" 房地产税立法稳步推进,相关的调研工作则先行展开。中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日在接受媒体采访时透露,房地产税立法小组去年已成立,当前正在各地进行调研,为立法做准备。5月14日,如是金融研究院高级研究员杨芹芹对《证券日报》表示,考虑到房地产税关系到千家万户的切身利益,而且涉及面广,地区差异大,所以征收细则制定难度较大,进行充分的立法调研十分有必要。这有助于认清现实情况,清除立法障碍。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》表示,房地产税立法一直是社会普遍关注的热点问题,也是关乎各方利益的难点问题。从大的环境来看,在当前国际环境的不确定性和国内大规模减税降费的背景下,出台房地产税的整体条件还不具备。因此,房地产税还处于调研准备的过程当中。今年《政府工作报告》表示,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。3月9日,全国人大财经委副主任委员乌日图在全国两会会上表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。4月9日,国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见,要求各部门一把手要亲自抓、负总责,对照分工逐项制定落实方案,于4月15日前报国务院。其中,稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。“房地产税立法工作的推进还需一定时间进行相关论证”,诸葛找房数据研究中心研究员姜国君对《证券日报》表示。张依群表示,房地产税立法的难点一方面是在理论上如何处理房与地的关系问题,特别是在我国城镇土地国有的根本制度框架下,收缴70年土地出让收入后的房与地的相关税收关系如何界定;另一方面是在实际操作上,征收房地产税必然带来政府与居民家庭之间的收入再分配问题,如何平衡是保证房地产税能否达到征收效果的关键。“房地产税立法迟迟未能落地,主要是因为房地产税牵涉主体较多,需要协调推动,在立法过程中存在纳税主体、税基、产权、重复征税、税源统计、细则制定等难题待解。”杨芹芹说。例如,在产权方面,除了商品房外还有大量房改房、央产房、小产权房、经济适用房等,多种形式的住房并存。这其中商品房产权明晰、价格市场化,而其他类型的房屋普遍存在程度不同的产权模糊等问题,未来房产税的征收标准很难确定。苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》表示,针对市场上福利房、小产权房等特殊性质的房产要如何制定税收标准,城乡是否同步推进,要如何借鉴国外经验等一系列问题,都是亟待解决的,这并非只依靠某个或某几个部门的力量即可达成,因此需要“有关部门按职责分工配合做好工作”。付一夫认为,对于属于地方税种的房地产税,地方政府有相当大的自主权,其中也包括税率的确定。在制度设计初期,房地产税税率应该不会太高;同时,税率高低与征税基数评估高低是存在一定内在逻辑关系,通常情况下都是税基越高、税率越低,反之亦然。所以在确定房地产税税率时,在因地制宜的基础上,也可以参考这一规律。杨芹芹表示,上海和重庆试点均采用超额累进税率,未来房地产税税率大概率会采用超额累进的形式,整体税率不会太高,各地会存有差异,也可能是给地方政府设定一个合理的参考区间,由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。“至于设定居住面积免除额,是完全有必要而且应该设定的。”付一夫说,应将居民住宅免税面积适当放宽,可以避免进一步增加那些持有自住房群体的税负。据姜国君介绍,目前上海、重庆已先行试点征收房产税,上海按人均居住面积界定缴纳门槛,重庆则是对高档住房以及外地人购买的第二套住房进行征收。图片来源:摄图网 "
全部3个回答 >土地出让契税多少钱
144****6536 | 2018-07-07 21:26:41-
137****9859 以下是契税,土地出让金是开发商拍地价格
1.对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
2. 对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
3. 既不属于家庭唯一住房,也不属于家庭第二套改善性住房的契税税率为3%。
另:1999年8月1日至2008年12月31日个人购买普通住房可选择适用2%的契税税率;2008年12月22日至2010年9月30日购买的普通住房可选择适用1%的契税税率 2018-07-07 22:20:33 -
158****7274 中华人民共和国契税暂行条例》第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;
(三)税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。
国有土地使用权抵押收费依据及标准:
土地抵押额在200万元(含200万元,下同)以下:1000元/宗;
土地抵押额在200—500万元之间:2000元/宗;
土地抵押额在500—1000万元之间:3000元/宗;
土地抵押额在1000—3000万元之间:4000元/宗;
土地抵押额在3000万元以上:不超过7000元/宗;
抵押双方不变,同一宗地再次或多次抵押按上述标准25%收取
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权,土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而,使用期届限满,土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者,这是土地国家所有权的**终体现,也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。为了平衡土地使用权人和土地使用者利益,《城市房地产管理法》第21条从以下两个方面对土地使用权期限届满的法律后果作了规定:
续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的续期
(1)续期申请的提出
(2)续期申请的审批
(3)续期的性质
收回
(1)土地使用权有国家无偿收回
(2)国家在无偿收回起土地使用权的同时,无偿取得该土地上的建筑、其它附着物品
土地使用权出让与土地使用权转让的区别
土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给公民或法人;出让是指将所有权的部分权能(占有、使用、收益)与所有权相分离而作为独立的财产权;土地使用权转让则是土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。
按照土地用途不同使用期限也不相同。
**高年限按下列用途确定:
居住用地七十年;
工业用地五十年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
商业、旅游、娱乐用地四十年;
综合或者其他用地五十年。
土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限,剩下的年限就是可以使用的年限,到期后可以申请续期。
取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。 2018-07-07 22:20:27 -
134****2706 《中华人民共和国契税暂行条例》:
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;.
第三条 契税税率为3-5%。
契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,契税的计税依据为:“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。”
不同方式取得的土地使用权,其契税计税依据应区分不同情况处理。
(一)国有土地使用权出让
财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)进一步明确了不同情况国有土地使用权出让的契税计税价格问题。
1、以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
“市政建设配套费”是指规划、建设等部门收取的用地配套费、城市道路、桥涵、公共交通设施等市政公用设施工程配套费、城市环境卫生和园林绿化费、城市排水工程建设费、消防设施建设费、人防设施易地建设费、新型墙体材料专项基金、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等,同时还包括公共电力建设配套费、城市自来水建设使用费、供热工程建设费、管道燃气设施安装费等,也就是通常所称的"大配套费用".
没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:
(1)评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。
(2)土地基准地价:在没有评估价格的情况下,参照县以上人民政府公示的土地基准地价,计算契税计税价格。具体计算方法为:以总征用面积而非出让面积与单位基准地价相乘,得出契税计税价格。因为总征用面积含部分预留道路面积,如果所征用土地紧靠道路,其相同出让面积的正常价值通常高于非靠道路的情形。
2、以竞价方式出让的,其契税计税价格,“一般”应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。对竞价方式,有三点须特别引起注意:
一是征收机关在确认计税依据时应根据拍卖成交确认书所列示的成交价款所包括的具体项目具体分析。如有的拍卖成交确认书是整体打包拍卖,成交价格中包含政府所有应收的费用,而有的则仅包括国土部门收取的费用,没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用,如市政建设配套费等。竞价的计税依据主要是:土地出让金+土地补偿费、安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+拆迁补偿费等+市政建设配套费+其他经营服务性费用(主要包括拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费、服务费等费用)。
二是如何正确理解“一般”的含义。大凡竞价出让,首先需要对该宗土地使用权参照当地基准地价结合系数修正等进行技术性评估,然后再行拍卖,起拍价是在评估价格的基础上,正常拍卖价不会低于评估价,因此确定为竞价的成交价格。但是对于比较偏远乡镇、村原零星国有土地使用权另行处置,如果采用公开竞价的方式进行处理,有时竞价可能远低于基准地价,甚至低于协议出让的价格。这时如果也采用竞价的成交价计税,显然有违税收的公平原则,(如上述按协议出让方式则按不低于基准地价计税)因此不能按照竞价的成交价计税,应按照评估价或基准地价计税。
三是对于以其他公开竞价方式,如采取摘牌等方式取得的土地使用权,契税计税价格一般应为拍卖价格(也要看具体拍卖成交确认书的金额项目构成,进行适当调整)加土地承受者支付原土地使用权单位或土地实际使用者的费用,再另加其他相关经营服务性费用。
(二)国有、集体土地使用权转让
契税计税依据为合同确定的成交价格以及由承受方实际支付的超出合同的全部价款,包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。
2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况,由于强势一方的介入,加之拍卖操作不够规范,其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格,大大低于基准地价。在这种情况下,契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理,而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”,由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。
3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让,其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。目前,税收征收机关尚没有建立委托评估机制,不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估,况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定,实行委托评估不现实。而土地使用权具有一定的使用年限,其价值随使用年限的减少逐渐降低,在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。
(三)先以划拨方式取得土地使用权又改为出让的计税依据
先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用,也就是本次办理土地使用权手续,应向国土资源部门所交纳的所有费用之和。其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等。
(四)以其他方式承受土地使用权
1、土地使用权交换。契税计税价格为所交换的土地使用权价格的差额,由多交付货币、实物或者无形资产、其他经济利益的一方缴纳契税。当然也适用成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关采用评估价格、基准地价或者正常的市场价格核定征收的规定。
2、土地使用权赠与和视同土地、房屋权属转移的情形。《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定,以土地权属作价投资、入股;以土地权属抵债;以获奖方式承受土地权属;以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属视同土地使用权、房屋所有权属转移,应按照规定依法缴纳契税。征收机关采用查账征收征收,或者采用合同价格,或参照土地使用权出售的市场价格、评估价格或基准地价、土地剩余使用年限的摊余基准地价等方式确定契税计税价格核定征收。 2018-07-07 22:20:20
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" 国家税务总局官网4月28日发布了关于优化房地产交易办税方式的通知,并从发布之日起实施。北京青年报从税务部门了解到,该通知提到未来将稳步推行“网上预核”“一窗受理”“业务联办”,优化房地产交易税收环境,提升办税效率,同时房地产交易有望由房地产管理部门代征契税,实现让群众少跑路。根据通知要求,税务部门要创造条件,为纳税人提供多种办税渠道,解决现场办税拥堵等问题。要结合本地实际情况,充分发挥互联网优势,依托电子税务局各类办税渠道,探索建立网上办税平台,实施网上预核。纳税人可通过网上提交相关资料,税务部门事先对资料是否齐全等情况进行核实后,通知纳税人到办税服务大厅办理相关涉税业务,以减少现场排队等候时间。已实现全流程网上办税的地区,纳税人还可直接选择网上缴税。同时税务部门将深化部门合作,推行一窗受理。为解决纳税人在不同部门之间往返跑路及重复提交资料问题,税务部门要与相关部门积极配合,推动设置房地产交易、办税、登记综合窗口,统一受理各部门业务事项所需资料,相同资料不得重复提交。为解决办事环节多、时间长等问题,税务部门提出要加强与相关部门协作,在共享涉税信息的基础上,整合服务流程,推动实施业务联办。纳税人提交相关材料后,受理部门将资料信息录入系统,并通过共享平台传递给其他部门,由各部门并行办理相关事宜,税务部门将契税完税情况传递给不动产登记部门,方便其为当事人办理不动产登记。有条件的地区,可与相关部门共同探索开发面向纳税人的网上联办应用程序,进一步提升房地产交易办税的服务水平。此外,税务部门明确,为进一步减少办事环节,提升契税征管效率,各地在大力推行网上预核、一窗受理、业务联办的基础上,确有必要的,可根据有利于税收管理和方便纳税的要求,依法委托房地产管理部门代征契税。图片来源:摄图网 "
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土地出让金:是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。计算方法:一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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土地出让契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有其自身的特征:(1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证,作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此,契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。(2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时,按转移变动的价值,对产权承受人课征一次性契税。(3)契税采用比例税率,即在房屋产权发生转移变动行为时,对纳税人依一定比例的税率课征。
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土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益,以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续,交纳出让金,方可办理土地登记,其出让金数额计算方法如下:一、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
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