继承来的房产再卖出去要交多少税

" 近日，有关房产税的话题再次受到关注。国税总局日前在对政协提案的答复中表示，将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同时，作为房地产税征收的基础设施，不动产统一登记也取得显著进展，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。笔者认为，在主要城市实现住房信息联网的基础上，不动产登记基本完成并且抓紧启动相关立法，意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。近期，无论是个税提高起征点、增加抵扣项，还是增值税税率下降，改革突破的决心很大。房地产税“落地”后，城镇居民税收负担有多大？首先要看税种的定位。税收两个**基本功能是组织财政收入和调节收入差距。在今年全国“两会”上，有关部门负责人指出，房地产税主要是调节居民收入分配，特别是个人财富集聚，以促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足公共服务需求。也即房产税首先是调节税，然后才是收入税。据数据统计显示，当前房产占我国家庭资产的65%-70%，比美国高出2倍，房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。国际上普遍存在的调节个人收入差距的工具，包括个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税等在我国仍有待完善。因此，以房产税来调节收入是应有之义。近期的个税新政、房地产税立法，抑或是未来遗产税征收等，体现的都是调节收入差距的思路。既然房地产税定位于调节税，对居民家庭首套房或一定面积实施免征，将是大概率事件。在美国、德国等发达国家，首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大程度减免。那么，对第二套及以上住房征收，税率该定多少？在一线城市，80平米住宅一年租金约8万元，净回报约为6万元，按资本化率4%计算，房子评估值大概为150万元，但市场价大约500万元左右。以目前上海、重庆试点的约0.5%的税率来计算，按照150万元税基，一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元；若按照500万的税基计算则是25000元。据笔者测算，2017年深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。以户均3人计算，7500元和25000元的房产税年缴纳额，分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和部分三四线城市相比一线城市，租金减半，居民收入减少40%，评估值和市值也大约减半，结果与一线城市差不多。再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家，在确定房产税实际税基时，一般在房屋市值基础上进行调整，还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支，同时具有透明的支出披露体系，每个业主在年末亦会收到纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。美国房产税支出通常有三大类：一是学区教育；二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务；三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立**的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收一半。比如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。此外，美国采取“以需定收”确定房产税税率，即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此，公共服务支出稳定的情况下，房价涨了还要降低税率，确保评估的税基乘以税率得到的税负，不超过居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的税率算，我国房产税占收入的比重仍会超过美国房产税占家庭收入的比例。因此，对首套房实行一定面积减免或低税率，应是一二线重点城市房产税征收的主要思路。在鼓励百姓获得财产性收益的政策方针下，考虑到房产税影响群体范围广，需要平稳实施，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说，严格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，绝不会受到房产税较大的影响。另外，税收环节设置存在的问题，也影响到了百姓置业。当前楼市进入存量时代，热点城市二手房交易超过新房，但二手房交易成本很高，税费大概占到交易总价的6%-10%，不利于存量房利用。近期，热点一二线城市新房热销，与二手房交易成本高有关。管理部门提出要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。笔者认为，如果能将交易环节的税负降下来，而腾挪到保有环节，并启动低税负缴纳原则，则能降低住房交易的“门槛成本”、促进合理住房需求。更重要的是，将交易环节的成本延后至持有环节，能够通过税制设计(税率、免征政策等)，引导市场预期、遏制投机炒作、夯实“房住不炒”。**后，从美国经验来看，房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反，直接从个人的腰包里掏钱，税负“痛感”直观，纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善，区域内的房价反而会稳定和上涨，这个逻辑与小区物业管理费类似。 "

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" 针对备受关注的房地产税，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受经济日报-中国经济网采访时表示，房地产税实质推进关键还在立法。目前房地产税立法进展较慢，草案初步形成但仍未提请审议。初步出台的方案可能相对温和，不会震动市场，在总体框架之下具体操作细则的制定权有望下放地方。今年以来，官方接连发声加快推进房地产税。从3月5日政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”，到7月16日国家统计局发言人毛盛勇表示“将会加快房地产税相关政策举措的推进”，再到9月7日房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划一类立法项目中，都释放了房地产税推进的重要积极信号。同时，房地产专家、学者对房地产税的讨论也不断深入。在“为何征”的问题上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对经济日报-中国经济网表示，目前，中国的房地产税收体系不完善，持有环节基本没有任何税。“从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。” 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受经济日报-中国经济网采访时指出，房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容，其目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源，而不是用来调控房地产市场。房地产税除了主要的功能以外，也有一些附带的效果，比如可能会影响房价，可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收，不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望，也是国际相关研究的共识。针对“如何征”的问题，社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在《中国住房发展报告(2018-2019)》中建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受经济日报-中国经济网采访时建议，国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米-60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，**终确定出对居民家庭的房地产税免征额。 "

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房产销售税是按照当地的税务规定征收的，比如湖南省的房产销售税政策规定，销售价格低于50万元的房屋，税费按照销售价格的3%计算；销售价格50万元至200万元的房屋，税费按照销售价格的5%计算；销售价格超过200万元的房屋，税费按照销售价格的7%计算。

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　　需要交的税种：　　1、契税：普通住宅税率1.5％，非普通住宅税率3％(个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%)　　2、印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税　　3、营业税：成交总价的5.8%（房产证办证时间未满二年交纳，如办证时间已满两年不用交纳）　　4、个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。

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房屋买卖所需缴纳的税契，根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。

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