怎样可以拿回定金 如何分析认购书中定金的性质

首先，如果开发商没有销售许可证，购房者有权要求开发商退还全部定金及其利息。其次，如果开发商有销售许可证，关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定;如有约定，从其约定。再者，如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同，而开发商又不存在任何违约情况的，购房者支付的定金是不予退还的，但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。其他情况下，定金是否可以退回，购房者可参照以下情形判断：1、在不知道房屋被抵押的情况下，张旭锋律师认为在这种情况下，定金是绝对可以退还的，而且发展商应该支付给购房者两倍的赔偿金。在不知道所售房屋的基本状况下，购房者交付的定金也是可以退还的。同样，如果购房者看不中合适的房子，也没有签认购书，这种没有具体约定的定金也是可以退的。在讨论对所购买的楼房编号存在疑点的案例时，是发展商原因导致交易的不存在，开发商负有举证责任;开发商不能举证的，购房者有权要求退回定金。2、有购房者抱怨自己是在售楼人员的误导下交付定金的，如房子的光线并不如售楼人员说的那样好等误导，因此要求退还定金。售楼人员的这种行为不是根本性的违约，只能说是瑕疵的问题，因此，定金是不能退回的;且那些由于个人原因如供楼能力下降等而要求解除合同的，这种情况的定金也不能退回。因为这是购房者必须面临的交易风险。

购房者在签订认购书时注意“定金”和“订金”的区别。“定金”是法律概念，其目的是在于对《商品房买卖合同》的成立或履行起担保作用，并有法定的定金规则，即给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行义务，则应该双倍返还定金。而“订金”在法律上是不明确的，现在一般被视为预付款。 没有取得《商品房预售许可证》的商品房，不得签订认购书的，即使要签也不能涉及定金（订金）、预付款等变相预售的内容。

从法律效力上说，商品房认购书中约定定金，对于买卖双方都具有同等约束力，但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者仅对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己**初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。在这种情况下，开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订商品房买卖合同，从而扣除购房者定金。

认购书定金通常在签订完毕之后是不可以退还的。当购房者不想购买房屋时，那么就构成了违约，应当承担相应的违约责任，但是，如果是由于出售方出现了违约等相关情况，那么是可以要求退还定金的。在签订认购书时，应当注意认购书中的权利与义务的对等性，应当体现平等自愿的原则，购房者与出售方在签订认购协议的过程中应当规定相应的义务，而且义务应当围绕合同的目的实现而进行确定，双方中的任何一方的义务都不能过多或者是过少。另外，如果出售方在签订认购书时，对于购房者承诺了一些相应的条件，比如，对于房屋的价格进行保留或者是保留相应的房号等情况时，应当把这些内容全部写入认购书中，这样也就避免了之后出现纠纷的情况，更好的保障了购房者的利益。

　　已经签订了认购书的定金，在一般情况下是不予退还的。但如果说开发商不具备商品房的销售资格，也就是说开发商没有取得正常销售房屋的五证，按照国家的相关法律规定，是不能够收取任何带有预定性质的费用，如果在这种前提条件之下，无论购房者是否已经交纳房屋定金，都应该由开发商无条件的退回。所以在签订购房合同时，首先要明确开发商是否具备有正规的销售资质。　　尽量避免与开发商签订认筹合同，可以与开发商协商直接签订商品房的买卖合同，并且在进行签订的时候要注意文字的书写。可以写成预付款或者是保证金，这样在交易的过程当中，如果买卖合同没有签成，也能够退回相应的款项。此外在签订相关的协议时，需要仔细阅读，并且在协议当中标明，在什么情况之下可以退定金，如果不予退还，需要承担什么样的责任。