商品房和还建房哪个好

• 147****2404 还建房的价格便宜，很多还建房其价格只有市场价的一半，因此，也受到了很多买房人的青睐。但由于还建房的产权问题，很多都会退却。本期就还建房的分类、还建房和商品房的区别以及还建房相关的问答，进行了详细的解说，供各位参考。
  买还建房到底好不好？还建房相关问题详解
  一、从土地性质及归属看，还建房主要分两类
  1、一类主要针对城中村改造，征收拆迁后采取产权调换的方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”。
  2、另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁还建房，一般通过划拨方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。
  一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。可以办两证的也分经济适用房和商品还建房，到底属于哪一类可以直接到房屋所在地房地局去查询。它们的区别是经适房办两证后，需要满5年才能上市交易，而商品房还建房只要办证后就可以随时交易。
  二、还建房和商品房有什么区别呢？
  现在很多的还建房都是直接建在商品房小区里面，即一个小区内，有商品房和还建房，更有甚者，同一栋楼里面，商品房和还建房混搭着。它们的区别，体现在下面几点。
  1、 还建房户型等相关信息秘而不宣
  不少人在签订拆迁补偿协议时只知道还建到哪几个小区，但对于还建房的面积、户型结构、楼层、配套设施、容积率等均不知情，而一旦协议签订，也只有几个档次的面积可选，至于户型图，往往是选定面积谈妥补偿价后，较后才登场。届时，遇到不合理房型，也往往只能自认倒霉，委曲求全。
  2、 还建房密度过大难采光
  由于还建房价格较低，开发商为了保证利润会增加房屋密度。在**小的占地面积内完成拆迁安置，除了把房子盖得尽可能高，还要把房子盖得尽可能密集才行。许多开发商并不公开提供这些楼栋的容积率、采光率、绿化率等数据，只有到现场了实地看，才能真正了解情况。没有自然采光，增加了用电成本，同时，衣物难以晾晒，室内黑暗，会让人心情压抑。
  3、还建房小区质量、物业差，绿化不达标
  由于利益比商品房少，还建房更容易发生“偷工减料”的现象，所以造成质量不达标。常见的还建房质量问题有：房屋漏水、楼板龟裂纹、保温层缩水、消防不达标等。由于缺乏监管，开发商也不会把过多的成本放在园林绿化上面，使得还建房的绿化偏少。此外，还建房也由于价格低，小区的物业服务也一般。
  4、没有取得预售许可证的还建房需要一次性付款，不能贷款
  有些还建房虽然均价较低，但面积却不小，因此总价比较高。而要求一次性付款，这对于资金准备不足的购房者是障碍。
  三、相关问答
  1、拆迁还建房，可以用住房公积金贷款吗？
  还建房能否用公积金贷款要看还建房开发商各项手续是否齐全。如果开发商各项手续齐全且向公积金核心备案的，可以使用公积金贷款，具体问题可以咨询开发商。
  2、 还建房指标能买卖吗？
  还建房指标是不能买卖的。按照规定，拆迁办在审核环节只认房产证，房产证是谁的名字就只能还建到谁的名下。就算是直系亲属间也不能更名，除非是房主过世了才能办理，也是需要继承人去公证处拿房主死亡证明办理继承公证才能更名的。
  3、还建房有产权证没有土地证能购买吗？
  还建房只有产权证没有土地证属于小产权房，不建议购买小产权房，因为实行不动产权证后两证合一，房子如果没有土地证后期是不能买卖过户的。
  4、还建房能否办证？
  还建房能否办理两证，需直接咨询开发商，目前有一些资料手续不齐全的楼盘难以办证。一般而言开发商在通过竞拍取得的地块上进行开发的还建小区，可自由上市交易，但买前一定要看清楚是否有“五证”。
  还建房值不值得购买，还得具体问题具体分析，毕竟，对于很多买不起房的人来说，买个便宜的还建房用来自住，也是不错的。只是我们在购买的时候，一定要注意弄清楚还建房的性质，看看到底能不能办两证。 2018-06-27 21:35:27
• 157****2493 什么是还建房?
  我国由于改革开放发展到了一定程度之后,经济发展快的一些城市对周边郊区进行城市化建设改造。为了实现统一的规划市政建设,需要对城市的郊区额农民原建住房进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼。
  还建房分为两种:区别的重要依据就是土地类型和土地人。如果土地人为集体,那么就是小产权房;如果具备土地使用权证,是通过出让或划拨的方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的,只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。
  还建房和商品房的区别是什么?
  我国改革开放发展到一定程度后,部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。为统一规划市政建设,需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼。
  还建房与商品房的区别主要体现在几个方面:
  1、取得方式:商品房是以货币交易的形式购买,而还建房主要是以补偿形式取得。
  2、土地性质:大多数还建房是政府划拨土地兴建,土地性质为划拨地,而商品房全部是出让地。
  3、交易税费:土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的,而商品房没有这笔费用。
  买还建房需要注意什么?
  1、对于没有产权证的房屋买卖,因不能证明卖房对买卖房屋具有权,所以公证处不会给予公证。
  2、有的拆迁还建房属于经济适用房,而有的属于商品房,这点你要弄清楚,如果还建房是经济适用房,那么,根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房在取得房屋权证和土地使用证一定年限后(一般为5年),方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。
  3、购买还建房会有比较大的风险,如果你实在要买,可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书,对交易的详细内容步骤和方法越清楚越好,约定的违约金好不低于所付金额的两倍。再让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书给你,并移交相关资料,由你全权处理还建房权证办下来之前的一切事宜。该委托书可以拿去公证。等到还建房权证办理下来后,你们再按照约定去办理过户手续。 2018-06-27 21:35:01
• 153****4320 还建房看土地性质，除非是出让的，划拨或者集体的都没证，但基本上还建房都是划拨的土地。而且现在不是两证，现在只有一个不动产证，所以还建房基本就是无证房，由于政府禁止小产权（还建房）交易，即使签合同或者公正，或者去拆迁办，村委会改户主，也是无效的，所以不要听别人忽悠说签合同，办公证什么就没事，法院不认就无用。
  武汉武昌洪山黄陂江夏等区很多纠纷都出现了，主要是周边房子涨了，当初的卖家要求买家再补钱，但是买家肯定不同意，结果闹法院，买家都是输，合同无效也导致合同里面约定的违约金也无效，卖家也没违约责任，结果五年前花三十万买的还建房，现在是卖家退买家三十万加利息，买家房没了，退的钱是贬值五年，这样还不如买商品房，而且很多拆迁户暴富后吸毒，今天找你麻烦，明天要你退房，那不是花钱找气受。
  由于没证，办不了贷款，要一次性付清，还不如商品房去按揭好，特别是外地人不用动那个心思，还建房没证不能落户，成人有单位不怕，但是将来小孩的医保只能交户籍地的，看个病要么不能报销，想报销回老家，上学要么回老家要么借读，这些都是将来额外花的冤枉钱，不要看眼前还建房价格低，其实算上户籍带来的教育，医疗等费用，还建房质量等，买还建房比商品房还亏。
  眼光看远点。何况还建房住一起都是村民，素质不高，有的还排挤外地人，还建房质量差，遇到渗水，下水管爆管，那就是叫爹吧，都无法协商，邻居不理你，不好说话，物业是村里地痞开的，还建房我们自己都不想住，所以如果是外地人，千万不要买还建房，这不是买玩具，本地人就看运气了，没有户籍烦恼，就是找个老实的卖家，千万不要遇到个吸毒的或者村里的地痞无赖，一旦周边房价涨了，本身自己不受法律保护，别人一反悔那就是给自己花钱买的无穷无尽的麻烦。
  总之，户口不在还建房所在地（区县为单位），还建房千万不要碰。如果户籍是本县或者区的人，把卖家口碑，人品看清楚些。当然**保险就是买商品房 2018-06-27 21:34:36
• 141****3601 还建房的容积一般都比较大,环境不是很好。想住得舒服就买商品房,想日子过的轻松就住还建房。
  
  还建房就是为了安置拆迁群众，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民的居住用房，还建房的买卖是有一定条件的，与商品房不完全一样，商品房的土地性质是可以自由交易的，还建房的不一定，还建还建房是可以差额贷款的。
  
  还建房与商品房这两种房子他们之间是几乎完全不同性质的两种房子。在性质以及办理手续方面都是不一样的。那么他们之间的区别详细的有哪些呢?在下面小编就将为用户详细的介绍关于这两种房子之间的区别。
  
  还建房与商品房区别之——性质不同
  
  还建房其实绝大多数是指这一块土地是为集体所拥有，就比如说在拆迁时，以村为单位，这些土地就不是为个人所拥有，而是为集体所有。而商品房它一般是指由开发商在拿下着一块地皮之后，在这块地皮上面所开发建造的楼盘，着类房子它是属于个人所有而非集体所有。
  
  还建房与商品房区别之——办证不同
  
  还建房它由于是集体所有的，所以这一类的房子在交房的时候，是不能够马上就能够办理处两证，而是要等到两年之后或者是在五年之内才能够办理出房产证明，而且在其中的土地证明除非是有村委的负责人去到土地局，将集体证明进行分割成一个个的个人小证。有的即使是你已经把房子买了，但也是办不下来两证的，所以买还建房的风险要比商品房的要大。
  
  商品房它是个人开发的楼盘，这样的房子只要是在正常的缴纳了各类的税费之后，就能够顺利的办出五证两书。不会出现以上的问题。
  
  还建房与商品房区别之——取得方式的不同
  
  还建房是通过拆迁补偿的方式所得到的，而商品房则是通过个人购买所得，而且在上交税款上面也是不一样的，还建房在交易的时候是还需要向当地的税务部门缴纳一定量金额的土地的转让金，而商品房则是不需要缴纳这些金额。
  
  商品房与还建房这两种房子它们之间的差距是比较大的，就购买的安全性方面来说，购买商品房的风险要小于还建房，虽然在价格方面要贵得多，但是为以后的房子的所属权的清楚，所以小编建议还是购买商品房安全一些。 2018-06-27 21:34:12
• 158****7844 一、首先我们来了解下什么是还建房?
  
  城市为了统一建设和规划，需要对一些房屋进行拆迁，为了妥善安置拆迁户，政府会根据实际情况统一建筑房子分配给原居民，这样的房子就称之为还建房。
  
  还建房分为两种：一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”。一般来说农村在集体土地自建的还建房都是小产权房，购买这样的房屋本身就是风险很大的，因为小产权房在法律上没有保障。
  
  另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁还建房，一般通过划拨方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。其土地性质为划拨性质，这也就意味着还建房为经适房属性。
  
  二、还建房与市面上的商品房有哪些不同?
  
  1、取得方式不同：商品房是通过货币交易的形式来购买的，而还建房主要是以补偿形式取得。
  
  2、土地性质不同：大多数的还建房是政府划拨土地去建造的，土地性质为划拨地，而商品房全部是出让地。
  
  3、交易税费不同：土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的，而商品房没有这笔费用。
  
  三、还建房有哪些隐患?
  
  1、产权隐患：买房时虽然承诺可以办房产证，但在实际中却很难兑现。而没有办理两证的房屋，依法是不可以上市交易的。
  
  2、变故隐患：虽然不少还建房为小产权房，但仍有一些房屋是经过了规划审批，是手续齐全的还建房，这些房屋是可以办理两证和上市交易的。
  
  交易过程中，不少还建房还处于期房阶段，合同的履行期限较长，容易出现大量不可预知的因素。比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，将会给房屋的成功交易带来不小阻力。
  
  3、经适房隐患：如果是经济适用房，那么根据《经济适用房管理办法》的规定，房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年，方可按市场价上市出售。出售时，还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益。
  
  四、 如果要购买还建房，这些事项一定要注意：
  
  1、在购房资金并不是太欠缺的情况下，不建议购房者选择没有两证的还建房。还建房的价格低，这一点吸引了很多的购房者，但毕竟购买还建房还是存在一些风险的。
  
  2、在购买前要弄清还建房的性质，要注意的是集体土地性质的小产权房是没有两证的。可以办两证的也分经济适用房和商品还建房。可去到房屋所在地房地局去查询房屋的类型。
  
  3、对于还建房到底能不能办下两证，不能轻信他人所说，而应亲自去看还建协议中是否承诺可以办两证。现实中，承诺了可以办两证的还建房也存在着迟迟办不下来的情况。
  
  4、还建房无论是从房屋本身质量还是物业配套等，都无法和商品房相比，购买前需实地考察。不少购房者在购买商品房时，比较介意小区有还建房，是因为还建房的质量比较一般，从而担心整个房屋的建筑质量。
  
  5、没有取得两证的还建房需要一次性付款，而不能贷款。有些还建房虽然均价较低，但面积却不小，因此总价仍不菲。而要求一次性付款，这对于资金准备不足的购房者是障碍。
  
  6、**重要的是，对于一定想要购买还建房的购房者，风险意识一定要超前。在前期签订买卖合同时，把一些相关的风险问题都纳入合同中(如该房是否可以上市交易等)，以便违约时可退房，保护自己的合法权益。此外，卖方与开发商签订的合同，在转让时，需要对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等用于领取安置房产权证的证件给你。若是完全产权签订合同时，应明确约定，售房者领取产权证后协议办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。如果合同内容是双方真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。
  
  总之，买还建房有风险。不过在高房价的压力下，购买该类房屋确实划算，但购房者需要自己斟酌，提前做好风险防范措施。 2018-06-27 21:33:46