商品房为什么没有两证啊？

商品房买卖合同有预售和现售两种。但是肯定都不只是两证。主要看看有没有预售许可或销售许可，如果有，则受法律保护，否则，合同可能不受法律保护。另外，关于和开发商改名字的事情，一般都是针对没有做预售登记的买卖合同的一种变通做法，实际上也属于法律的灰色地带。

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商品房买卖合同有预售和现售两种。但是肯定都不只是两证。主要看看有没有预售许可或销售许可，如果有，则受法律保护，否则，合同可能不受法律保护。另外，关于和开发商改名字的事情，一般都是针对没有做预售登记的买卖合同的一种变通做法，实际上也属于法律的灰色地带。

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会计学中商品的定义是指商品流通企业外购或委托加工完成，验收入库用于销售的各种商品。商品的基本属性是价值和使用价值。价值是商品的本质属性，使用价值是商品的自然属性。商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。它区别于集资房，小产权房，宅基地，集体土体房产证等

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与房屋相关的证主要有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》两个，所谓一房两证即是指这两个证；因为我国施行房地一体政策，即房屋产权转移其占有土地必须一并转移，土地转移其地上建筑物必须一并转移，所以部分房屋只办理《房屋所有权证》未办理《国有土地使用证》，也就是所谓一房一证。但我国不动产统一登记制度改革以后，将逐步取消《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，代之以《不动产权证书》。附《不动产登记暂行条例》相关规定第四条　国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

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提起房价每一个人都想说上几句，现在的房价这么不靠谱主要有三个原因1.国家改革2.因为开发商3.因为投资炒房。 第一先说一下国家改革，其实刚开始国家是为了扩大内需，拉动经济增长。进行了改革其中就有房改。在1954年在中国的《宪法》中是承认国民拥有土地及相关生产资料的，只是在1982年被修改成土地国有化。从1988年进行住房制度改革停止了住房实物分配，目的是为了启动居民住房消费。98年国家出台的国二十三条中规定80%是经济适用房10%的廉租房**好后剩下的10%才是商品房，有80%的经济适用房所以直到2003年房地产价格比较平稳的，但这样不能拉动经济。2003年政府“又”推出了国十八条，规定中把80%的经济适用房偷换概念成了具有保障性质的商品房（教育，医疗，住房的改革现在看来一个比一个失败）。到现在100%的商品房。2004年国土资源部颁布71号令2004年8月31号后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制。简单来说就是谁出的价高土地就给谁，给出的解释是为了防止腐败。可现在越来越多的腐败跟房地产有关。04年后地价就像滚雪球一样越滚越高。这就是为什么这几年地王频现的主要原因。而房价也就一路飙升。 房价这么贵和税收也有关系，以前大部分税收收入留在地方。所以那时候地方不靠房地产经济也搞得很好，也有钱去搞投资，也可以未老百姓办不少好事。现在地方只有小部分。地方没有钱搞投资搞建设怎么办，卖地。来钱快。他们的理由是中央拿走了六成税却干了三成的事，而地方拿了四成的税却干了七成的事。2009年全国土地出让总价达15910.2亿元，上海**高达821亿相当于每天进账2.5亿，真正做到了日进斗金。2010年就更离谱了达到了2.7万亿。这就是我们常说的土地财政的由来（也就明白了现在为什么这么多暴力拆迁）。地方为了GDP的考核，为了出政绩，为了升迁。也就乐此不疲了。而且房地产还能带动几十种行业的发展如钢铁水泥等等。可这不是长久之道，日本的房产泡沫和美国的次贷危机都是深刻的教训。应该发展我们自己的实体经济，才是出路。我们应该培养像 华为等 这样有创造力的公司。只有有自己的东西才会在世界上站住脚。当然不是所有的地方都是一味的卖地。 重庆的办法就非常的好，重庆计划未来几年建成平均2000元一平米成本构成的4000平方米的公租房。来吸引300万农民工，只要他们在重庆有工作就给重庆是户口，不过自己必须放弃宅基地复耕为农地，这样可以得到地票。而重庆的开放商只有通过公开拍卖的方式购买地票之后才能建房子，今年4月份一亩地票14.4万。农民工拿着钱就可以去租廉租，房子住了5年后也可以买下房子变成经济适用房。然后引进像惠普 思科这样的公司，让农民工有工作。发展实体经济这才是出路。对于炒房客，重庆的办法是宽进严出。就是谁都可以买廉租房，但是当你要卖的时候只能卖给政府。只能按当时经济适用房的价格卖。这样没有利润炒房客也就不会买了。重庆的商品房该涨还是涨，有钱就可以去买价格贵配套好的商品房。买不起你可以住廉租房。多好的政策，在这里我要给重庆叫好。不管**终结果会怎样。起码去尝试了。这样的办法难道其他地方想不到吗？不是，只是他们不想做而已。。。。。。。。。。。 第二个房价贵的原因就是开发商的原因。咱们国家本身就是人多地少，供求不平衡，再加上城市化进程的加快大批人进城打工买房，离婚和单身的增多，对改善性住房的需求的增加等等，开发商就捂盘惜售，恶意炒作，制造混乱推高房价。再加上中国那些所以“砖家”的胡说八道推波助澜。（当然不是所以的开发商都这么做）。前几天我看到报道说上市的几大开发公司毛利润达到惊人的55.7%。这么高的利润也就明白为什么想雅戈尔，海信为什么会涉足房地产行业了。看看中国的富豪有几个不涉足房地产的。利润高啊！净利润也能达到20%。因为现在的供求不平衡，也造就了不少地产公司，就是光买块地不建房子。过几年地价一涨就把地卖了。而国家出台的针对房地产公司的政策还算是正确。但是没有真正的执行到位。因为地方要把地卖给开发商，要是真正执行地方政府收入就会大大减少。这也就是为什么中央国十条国四条等调控政策不断，调控还是不管用的原因之一。中国不缺聪明的人和有能力的人，也不缺好的政策。缺的是坚定的执行力和长期有效的机制。就像中国足球虽然烂，但是13亿人真找不出11个人来踢好足球吗？？？ 第三个房价贵的原因就是投资炒房，其中**著名的就是温州炒房团。主要一个原因就是因为中国的投资途径太少，现在都知道鸡蛋不能放到一个篮子里。所以都学着去投资。在中国就股票房产黄金这几种途径。股票我听说过这样一句话：十个人玩股票8个人赔，1个人平，只有1个人赚钱。黄金又那么不稳定。所以大家选来选去**后还是感觉房子**合适。房子本身是可以作为一种投资的途径，但在中国好像是成为唯一的途径。加上这几年房价的暴涨。流通性的泛滥通货膨胀的加大。可以说现在是全民买房。现在坐在一起吃饭好像不管什么人说到**多的话题就是房子。中国的中产阶层每家的房产都在2套以上甚至更多。中央也知道这一点出台了国36条。对民间资本开放更多的垄断行业。可几个月过去了没见有什么动静。十年前国家同样出台了同样的政策开放更多的垄断行业那次也是雷声大雨点小，还是上面说的没有坚定地执行力。 不知这次的政策**后的命运会怎样。再就是运用有效地政策让房价回归合理价位。让房价有序的增长。 以上三个原因造成了高房价的基本原因。如果调控政策和银行贷款（09年达到14万亿，早就了今天的物价上涨）还是现在这样的话中国的房地产10年以内一定会跌跟头。俗话说:人无千日,好花无百日红.物极必反。没有只涨不跌的市场。吃一堑长一智，只有真正经历才会懂得。也许那时候我们才有真正坚定的执行力。让人们感到意味深长的是高房价对全民财富“重新洗牌”的效应达到了史无前例的高度，现在的房地产制度体系造成数万计的“超级大地主”和数以亿计的“房奴”。

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