物业管理没有招投标怎么办

• 154****9507 一、物业管理招标投标管理暂行办法
  建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知 建住房〔2003〕130号 各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局： 为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。 建设部 二○○三年六月二十六日
  二、内容
  总则
  第一条
  为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。
  第二条
  前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
  建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
  第三条
  住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
  第四条
  前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
  第五条
  国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。
  省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
  直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
  第六条
  任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。[1]
  招标办法
  招标
  第七条
  本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
  前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
  第八条
  前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
  招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。
  招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
  招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
  第九条
  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
  物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
  第十条
  招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
  招标文件应包括以下内容：
  （一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
  （二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
  （三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
  （四）评标标准和评标方法；
  （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
  （六）物业服务合同的签订说明；
  （七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
  第十一条
  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：
  （一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
  （二）招标公告或者招标邀请书；
  （三）招标文件；
  （四）法律、法规规定的其他材料。
  房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 2018-07-13 19:06:18
• 136****2043 根据国外资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用，是建设成本的7倍左右，国内则达到12倍，其中，能耗费用占比**大。由此可见物业管理与节能降耗的密切关系。物业管理涉及房屋及配套设施设备的维修、养护和管理，通过抓好管理的各个环节，达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用，对建设节约型社会做出积极贡献，是物业管理行业应尽的社会责任。
  随着物业管理市场的不断发展，行业内部的市场竞争也日益激烈，而竞争中存在的许多潜规则，使不少物业管理企业在市场竞争中扮演着比较尴尬的角色。
  物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确，一些地方也以地方性文件等形式，制定了当地的物业管理招投标管理办法，这为规范和发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。在目前的实践中，不但相当多的房地产开发企业，在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业，一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，具有非常重要的作用。但是在具体的实施过程中，还是出现了很多问题。
  一、物业管理招投标活动存在的问题
  1.不少地方对推行招投标制度的重要作用缺乏足够的认识，招投标还没有成为选聘物业管理企业的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至还没有开始推行，《条例》关于前期物业管理中建设单位应当以招投标方式选聘物业管理企业的规定没有得到很好的贯彻落实。
  2.物业管理招投标活动中仍然存在不少不规范行为。
  (1)招标工作的组织管理不规范。从目前物业管理的招标情况看，除了少数业主单位委托专业招标代理机构，多数单位都是自行组织物业管理招标工作。由于业主单位没有相应的组织机构和专业人员负责招标工作，对招投标法规和组织管理工作也不熟悉，造成了物业管理招标工作不规范，操作的随意性较大。
  (2)缺少专业规范的招标文件。由于《物业管理条例》中没有明确物业管理招标文件范本，各业主单位也缺少物业管理招标经验，物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，所以业主单位根据自身的需要和想象，编制出了各式各样的招标文件，有的服务范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。不规范的招标文件也导致了物业管理公司投标方案书的不规范，影响业主单位公平评标、科学决标。
  (3)招标决策过程不透明。由于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对物业管理评标内容和方法没有具体规定，造成评标工作的不规范，评标结果主要受业主单位领导的意志影响。有些单位评标时，不注重对服务质量和报价的综合评价，一味地追求低价，结果造成恶性价格竞争，导致中标单位无经济实力保质、保量完成物业服务，物业使用人投诉不断。个别物业管理公司通过对业主单位领导的公关来影响**终的评标结果。
  3.物业管理招投标代理市场发育不成熟，专业化水平不高，代理行为不规范，影响了物业管理招投标制度在更大的范围内推开。
  4.主管部门对招投标活动的监管方式和能力还需要提高。有的过深地介入了物业管理招投标活动，甚至主管部门直接组织进行招投标行为，以行政手段干预招投标活动的正常进行;有的对物业管理招投标则不闻不问，听任其自发进行，没有进行必要的引导，对其中出现的违法、违规行为也没有及时进行查处。
  5.有的地方没有出台适合本地情况的招投标实施细则，招投标的规则尚不健全和清晰，有的地方没有按照要求建立物业管理招投标专家库，都给招投标活动的开展造成了困难。
  二、造成这些问题的原因
  1.有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到这种恶性竞争所带来的严重危害性。
  2.没有一个统一的评判机构。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标；或是物业发展商或业主委员会自己组织人员进行招标。由于没有一个统一的招投标权威管理部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性。
  3.地区间物业管理的总体水平发展不平衡。物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，有相当的地区对此不认同，抵制进入，形成误解。
  4.社会监督机制不健全。由于市场竞争机制的不完善，造成招投标过程中出现了一些不正之风。
  三、提出应对这些问题的方法
  1.提供公平竞争的外部环境。物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业管理主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场；打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌和整体实力进入市场进行公平竞争。
  2.尽快制订配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到这种恶性竞争所带来的严重危害性。各地主管部门应先制订一个招投标实施细则，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，同时应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。
  3.设立专门的中立机构和部门来具体组织招投标活动，确保建管分离原则的执行，确保开发商的物业管理企业与其他物业管理企业在同一起跑线上公平竞争。在这类机构成立之前，可暂由各地政府主管部门牵头组织由房管、公安、行业协会、街道办事处、物业管理专家及公证机关等组成的物业管理招投标考评小组，受招标物业单位的委托，全权负责组织和进行物业管理的招投标工作。
  4.政府部门应多政策指导、少行政干预。地区间物业管理的总体水平发展不平衡。物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，有相当的地区对此不认同，抵制进入，形成误解。物业管理招投标作为一项市场化行为，在各方面都缺乏实际操作经验的情况下，政府主管部门的适当干预是必要的。一些成功的招投标都是在政府有关部门主持或指导下进行并取得良好效果的。但是政府的干预和指导重点应该放在理顺开发商、物业管理公司和业主委员会三方面的关系上，帮助三方正确对待招投标活动，而不是对物业管理招投标进行行政干预。
  5.建立和完善物业招投标仲裁机构。由于市场竞争机制的不完善，造成招投标过程中出现了一些不正之风。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标,或是物业发展商或业主委员会自己组织人员进行招标。由于没有一个统一的招投标权威管理部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性。招投标市场的发育和规范化运作除了需要有一系列法规以外，还应建立解决开发商、物业管理公司和业主等多方纠纷的仲裁机构或称之为“快速法庭”。这一机构应站在招标方和投标方的“中间”，以第三方的身份快速、专业、公正地裁断物业管理招投标相关问题，并且辅助政府主管部门进行决策，以推动物业管理的规范化。6.坚持信息对等原则。按照各地方的前期物业管理招投标管理规定，对要进行物业管理的物业应该在相应的媒体上进行公告，广泛进行宣传，公示招投标的条件等相关信息，使参与的物业管理企业都能够在同样的信息条件下进行公平竞争。
  7.遵循公平竞争原则。增加招标过程透明度，确保招标过程的公平公正。业主单位的物业管理服务内容，质量标准，供应商资质要求等招标信息都应该在规定的时间内通过媒体对外公示，如有明显倾向性条款，在接到投诉后应及时更改。评标专家组成人员应该由业主单位，物业使用者代表，社会专家和招标机构代表联合组成，成员名单在开标前保密。评标专家对投标物业管理公司评价要以客观条件为主，严格按照对外公示的招标条款进行。除了要运用法律和行政手段外，还须倡导建立职业道德规范。只有遵守职业道德，才能在社会上树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境。
  8.物业管理公司要遵守政府法规，通过提高自身管理水平和服务质量，在激烈的市场中获取更多的中标机会。(1)物业管理公司要遵守政府相关法规，取得参与物业管理服务的资质等级证书和其他资格证书；(2)要确实提高自己的管理服务水平，而不能把自己的生存依托在“建管不分”或“公共关系”上，物业管理服务的市场化将是不可避免的潮流；(3)物业管理服务投标是一项高技术含量的专业工作，物业管理公司应该配备专门的测量人员和投标书制作人员，使投标文件能够响应招标文件，确实做好投标工作。
  9.政府部门应进一步完善物业管理招标制度，加强对物业管理招标的监督。政府相关职能部门应进一步明确物业招投标工作的组织机构、人员配置、资质条件要求，使参加组织招标的招标代理机构有能力依法实施招标的组织工作。应参照政府采购项目的招标方法，制定物业管理招投标文件的“示范文本”，使招标代理机构和业主单位在组织实施招标时，能够有章可循，保证物业管理招投标的规范运作。同时，政府部门也要加强对物业管理招标的监督，对一些涉及公众利益的物业招标要实行审批制，加强对招标文件、招标组织、招标程序环节和内容的监督管理，及时纠正违规、违法现象。
  10.业主单位要确实站在物业使用人的立场上,组织科学规范的招标工作。委托专业的招标组织机构招标，编制招标文件，聘请评委专家，使整个招标工作更加科学规范，又能够使招标过程尽量的公平、公正，建立科学合理的评标体系。 2018-07-13 19:05:49
• 136****3271 如何进行物业管理招标
  
  1、 成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
  
  2、 编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、
  
  《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。
  
  3、 向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。
  
  4、 投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。
  
  5、 发放招标文件及有关设计图纸、技术资料
  
  6、 组织投标单位勘查项目并答疑
  
  7、 成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。
  
  8、 收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。
  
  9、 开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。
  
  10、 组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。
  
  11、 发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。
  
  12、 预中标单位签订物业服务合同。
  
  物业管理投标的程序
  
  1、获取招标信息，决策是否参与投标
  
  2、报送投标申请，接受资格审查：在规定时间内向招标单位报送投标申请，一般包括
  
  企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。
  
  3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场
  
  4、投标决策与编制投标书：
  
  5、报送投标书：按照一般惯例标书分正副本，一正四副，加盖公章并密封送达。
  
  6、参加开标及答辩会：在有限时间内充分阐述本单位的优势，投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作为必要的说明或补充，愿意承诺的优惠
  
  条件等，以争取获得**佳印象和分数。
  
  7、中标与签订物业服务合同 2018-07-13 19:05:21