商品房的天井是什么啊？

高层天井**主要的作用是通风。天井,物质的作用是采光和通风，也有维修,还有聚财、肥水不流外人田的意思，呵呵，风水。天井作为天井院落中的重要部分，它的面积不大，宽度相当于正房中央开间，而长只有厢房之开间大小，所以小天井只有4M×1.8M左右，加之挑出的屋檐，天井真正露天部分只剩一条小缝。但是它还起着住宅内部采光、通风、积聚和排泄雨水及吸除尘烟的作用，增加内外空气的对流。天井四周房屋皆向内坡，雨水顺屋面流进天井，而在天井中央设一水池容纳雨水。这种四面屋顶皆坡向天井，将雨水集中于住宅内的作法被称为“四水归一”，“肥水不外流”，对于将水当为财富的百姓来说，这自然是大吉大利的事了。狭小的天井能防止夏日的暴晒，使住宅保持阴凉，有心的主人还会在天井里设置石台，置放些花木石景，更使这小天地富有情趣。

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　　商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。　　1、内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 　　2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式　　商品房　　，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 　　为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。 　　2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。

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贷款条件 1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;2、持有有效的身份证明文件;3、具有稳定、合法的收入来源;4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;5、银行规定的其他条件;手续流程 1.借款人贷款前咨询， 填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

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一个普通消费者购买房屋行为，可能是其动用资金数额较大的一种消费行为，购买了房屋后，也许十年、几十年居住在此。对于这样的消费行为，消费者会极为慎重的。在购买房屋的过程中，消费者应该选择**佳购房时机，详细调查欲购房屋的情况，了解购房所涉及的法律问题和购房所应办理的各种手续，经过深思熟虑后再作出购房决策。　　　　个人购买商品房一般要经过以下几个步骤：　　　一、制定购房预算　　　　购房者产生购买房屋的动机后，要估算一下自己的实际购买能力。首先要根据自己家庭的收入，扣除日常生活开支的金额，得到自己可以动用的资金数额；然后大致计算出购房后所需支付的维修费、物业管理费以及房产税等费用，再考虑是否要向银行贷款，银行贷款利率的高低，银行可提供的贷款数额等因素，**终确定出自己的实际购房经济实力。购房者再依据自己的经济实力，结合当时房地产市场的行情，居住生活方便程度，工作单位的位置等因素，确定自己购买哪类房屋。　　　　二、收集购房信息　　　　购房者初步确定了购房意向后，要大量收集有关房源的信息。购房者可以从各种有关房地产的媒体广告、宣传材料、售楼书中得到所需的房屋资料。购房者还可以通过参加房地产交易展示会，到房地产交易所或房地产代理商的办事处调查，以及直接与房地产营销人员进行交流等方式获取有关行情。对于收集到的大量房地产信息，购房者还要进行仔细地分析和筛选。对广告宣传中的虚假成分，购房者要有辨识的能力，以防上当受骗。　　　三、查询房地产商的合法性　　　　在房地产市场上，有一些非法房地产商在没有合法手续的情况下就销售房地产，购买没有办理合法手续的房屋会给购房者带来很大的损失。所以，购房者一定要对房地产商销售行为的合法性进行调查。购房者调查房地产商售房的手续是否完备、合法的**基本**简单的办法就是查看房地产商的“五证”，这“五证”就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。按国家有关规定，房地产商只有在“五证”齐全的情况下，其销售的房屋才属合法范畴。　　　四、进行实地调查　　　　购房者根据所收集的购房信息，看中了某一处房屋后，一定要对欲购房屋进行实地调查，眼见为实。购房者在观看、考虑房屋时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的 建筑质量、装修标准、装修质量，房屋的附属设备是否完备，房间的隔声效果如何，顶棚、墙壁、地面、门窗是否有损坏，内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对在实地查看过程中购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。　　　五、签订房屋买卖合同和其他合同　　　　购房者的前期调查了解工作完成之后，对欲购房屋满意，就可以与房地产商具体签订房屋买卖合同了。签订合同是购房者实施购房行为中**重要的一个阶段。购房者一方如果合同签订得不够谨慎，那么就有可能给以后留下许多后患，使自己受到损失。购房者在签订合同时一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款，如需要，买卖双方可签订有关的补充协议。在签订合同过程中，购房者如无把握，可以聘请律师参与，为自己把关。在签订房屋买卖合同时，购房者还要签订其他有关合同。如购房者向银行申请贷款来分期支付房价款，购房者应与银行签订抵押贷款合同。购房者所购房屋实施物业管理的，购房者还要签订一份物业管理合同。　　　　六、办理房屋产权过户登记手续　　　　按照我国有关房地产法规的规定，进行房地产交易的单位和个人要到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估和立契过户手续。交易双方当事人签订的房屋买卖合同必须办理以上手续才是合法的，否则就是无效合同。鉴证是指房地产交易管理部门对房地产产权、房地产交易价格以及有关证件等进行的审查、核实活动。在审查、核对时，如有必要，房地产管理部门还会对买卖的房地产进行查勘和评估。在房地产管理部门审查完毕及房地产买卖当事人按照规定缴纳有关税费后，房地产管理部门就可以向当事人核发过户单。当事人可凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。

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已备案”，则是 指签订的买卖合同已在产权登记部门备案，也叫做网签。网上签约成功后，开发商进行备案程序操作，备案通过房管局审核，产生备案登记号，显示在合同内页右上角。开发商打印出合同，双方签字盖章，各持所需的份数。商品房买卖合同网签备案后，所签合同受到房屋管理局监管，网签备案标志着商品房买卖流程合同签定环节完成。而且可以通过网上查询系统进行查询，本网合同备案查询信息来源于房管局，备案查询结果则表示所签订的合同已经受到监督，可以预防一房两卖或开发商将已售房产再抵押的现象。1、中国正规房地产买卖（一手，即开发商开商的拥有五证的项目），销售需签订由国家建设部和工商总局制定的标准合同《商品房买卖合同》，**少的签订三份，一份开发商，一份业主，一份房地产主管部门备案。2、合同到房地产主管部门备案，这是国家强制要求的，用以未来办理产权时使用，同时也是对房地产行业及市场的宏观管理。3、目前，大部分城市，签订上述合同，都是经过房地产主管部门的专用网络系统签约。简称网签。4、网签后，打印，再手签完成，再交由房地产主管部门备案，相当于官方认证并监管。是对业主的一种保护措施。5、完成行政备案手续后，会将网络系统上的房源变更成已备案颜色。

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