离婚纠纷按揭房产怎么分割?房屋按揭涉及三方法律主体和四种法律关系：三方法律主体指买房人、银行、卖房人。四方法律关系有买卖合同关系(买房人与卖房人)、借款合同关系(买房人与银行)、保证担保关系(卖房人与银行)、抵押担保关系(买房人与银行)。在离婚纠纷中，由于以上复杂的各种法律主体与法律关系交织在一起，使得按揭房屋的分割也受到影响。 一、婚前按揭房的具体权属分析 婚前按揭房的归属既要考虑**款支付的时间，也要考虑支付**款的资金来源。在离婚诉讼中，对婚前按揭房的司法处理有很多复杂的情形，具体有以下四种： 1、夫妻一方婚前支付**款，婚前取得房产证，产权人为购房人一方，婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付**款时间和房产证取得时间均在婚前，另一方的名字也未体现在房产证上，表明双方不存在房产约定，房产的权属在婚前已经确定了，在这种情形下该房产属于婚前**方的个人财产。 2、夫妻一方婚前支付**款，婚后共同还贷，婚后登记房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付**款一方的物权期待权实现成现实的物的过程，一方在婚前支付**款，婚前按揭房的权属就已经确定了，属于一方的婚前个人财产，婚后的共同还贷不改变权属的性质，因此在这种情形下该房产也属于婚前**方的个人财产。 3、婚前一方签订房屋买卖合同，未与银行办理按揭并支付**款，直至婚后才以自己的财产支付**款，并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下，由于支付**款的时间在婚后，该按揭房应属于夫妻共同财产。 4、婚前双方共同购买，在婚前支付了**款，**款为共同出资，在这种情形下应认定为夫妻共同财产。但该房产在婚前属于按份共有，婚后由于夫妻关系的特殊性，转化为共同共有。 二、婚前按揭房的分割 《婚姻法司法解释三》出台后，已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割，这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。 婚前按揭房应该如何分割，具体分为两种情形： 1、当婚前按揭房认定为个人财产时，婚后夫妻双方共同还贷的性质，实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为，该不动产由婚前**方取得。 《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。” 依据以上法律规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定，这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则。其次，该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护，对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时，该不动产由婚前**方取得。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前，且**款支付于婚前，因此还贷义务属于买受人的单方债务，如果婚姻关系存续期间双方共同还贷，可认定为夫妻共同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移，虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产，由于这笔财产并不因婚姻关系的成立而成为共有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种表现形式，也同样应当认定为婚前个人财产。 2、当婚前按揭房作为夫妻共同财产时，分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 三、关于婚前按揭房的增值部分 由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性，当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距，即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析，不同情况区分处理。 如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下，房屋的整个产权属于该购买人或约定人，增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付**款，婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时，离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻共同财产进行分割。 对于第二种情形作为共同财产对房屋增值部分进行分割时，不能完全参照婚姻法对夫妻共同财产分割的标准，因为婚前按揭房的增值部分，从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益，不同于一般性质的共同财产，所以不能进行平均分配，必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则，这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护。
全部3个回答 >起诉离婚一方贷款买房了怎样分割?贷款买房如离婚怎么分配
147****0009 | 2019-10-07 00:57:49
已输入 0 字
已有3个回答
-
131****0043 按照新婚姻法第十七条规定，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，只要是夫妻双方婚后共同出资（包括贷款）取得的房屋产权，均为共同财产。
根据婚姻法司法解释三：婚后家庭的收入均属于双方共有，即使一方没有工作、没有收入，另一方的收入均属于夫妻双方共有，还贷部分也能享受一半。
夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋的分割
首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。
其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。
再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。
婚姻法第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。 2019-10-07 00:58:10 -
158****9533 房产只登记在了一方名下，在这种情况下，除非未登记一方有证据证明购房时有出资行为，则法院一般会判决房屋归属登记方名下。
因此，在感情好的时候一定也要明算账，不要以为感情好就会一直好，等到感情烟消云散，劳燕分飞后悔就来不及。
婚前双方或一方支付**，婚后双方还贷，尚未取得产权证的。根据我国婚姻法及其司法解释的规定，离婚时未取得房屋产权证的且双方有争议解决不了的，人民法院不宜判处房屋所有权归谁，应当根据实际情况判决由哪方居住使用。
待到取得产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。 2019-10-07 00:58:04 -
156****8246 出庭律师按语
“宁拆十座庙，不毁一桩婚”，对于来咨询我们离婚的当事人，我们一般都会先劝和，有时候还会苦口婆心地做上半天的思想工作，以至于很多当事人在咨询完我们以后，打开了心结又重归于好，有些夫妻双方后来竟然都跟我们成了好朋友，说我们不像律师而更像是心理咨询师。我们坚定地认为，如果能够劝和一桩姻缘，哪怕业务没了，也是值得的。
当然，另一方面，也有一些是确实感情破裂不可能一起生活下去了的，这时候一段不幸的婚姻的结束，同时也可能是另外两段幸福婚姻的开始。
我们之前零散发表过不少婚姻法方面的文章，为了方便读者阅读，现归类整理，以“出庭律师说婚姻”专栏重发。
出庭律师说婚姻｜一方婚前**购房婚后有还贷，离婚时如何分？
作者：文金发律师
现在很多年轻人在没有结婚前，就有按揭贷款购房，以个人名义签订合同，付了**并在还贷，然后才恋爱、结婚，之后房产证也登记在个人名下，但婚后双方以夫妻共同财产还在继续还贷，如果今后离婚，这样的房子怎么分割？
之前有一些观点认为，根据婚姻法，如果夫妻之间没有特别约定，婚后所得财产依法应认定为夫妻共同财产，而我国物权法及城市房地产管理相关法律均规定，房屋权属证书是房地产所有权的唯一凭证，如果婚后才取得房产证，则认定为婚后取得房产所有权，并以此认定为夫妻共同财产。
基于这样观点的存在，在2011年以前，审判实践中对该类案件的判决出现不统一的情况。2011年《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》出台，对此类情形进行了明确。
根据**高法关于婚姻法的司法解释（三），夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。如果不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。离婚时，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分按夫妻共同财产分割。
【案例】
男子张三在婚前与房产公司签订房屋买卖合同，总房价100万元，张三付了**款30万元，婚前自己还贷有10万元，结婚之后，房产证办下来写张三一个人的名字，在婚后又有还贷40万元，尚欠银行贷款20万元，现双方因感情破裂导致离婚起诉到法院，诉讼中双方认可房屋**50%，即房子现值150万。法院同时查明，双方均无过错，亦不存在其他需要照顾的特殊情况。
法院经过审理，根据婚姻法及**高法的司法解释出作判决：房屋归张三所有，尚未清偿的银行贷款20元亦由张三负责偿还；婚后还贷40万元加上双方认可的50%**共计60万元（40+40×50%），由张三按一半即30万元对女方作补偿。
需要注意的是，这种情况下，法院判决房屋权属归属，考虑的是买卖合同签订和支付**款的时间是否在婚前、以及**终房屋权属证书是否登记在支付**款一方名下，至于房地产权属证书取得的时间是婚前还是婚后，在此种情形下，对房屋产权的归属实际上并不会产生影响。
【延伸阅读】
这个例子中还有一个审判实践中常碰到的问题，如果张三与妻子对**部分无法达成一致，或者对现在的房价无法达成一致，怎么办？
审判实中中，对于确定拟分割的房屋价款一般有三种处理方式：
方式一，就是如本例中这样，双方通过协商能够确认房屋价款；
方式二，如果双方无法达成一致，有些法院也会采用价高者得的竞价的方式确定，由出价高者取得房屋权属，但需按其出价的一半给对方相应的补偿；
方式三，由法院委托有权机构作鉴定，以鉴定结论为依据。当然，价高者得的竞价方式，一般仅适用于房屋权属依法应属于夫妻共同所有的情形，像本例这种权属归一方的情形，一般不适用竞价方式。 2019-10-07 00:57:58
加入群聊
相关问题
-
答
-
答
1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷，离婚按揭房怎么分?该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋**的部分，也可以请求补偿。2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下，离婚按揭房怎么分?由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
全部4个回答 > -
答
按照新婚姻法第十七条规定，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，只要是夫妻双方婚后共同出资（包括贷款）取得的房屋产权，均为共同财产。根据婚姻法司法解释三：婚后家庭的收入均属于双方共有，即使一方没有工作、没有收入，另一方的收入均属于夫妻双方共有，还贷部分也能享受一半。夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋的分割首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。婚姻法第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
全部3个回答 > -
答
按照新婚姻法第十七条规定，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，只要是夫妻双方婚后共同出资（包括贷款）取得的房屋产权，均为共同财产。根据婚姻法司法解释三：婚后家庭的收入均属于双方共有，即使一方没有工作、没有收入，另一方的收入均属于夫妻双方共有，还贷部分也能享受一半。夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋的分割首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。婚姻法第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
全部3个回答 > -
答
房产只登记在了一方名下，在这种情况下，除非未登记一方有证据证明购房时有出资行为，则法院一般会判决房屋归属登记方名下。因此，在感情好的时候一定也要明算账，不要以为感情好就会一直好，等到感情烟消云散，劳燕分飞后悔就来不及。婚前双方或一方支付**，婚后双方还贷，尚未取得产权证的。根据我国婚姻法及其司法解释的规定，离婚时未取得房屋产权证的且双方有争议解决不了的，人民法院不宜判处房屋所有权归谁，应当根据实际情况判决由哪方居住使用。待到取得产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。
全部3个回答 >
