起诉离婚一方贷款买房了怎样分割

• 145****1309 离婚纠纷按揭房产怎么分割?房屋按揭涉及三方法律主体和四种法律关系：三方法律主体指买房人、银行、卖房人。四方法律关系有买卖合同关系(买房人与卖房人)、借款合同关系(买房人与银行)、保证担保关系(卖房人与银行)、抵押担保关系(买房人与银行)。在离婚纠纷中，由于以上复杂的各种法律主体与法律关系交织在一起，使得按揭房屋的分割也受到影响。 一、婚前按揭房的具体权属分析 婚前按揭房的归属既要考虑**款支付的时间，也要考虑支付**款的资金来源。在离婚诉讼中，对婚前按揭房的司法处理有很多复杂的情形，具体有以下四种： 1、夫妻一方婚前支付**款，婚前取得房产证，产权人为购房人一方，婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付**款时间和房产证取得时间均在婚前，另一方的名字也未体现在房产证上，表明双方不存在房产约定，房产的权属在婚前已经确定了，在这种情形下该房产属于婚前**方的个人财产。 2、夫妻一方婚前支付**款，婚后共同还贷，婚后登记房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付**款一方的物权期待权实现成现实的物的过程，一方在婚前支付**款，婚前按揭房的权属就已经确定了，属于一方的婚前个人财产，婚后的共同还贷不改变权属的性质，因此在这种情形下该房产也属于婚前**方的个人财产。 3、婚前一方签订房屋买卖合同，未与银行办理按揭并支付**款，直至婚后才以自己的财产支付**款，并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下，由于支付**款的时间在婚后，该按揭房应属于夫妻共同财产。 4、婚前双方共同购买，在婚前支付了**款，**款为共同出资，在这种情形下应认定为夫妻共同财产。但该房产在婚前属于按份共有，婚后由于夫妻关系的特殊性，转化为共同共有。 二、婚前按揭房的分割 《婚姻法司法解释三》出台后，已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割，这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。 婚前按揭房应该如何分割，具体分为两种情形： 1、当婚前按揭房认定为个人财产时，婚后夫妻双方共同还贷的性质，实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为，该不动产由婚前**方取得。 《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。” 依据以上法律规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定，这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则。其次，该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护，对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时，该不动产由婚前**方取得。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前，且**款支付于婚前，因此还贷义务属于买受人的单方债务，如果婚姻关系存续期间双方共同还贷，可认定为夫妻共同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移，虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产，由于这笔财产并不因婚姻关系的成立而成为共有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种表现形式，也同样应当认定为婚前个人财产。 2、当婚前按揭房作为夫妻共同财产时，分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 三、关于婚前按揭房的增值部分 由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析，不同情况区分处理。 如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下，房屋的整个产权属于该购买人或约定人，增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付**款，婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时，离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻共同财产进行分割。 对于第二种情形作为共同财产对房屋增值部分进行分割时，不能完全参照婚姻法对夫妻共同财产分割的标准，因为婚前按揭房的增值部分，从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益，不同于一般性质的共同财产，所以不能进行平均分配，必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则，这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护。
  2018-07-09 16:10:26
• 145****3660 《新婚姻法》规定婚后房产属于夫妻双方共有财产。
  1、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权首先，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。
  其次，明确房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。
  2、根据司法解释的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，**高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：
  （1）购买福利性政策房屋；
  （2）购买商品房；
  （3）购买经济适用房。
  购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。 2018-07-09 16:10:10
• 144****7701 婚前按揭贷款买房婚后共同还贷，离婚时协商不成，到法院起诉，参考如下法条处理。
  　　《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
  　第十条
  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
  　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
  2018-07-09 16:10:04