定销商品房营业税怎么计算

• 133****5374 房产营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的个人和单位，根据其所取得的营业额征收的一种税，房产营业税属于流转税制中的一个主要税种。
  房产营业税怎么算
  营业税是指凡是房产证或者税务部门出具的契税填发时间不足２年的，需要交纳成交价格百分之五点五的营业税，满５年后属于普通住宅的免交，房产营业税属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×５．５％的标准交纳。
  １、购入住房２年内售出：税额＝售价×税率（５％）
  ２、购买非普通住房超过２年后售出：税额＝（售价－买入价）×税率（５％）
  ３、购买普通住房超过２年（含２年）时售出：免征营业税
  实例：二手房屋一套购入５０万，卖出５５万
  购入支付费用：契税（评估价的１．５％）＋印花税（合同价的０．０５％）＋过户登记费（５０元）＋查档费（５０元）＋贴花费（５元）＋中介费２％左右＋不用做按揭的话＝１７８５５元；
  转让成本（６．１之后）：缴纳营业税（５５万元×５％＝２７５００元）＋手续费（３元／平方米）＋印花税万分之五＋缴纳个人所得税（目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计）＝２８０００元
  净利润：收入（５５万－５０万＝５万）－付出（１７８５５＋２８０００＝４５８５５元）＝４１４５元
  个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
  房地产营业税税率是多少？
  房产营业税税率是５％。不足５年的非普通住房转让，全额征收营业税；超过５年（含５年）的非普通住房或不足５年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税，即（售价－买价）ｘ５％；超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  １、房产证未满５年的，并且面积在１４４㎡以上的需要缴纳总房价的５．６％；
  ２、房产证未满５年的，并且面积在１４４㎡以下的需要缴纳总房价的５．６％；
  ３、房产证满５年的，并且面积在１４４㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的５．６％；
  ４、房产证满５年的，并且面积在１４４㎡以下的免交。
  根据《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》的规定，自２００９年１月１日～１２月３１日，个人将购买不足２年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
  个人将购买超过２年（含２年）的普通住房对外销售的，免征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率５％。应纳税额＝（销售收入－购买房屋的价款）＊适用税率。 2018-07-12 15:23:50
• 155****5046 商品房营业税定义
  2009年12月，财政部发出的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中明确规定，自2011年1月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  征收范围何为非普通住房
  具备以下其中一点即为非普通住宅：
  1、房产证面积在140平方米以上
  2、住宅小区容积率在1.0以下
  3、房子评估价格每平米高于各地区的政策指导价格（部分地区为实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上。）
  具体标准契税：
  2011年1月26日国家契税政策：
  首套住房：
  90㎡以下 缴纳 总房价1%
  90㎡-144㎡ 缴纳 总房价1.5%
  144㎡以上 缴纳 总房价3%
  二套住房：9
  0㎡以下 缴纳 总房价3%
  90㎡-144㎡ 缴纳 总房价3%
  144㎡以上 缴纳 总房价3%
  个人所得税：
  1、房产证满5年，并且是住房的不需要交个人所得税；
  2、房产证满5年，不是住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
  3、房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；
  营业税及附加：
  1、房产证未满5年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；
  2、房产证未满5年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳总房价的5.6%；
  3、房产证满5年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；
  4、房产证满5年的，并且面积在140㎡以下的免交。 2018-07-12 15:23:19
• 147****3799 营业税按评估价格(如果实际成交价高于评估价，按实际成交价计算)的5%征收;
  营业税附加:城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%(上述计税基数为营业税数额);
  个人所得税:能核实收入和成本的，按差额的20%征收，不能核实的，按评估价格(如果实际成交价高于评估价，按实际成交价计算)的1%-5%征收(大多数地方执行的1%) 2018-07-12 15:22:47