房产证上有未成年子如何处理

• 133****7949 房产证上有未成年人名字的过户条件多：
  　　1、孩子监护人签字。
  　　2、孩子身份证或者户口本.
  　　3、监护人提供另外一套房子的证明。
  　　4、到公证处做拒绝保证书
  　　根据交易中心的规定，在交易过户时，交易中心需要未成年人的法定监护人到场签字，即未成年人的父母必须到场签字。
  　　表面上看，这个并不困难，但如果父母离婚，交易过户就不简单。如果父母离婚后，不直接抚养孩子的一方往往不予配合，导致房产无法出售，产权人无法真正实现自己对房屋的处置权利。
  　　因此，买方购买上述类型房产时，首先，要问清楚孩子的父母是否都能到场签字。其次，买方如果碰到未成年产权人的监护人不配合签字的情况，首先可以通过诉讼的方式，要求卖方履行双方签订的《买卖合同》，届时法庭会评估本次房屋出售是否对未成年产权人有利，如果有利，则法庭会支持买方的诉请。此时，买卖双方可以凭着法院出具的调解书或者判决书，前往交易中心办理过户手续，交易中心一般会予以认可并同意办理相关的过户手续。
  　　值得注意的是，卖方出售房屋的真实目的，往往是法庭考量出售行为对未成年产权人是否有利的重要参考，如房屋出售所获得的前款是直接用于孩子出国教育或孩子的疾病治疗等直接让孩子受益的目的，往往会得到法庭认可，否则很难认定出售行为能得到法庭认定。所以，买方购房时一定要仔细查明。 2018-06-21 22:21:50
• 133****0631 房本的“房主”。专家认为，房产证上写子女的名字并非明智之举。对以后孩子自己成年后买房，将会受到一定的影响之外。如果家庭出现变故，家庭财产分割等问题上还将存在一定的隐患，所以，大家需慎重对待。
  
  
  
  案例：本来图省事，其实更麻烦
  
  市民陈先生夫妻婚后生育一儿子，为了改善住房条件陈先生卖了自己单位分配的福利分房，购买了一套位置较好的学区房。夫妻二人考虑为了省以后房子再过户给孩子的麻烦，不如将这套刚买的学区房直接写孩子的名字，于是二人直接将该房子登记在了儿子名下。但由于孩子未成年，合同无法自己签定，夫妻二人仍做为监护人提供了监护证明代签了名字，房产证顺利办成了孩子的名字。二年后，陈先生单位改制，自己做起了生意，为了周转资金，陈先生欲将购买的这套学区房向银行抵押贷款，但到房管局办理登记时，房管局工作人员告知陈先生不能办理抵押登记，原因是根据《未成年人保护法》及《民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。
  
  遇到相似麻烦的还有市民王先生，2008年他通过58同城购买了一套商品房，并在房产证上写了自己和儿子两个人的名字。转眼5年过去，儿子想贷款购买一套商品房作为婚房，但在咨询房管局和银行后得知自己算是二套房，不能享受首套房的优惠政策。此时王先生想把儿子的名字在房产证上去掉，但根据目前的房产政策，共有的房产一方想去掉自己的名字只能通过买卖或赠与的方式过户到一方的名下，买卖和赠与都要缴纳相应的税费。本来实际没有什么交易，还要多花那么多税费。
  
  分析：法律保护未成年人的财产权利
  
  根据《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。
  
  上述案例中，陈先生将登记于儿子名下的房产向银行贷款提供担保明显损害了未成人的合法权益，因此房管局工作人员对陈先生的房屋抵押登记申请做出了不予登记的决定。
  
  济南市住房保障和房产管理局工作人员介绍，在实际业务办理中类似上述案例的情况很多，还有出售未成年人购房的，其目的也不能损害未成年人的合法权益。在处分未成年人房产时，未成年人除提供监护人证明外，还应提供为被监护人利益的书面保证。
  
  如何为未成年人购房?
  
  根据《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份证材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成人利益的书面保证。”
  
  因此在为未成年人购房时应注意，在签定购房合同时，应由未成年人父母代为办理，购房人处填写子女姓名，其代理人处备注为监护人，监护人应签字按手印。办理房屋登记时，应出具其监护人身份的证明，如父母的身份证明(能证明监护关系的户口本或出生证明)、公证文书、法院的法律文书等。
  
  为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母;(二)兄、姐;(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。” 2018-06-21 22:21:08
• 138****1882 未成年人房产办理过户所需材料：
  1.在递件时，卖方为未成年人，需要所有监护人到场，除提供产权人身份证及产权证外，还需要提供监护人身份证、户口本、结婚证，如果孩子的户口没有和父母的在一起，则还需要开具监护证明及孩子的户口本或出生证明。
  2.办理过户时，如果业主本人不能到场，需要委托有行为能力的成年人，提供公证委托书、受托人身份证。
  业主为未成年人时，法定监护人在房屋售卖过程中需全程陪同业主办理房屋买卖手续。
  房产办理过户流程：
  一、买卖双方无贷款：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款：首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。
  房产过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2018-06-21 22:20:26
• 136****4789 有未成年人名下的房屋办理抵押贷款，非常困难。只能证明贷款的用途是用于未成年所需才能办理，例如学习，医疗等用途，投资不能会被认为是贷款的理由 2018-06-21 22:19:47
• 136****1631 房产证上去名字及办理费用与房产证加名字的流程是大致相同的，相当于房产权利的部分转移，主要分为三种情况：
  一、有房无贷
  办理流程是：
  1、带好三证（结婚证、身份证、房产证）正本及复印件。
  2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。
  3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。
  4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。
  二、有房有贷
  办理流程是：
  1、先去银行办理抵押变更手续（具体事宜请咨询各银行）。
  2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元；如贷款是组合形式的（公积金+商业贷款），还需另外支付200元。
  3、其他步骤同“有房无贷”。
  三、如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。
  1、每平方米2.5元交易费。
  2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税（时间段从产证发证日期到交易日未止），满5年则不需要。
  3、万分之5的印花税。
  4、4本合同，每本约5元（各区交易中心不一样）。
  5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。
  6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。
  本回答由经济金融分类达人 张玲推荐举报| 答案纠错 | 评论 4 15
  
  超洁359
  采纳率：93% 来自团队：高密圣亚俱乐部 擅长： 贵阳市
  其他回答
  什么地方的？
  一般要监护人共同去办理的，未避免侵害未成年人的权益
  追问
  南京，如果离婚的，房产证上是小孩和父亲的名字。请问怎么处理？
  追答
  先看孩子抚养权在哪，如果在父亲那，那他的父亲就是合法的监护人，没什么问题了，如果监护权在母亲那，具体还要看法院判决了，未成年人的合法权益是不能侵犯的，要监护人共同去办理；
  需要先确定监护人是谁
  追问
  他父亲是监护人，如果拿这套房子去做贷款，怎么处理未成年人存在这个问题。
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  本回答被提问者采纳
  evade2 | 发布于2011-03-11 举报| 评论 4 5
  加名字可以按照“赠与”办理，不能用“买卖”。
  去名字就麻烦了！
  1、未成年人没有民事行为能力，必须由监护人作为代理。
  2、接着就是既不能自己“买卖”给自己，又不能自己“赠与”自己。
  所以，法理上是不可以的。
  不过估计实际操作中会变通的，**好去名字，不叫任何税费。 2018-06-21 22:19:15