企业的服务费只占10%左右。由此可见，包干制下90%的所谓物业服务费其实都是业主的维修养护费，然而冤枉地被视为物业服务企业的营业收入而全额纳税。只有在酬金制下，90%的所谓物业服务费作为物业服务合同约定的支出时方可避免这种情况发生，且既不增加物业服务企业的负担，又可为业主节约相当大一笔资金免缴不必要的税金。
如，一个年物业服务费100万元的物业项目，法定营业税税率为5%。在包干制下，整个100万元都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，故会计年度内需缴纳营业税5万元(100万元5%)。若该项目在酬金制下，约定预收的100万元物业服务资金的10%作为付给物业服务企业的酬金，90%用于物业服务合同约定的支出，则只需缴纳营业税0.5万元(10万元5%)。同样都在合法范围内，包干制比酬金制多缴营业税4.5万元(5万元～0.5万元)，反之就是酬金制比包干制避免多缴营业税而为业主节约资金4.5万元。
所以，在约定物业服务费计费方式时，业主与物业服务企业必须认真斟酌慎重选择。笔者认为，在物业管理活动的合理避税中，酬金制明显优于包干制，能够选择酬金制的应尽量选择酬金制，多为业主考虑，减少不必要的负担。
自主作业与业务分包的税负比较
我国内地的物业管理诞生初期，由于房屋建造的技术含量不是很高，其具体业务基本是门卫管理、绿化养护、卫生保洁等普通的一般性事务，这些业务也都可以由各个物业服务企业自主作业来实现。
随着社会的进步和科技的发展，房屋建造的技术含量越来越高，智能建筑越来越多，业主对物业服务的要求也越来越高。物业服务企业欲添置各种专业设备和培养高技能专业人才，以求做到万事不求人已经力不从心;即使能够做到，也是既增加企业成本又浪费资源，不符合经济性要求。
社会化大生产使各专业分工进一步细化，各类专业企业如雨后春笋，与物业服务相关的保安、保洁、绿化、电梯、空调、消防维保等社会化市场化的专业性服务企业也得以蓬勃发展。这使原来大而全、小而全的物业服务企业，能将自己的弱势业务外包给专业企业，腾出资金和精力潜心做专做强。
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。这一规定，明确了物业服务企业可以把专项服务分包出去，但必须承担物业管理质量的**终责任。
业务分包，亦即外包或转包，是将一些由企业内部人员负责的非核心业务以外加工方式发包给专业的、高效的服务(产品)提供商，充分利用外部资源以降低成本提高效率。通过业务分包实施专业化管理，可在一定程度上降低成本和提高服务质量。
一个物业项目在包干制下，业主包干给物业服务企业的物业服务费需全额缴纳营业税金及附加(包括营业税、城市维护建设税和教育费附加)。若物业服务企业将部分业务转包，那么转包费在转包企业也同样需要全额缴纳营业税金及附加。所以，转包额就出现了重复缴纳营业税金及附加的现象。由此推论，转包额所经历的转包次数越多，**终转包额所重复缴税的次数也越多。
如，同样一个年物业服务费100万元的物业项目，包干制下，物业服务企业需缴纳营业税5万元。若物业服务企业将秩序维护和绿化养护等再以60万元转包给专业化公司来实施，则这60万元在专业化公司同样需缴纳3万元营业税，故这60万元被2次计税重复缴了3万元。而酬金制下，直接从用于物业服务合同约定支出的预收物业服务资金中发包给专业化公司实施，物业公司不需缴纳营业税，即使专业化公司纳税也尚属第一次计税，有效避免了重复纳税的发生。
业务是否分包，不仅取决于物业服务企业自身的业务能力和资源条件，还取决于当地物业服务行业和专业企业的成熟规范程度。业务分包，虽有降低企业成本、提高服务质量、补充人才不足、管理相对简单等优势，但不得将该区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。
观点与建议
笔者愚见，在约定物业服务费计酬方式上，能够选择酬金制的应尽量不选择包干制，这也是物业管理发达国家或地区畅行的计酬方式;对于物业服务中的具体业务，只要企业自己有能力实施的一般也不宜选择业务分包，尽可能地避免多层分包而导致的重复纳税。
总之，羊毛出在羊身上，是世人皆知的道理。那么，我们所要做的就是，在既不损害国家利益的大前提下，又要实现物业服务企业的合理避税，更要考虑如何为广大业主避免不必要的纳税负担。
原载于《现代物业新业主》2015年第10期/总第339期
(作者为国家注册物业管理师、荆门市物业管理专家库首批成员)原标题：懂这个，业主都会感谢你! 分分钟教你合理避税不花冤枉钱 2018-07-13 21:57:11
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1、先去办理工商执照，注册资金**低50万。公司名称里必须包含“物业服务”字样。2、办下执照后，凭工商执照，到石家庄住房保障和房产管理局物业管理科办理物业资质手续，具体资质办理方法咨询物业科3、物业经理证可以到石家庄劳动职业培训机构办理，这个证书遍地都是，如果不知道，也可以在物业科一并咨询，物业科的人都清楚。4、物业管理师已经停考，且物业师也不是办理物业公司的必备证书
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根据相关资料总结如下供您参考： 据2015年9月1日实施的“三证合一”政策，您注册一个佛山公司需要经过的下面几个流程： （1）企业名称核准。因为新开业企业众多，现在核到一个好名称不容易，但是名称一旦核准，可以保留半年有效期，所以可以在注册公司前期就落实此项工作。 （2）确定公司注册地址。(如果比较急找不到地址也可以挂靠我们提供的地址，注意有一些行业是无法挂靠地址的，比如食品零售，具体可以咨询我们) （3）准备“三证合一”受理资料，办理开业登记。办理完成后取得印有统一社会信用代码的新版以登录佛山工商红盾网站查询详细的资料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到银行开基本户。 （6）办理税务报到。 可能您目前关心的注册一家公司需要多少钱要多久，正常的注册公司只需要10-15个工作日，立华星财务专业代办，**快只需要3-5个工作日！ 外面代理注册公司的价格参差不齐，有的还有隐形消费，要慎重选择！关于注册资本资金，2014年3月1日，实行注册资本认缴登记制，放宽注册资本登记条件;注册公司不占用资金，不需验资费用。 另外，看您的具体经营项目不同，可能需要办理某些许可证，例如，食品流通许可证等。上述过程可以委托专业的「立华星财务」工商代办，更加省时，省力，省钱。
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一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。 1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。 这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即**大可能要承担50万元的风险。 参考物业管理法律法规 http://www.gywygl.com/PMRule.html 二、物业公司资质申报条件，如下： （三级资质）： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照**低等级核定，并设一年的暂定期。 第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料： （一）企业资质等级申报表； （二）营业执照； （三）企业资质证书正、副本； （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （五）物业服务合同复印件； （六）物业管理业绩材料。 即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择： 1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。 2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。 参考物业管理网: http://www.gywygl.com/6/4068.html 物业管理公司经营资质审批规定 http://www.gywygl.com/54/7704.html 我国物业服务公司的经营模式 http://www.gywygl.com/6/8104.html 三、 1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。 2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。 四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是**讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。**“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个**合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。 物业管理企业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入；三是特约服务费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看物业管理企业的支出情况： 一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费； 二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用； 三是核算财务费用； 四是核算所得税。 从以上的收支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为： 利润=营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用 在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果： 物业管理企业的支出（企业是在规范化操作下），占物业管理费的比例分别为： 人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社区活动：5％；管理成本：17％，其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95％。那么，企业的盈利值只有5%。 参照这些数据，不难看出物业管理的确是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整个行业现状来看，如果能按照服务合同约定的内容提供质价相符的服务标准，我们说80％的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。 参考物业管理文摘
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您好，我是**网编辑邱巧玲。注册分公司和注册公司程序一样的。一、名称核定：1、开办公司的全体股东或股份有限公司的全体发起人签署的分公司名称预先核准申请书；2、公司的法人资格证明：经工商行政管理局加盖的公司《企业法人营业执照执照》复印件（用工商局的营业执照专用复印纸复印）；3分公司负责人照片两张、非当地户籍的需暂住证、计生证，有些地方还需要务工证；4、联系电话；5公司委托代理人的证明（授权委托书）以及被委托人的工作证或身份证复印件；6、主要经营范围；谢谢！
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