总物业管理公司如何

• 145****2276 　一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。
  　　1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。
  　　这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即**大可能要承担50万元的风险。
  　　参考物业管理法律法规
  　　http://www.gywygl.com/PMRule.html
  　　二、物业公司资质申报条件，如下：
  　　（三级资质）：
  　　1.注册资本人民币50万元以上；
  　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
  　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
  　　4.有委托的物业管理项目；
  　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
  　　第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
  　　（一）营业执照；
  　　（二）企业章程；
  　　（三）验资证明；
  　　（四）企业法定代表人的身份证明；
  　　（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
  　　第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照**低等级核定，并设一年的暂定期。
  　　第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
  　　（一）企业资质等级申报表；
  　　（二）营业执照；
  　　（三）企业资质证书正、副本；
  　　（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
  　　（五）物业服务合同复印件；
  　　（六）物业管理业绩材料。
  　　即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：
  　　1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。
  　　2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。
  　　参考物业管理网:
  　　http://www.gywygl.com/6/4068.html
  　　物业管理公司经营资质审批规定
  　　http://www.gywygl.com/54/7704.html
  　　我国物业服务公司的经营模式
  　　http://www.gywygl.com/6/8104.html
  　　三、
  　　1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。
  　　2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。
  　　四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是**讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。**“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个**合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。
  　　物业管理企业的收支分析
  　　先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：
  　　一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入；三是特约服务费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。
  　　再看看物业管理企业的支出情况：
  　　一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；
  　　二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；
  　　三是核算财务费用；
  　　四是核算所得税。
  　　从以上的收支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为：
  　　利润=营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用
  　　在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：
  　　物业管理企业的支出（企业是在规范化操作下），占物业管理费的比例分别为：
  　　人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社区活动：5％；管理成本：17％，其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95％。那么，企业的盈利值只有5%。
  　　参照这些数据，不难看出物业管理的确是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整个行业现状来看，如果能按照服务合同约定的内容提供质价相符的服务标准，我们说80％的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。
  　　参考物业管理文摘 2018-07-15 00:44:15
• 141****9986 首先讨论就业这个问题，工作十分好找。但是福利待遇特别的低。
  1、其次，在**学习的物业管理和实际的物业管理完全不一样，在**学习的东西我暂时估计也就能用个五分之一，**学的基本都是一些法律法规，但是在中国你和业主打交道的时候，不能和业主讲法，而要和他们讲情。所以这份工作对如人沟通的能力还是比较高的，和人打交道是这个世界上**难得事情。由于所学的和实际工作需要用到的东西不一致，就导致很多毕业或实习的学生需要从头学起，这就是卫生么一些物业公司招聘的时候只要有从业经验的，首先人员流动大，培训出来的员工根本不知道是给哪家公司培训的。很多公司是希望，人来了只要稍微培训一下项，在极短的时间内就可以投入工作。但是如果没有相应的从业经验的话是不可能实现的，因为培训不能解决一切问题。
  2、同时大部分业主根本不明白物业公司能到底是干什么的，哪些服务是物业公司应该提供的，哪些不是物业公司应该负责的，常常业主和物业公司会在这些问题上产生矛盾。业主的感觉是你既然收了我的物业费，我就什么事情都找你。这就是为什么物业是一件很累人的工作，其实累的不是身体，而是精神。
  3、物业管理专业毕业出来基本都是从事客服工作，工资待遇也不会高到哪去。大部分的物业项目基本都不盈利，都是靠着地产公司补贴，地产公司不断的开盘卖楼，物业公司不断的赔钱。如果一个公司是不盈利的，他的员工待遇可想而知。为了节约成本，物业公司基本都会降低服务品质，尽可能压缩员工的福利待遇，这样不论是业主还是物业公司自己的职员都是怨声载道，其结果可想而知必是不断的恶性循环。再说物业管理涉及到的东西实在是太多，如果想干好的话，对就职人员的要求十分到，必须有十分丰富的工作经验，和相应的专业知识。所以，行内人常常说：“物业是个好人不爱干，赖人还干不好。”的工作。十分讲究工作的技巧。
  3、因为物业这份工作大部分是与人打交道，能在物业这个行业里小有建树的人都是人精，和他们打交道是一件十分累的事情，因为你说的每一句话、办的每一件事都需要前思后想。
  4、总体而言一些高端公寓和写字楼商业物业基本都是盈利的，尤其是商业物业。但是商业物业招聘的时候对应聘的人员要求十分高，大部分人都是先干小区，再干商业物业。 2018-07-15 00:43:54
• 143****4780 按照**低资质标准：
  1.注册资本人民币50万元以上；
  2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
  3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
  4.有委托的物业管理项目；
  5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
  　　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
  　　（一）营业执照；
  　　（二）企业章程；
  　　（三）验资证明；
  　　（四）企业法定代表人的身份证明；
  　　（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
  物业公司成立条件
  　　1、申请相应等级的资质审批表一式两份；
  　　2、企业营业执照复印件一份；
  　　3、企业章程复印件一份（首次申请提供）；
  　　4、物业企业资质证书正、副本原件（首次申请不提供）；
  　　5、验资证明材料（工商注册时提供的注资发票）复印件一份（首次申请提供）；
  　　6、企业法人代表的身份证复印件一份（首次申请提供）；
  　　7、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的物业 职业资格证书复印件，每人一份；
  　　8、企业负责人、项目负责人（部门负责人）和管理人员的身份 证复印件和劳动合同复印件，每人一份；
  　　9、专业技术人员的职称证书复印件，每人一份；
  　　10、专业技术人员的身份证和劳动合同复印件，每人一份；
  　　11、专业技术人员的“社保”证明；
  　　12、机构设置框架图一张，每个级别框内需填写职务、姓名和电话（首次申请提供）；
  　　13、组织机构代码证书复印件一份；
  　　14、物业管理项目合同复印件，每个项目一份（申请三级（暂定）资质可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物业项目，须提供招投标备案表一份；
  　　15、良好的经营管理业绩证明（申请二级资质提供）；
  　　16、除首次申请三级资质的企业外，其他企业还须在北京市建设网上填报《北京市物业管理基本情况调查系统》；
  　　资质申请
  　　申请成立物业公司办理资质
  　　（一）提交材料
  　　1、企业资质申请
  　　2、营业执照；
  　　3、企业章程；
  　　4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）；
  　　5、企业法定代表人的身份证明；
  　　6、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件；
  　　7、企业固定办公场所证明
  　　（二）申报程序
  　　提交有关材料—县房产主管部门初审—报市房产主管部门核准发证
  　　（三）法律依据：
  　　1、《物业管理企业资质管理办法》第四条第三款：设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
  　　2、《物业管理企业资质管理办法》第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
  　　物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。
  　　(一)物业管理公司的资质条件
  　　物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：
  　　(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。
  　　(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。
  　　(3)有符合规定的公司名称和公司章程。
  　　(4)有固定的办公场地和设施。
  　　(5)有必要的管理机构和人员。
  　　(6)有符合国家法规政策的经营范围。
  　　(7)能够独立承担民事责任。
  　　(二)物业管理公司的申报资料
  　　内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：
  　　(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。
  　　(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。
  　　(3)管理章程。
  　　(4)公司法人代表任命书或聘任书。
  　　(5)验资证明。
  　　(6)注册及经营地点证明。
  　　(7)拥有或受托管理物业的证明材料。
  　　(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
  　　(9)其他有关资料。
  　　外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
  　　私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。
  　　(三)物业管理公司申请成立的程序
  　　一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：
  　　(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
  　　(2)向所在地房地产主管部门提出申请。
  　　(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。
  　　(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。 2018-07-15 00:43:37