商铺无预售证就认购合法吗？

您好！首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。　　其次，根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。

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开发商在和购房人签订正式的《商品房买卖合同》前，往往会先签订一份《认购协议》，约定由购房人交纳部分定金，在开发商符合预售条件时双方再另行签订《商品房买卖合同》。在开发商已经取得预售许可证时，双方所签订的《认购协议》无疑是有效的。但如果在签订《认购协议》时，开发商还没有取得预售许可证，双方所签订的《认购协议》有效吗？合同或协议是否有效，对于合同双方当事人的权利义务都有重大的影响。如果法院认定《认购协议》无效，合同自始没有法律效力，双方不应履行合同，双方互负财产返还义务和过错赔偿责任，不会产生违约责任；如果法院认定《认购协议》有效，则双方的权利义务受法律保护，违约方应当承担违约责任。对于这一问题，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中没有给出直接的回答，各地法院在实践中主要有三种观点：1、无效说。深圳市中院规定：开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订楼宇认购、订购、预订等协议后，双方因上述协议产生纠纷并起诉的，人民法院应认定协议无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2、基本有效说。北京市高院规定：当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。3、有效说。广东省高院规定：就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。业主维权律师赵成认为：开发商未取得预售许可证，和购房人签订的《认购协议》有效。理由：1、任何法律和行政法规都没有《认购协议》无效的规定。《合同法》第五十二条规定下列合同无效：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”认定合同的效力，不能以某省市法院的司法解释为准，而应当以法律和行政法规的效力行强制性规定为准。到目前为准，没有任何法律和行政法规规定未取得预售许可证的《认购协议》无效。2、《认购协议》的性质是预约合同，是在合同成立前对将来签订合同的约定。商品房买卖合同还未成立，预约合同只是对将来成立合同的意向和安排，并不违反法律法规的强制性规定。3、深圳市中院的司法解释应当废止。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》出台的时间是2017年9月，晚于深圳中院的规定，且广东省高院司法解释的效力等级高于深圳市中院，因此，深圳中院的规定与广东省高院的司法解释相抵触，应当废止。

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可以！没有预售许可证就不能进行商品房预售，购房者要求退还定金，开发商应无条件全额退还，并赔偿损失。 建设部明文规定,期房在未取得《商品房预售许可证》的情况下,不可以销售房屋以及以任何方式向客户收取类似于“诚意金”、房款类的钱款。买未取得《商品房预售许可证》的房子,如果房屋发生任何问题或许纠纷,也将不受法律保护,购房者可能会承受较大的损失。综上所述:没有取得《商品房预售许可证》的房子不可以买卖。

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等期房拿到预售许可证以后才会正式放款，多层住宅封顶才可以申办预售证，开发商取得预售证后，期房的购房者从通过贷款审批到正式还款中间会间隔个一年半载甚至更长的时间，所以是没有办法办理按揭贷款的。　　很多人购买期房的时候房子可能还没有开始建设，通常在银行放款之后的次月开始还贷款。购房时办理的贷款手续其实只是银行预先做的审批。通常，高层建筑达到三分之二也可以申办预售证。按照有关规定。所以。　　但如果是购买期房，时间就比较难以确定,是要等房子封顶才开始还贷款的按揭款不是交完**就需要立刻还得，才可以办理按揭，放款的次月才开始还款，这取决于房子的建设什么时候能够达到预售标准。　

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房产商有预售证可以销售房产，能否办理按揭贷款，需要咨询银行。

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