认购书中的定金和订金有什么不同，如何理解？

首先，如果开发商没有销售许可证，购房者有权要求开发商退还全部定金及其利息。其次，如果开发商有销售许可证，关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定;如有约定，从其约定。再者，如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同，而开发商又不存在任何违约情况的，购房者支付的定金是不予退还的，但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。其他情况下，定金是否可以退回，购房者可参照以下情形判断：1、在不知道房屋被抵押的情况下，张旭锋律师认为在这种情况下，定金是绝对可以退还的，而且发展商应该支付给购房者两倍的赔偿金。在不知道所售房屋的基本状况下，购房者交付的定金也是可以退还的。同样，如果购房者看不中合适的房子，也没有签认购书，这种没有具体约定的定金也是可以退的。在讨论对所购买的楼房编号存在疑点的案例时，是发展商原因导致交易的不存在，开发商负有举证责任;开发商不能举证的，购房者有权要求退回定金。2、有购房者抱怨自己是在售楼人员的误导下交付定金的，如房子的光线并不如售楼人员说的那样好等误导，因此要求退还定金。售楼人员的这种行为不是根本性的违约，只能说是瑕疵的问题，因此，定金是不能退回的;且那些由于个人原因如供楼能力下降等而要求解除合同的，这种情况的定金也不能退回。因为这是购房者必须面临的交易风险。

通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 

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签订认购书时不少购房者不会注意到里面的定金，也不知道还有一种说法是订金，也不知道认购书到底该不该签和是不是必须要签署的。 房屋认购书是预约合同，内容一般是商品房买卖双方对准备交易的房屋有关事宜进行的初步确认。在房屋认购书中，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转受给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间内与开发商能够签订正式的商品房买卖合同。 为了保证房屋认购书中购房者能够履行购买行为，开发商一般会要求认购人缴纳约定数额的定金。如一方违反房屋认购书约定的合同义务，则认购书发生法律制约效力。认购人违约的无权要求开发商返还定金。开发商违约的，将向认购人几倍返还定金。 一、认购书的法律效力不可小看 购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。 二、签订商品房认购书需注意事项 1、签约前首先要认真阅读认购书条款，好先研究《商品房买卖合同》，看合同中是否涉及到霸王调侃，然后再决定是否签认购书； 签订认购书之前要求出卖人提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。认真研究出卖人提供的《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与出卖人就合同条款及其他重要的事项，确认自己能够购买房屋和将来能够顺利履行合同后，再决定签订认购书。 2、不要约定给付定金。 在签订认购书时，如果不是很确信能够购买该房屋时，好不要约定给付定金，可以约定支付“订金”或者预付款。同时应明确约定如因任一方的原因而不能签订正式商品房买卖合同的，订金(预付款)应全部返还，发现《认购书》包含“所收款项予退还的内容，一定要谨慎力争将此类条款删除。 “订金”及“定金”一字之差说道多 其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上,“定金”对合同的成立、履行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般在5000到1万元之间,**终以双方的协商为准。 3、签订《认购书》并非必经程序。购房者可直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。相关的法律文件对此并没有明文规定购房前必须签订房屋认购书，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。 4、把“口头承诺”写进认购书。销售人员往往会以“内部价格”、“保留房”“特价房”等许诺引诱购房者先签订《认购书》，但有时优惠内容难以兑现，为了防止口说无凭建议将这些内容明确写入《认购书》并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。只有这样，才能减少因签订认购书和交付定金而产生的纠纷。 5、对于物业、房屋装修以及相关费用的收取应在认购书中有明确规定。 三、如何退定金 退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见方可退定金，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。 以上是对签订认购书的详细解答。购房者买房前要维护好自身利益，在签订认购书的时候就学会用法律保护自己。买不买房是自愿的，但是定金是需要按照法律法规来执行的。

购房者在缴纳定金后，因为种种原因取消购房计划的情况时有发生，此时定金是退还是不退，同时困扰着开发商与购房者。要道清个中奥秘，关键就在于商品房认购书之法律效力的认定，我们通过具体案例来了解一下。 案例 刘先生与某房地产公司签订了一份商品房认购书，约定刘先生向该房地产公司预订商品房一套，价款为人民币40万元。在签订认购书后的15日内，刘先生必须与该房地产公司签订正式的商品房买卖合同。认购书签订时刘先生向该房地产公司交纳定金2万元，作为双方签订正式商品房买卖合同的保证。当刘先生要与该房地产公司签订正式的商品房买卖合同时，却无法与该公司就合同具体条款协商一致，导致未能签订正式合同。刘先生提出要退回定金，而该房地产公司则提出刘先生所交定金不予退回。 商品房认购书 在我国法律中，并没有明确界定“商品房认购书”这一文书形式，签定该文件也不是购买商品房的必经程序。通过总结，我们得出了一份商品房认购书发生法律效力所必须同时具备的几个条件： 1、所购的房地产符合商品房预售条件，即取得《商品房预售许可证》。如果开发商未取得《商品房预售许可证》就采用内部认购等方式与购房者签订该商品房的认购书，该楼宇认购书会因违反《城市房地产管理法》中有关商品房预售条件的强制性规定而无效。 2、认购书要具备合同生效的主要条款，至少要包括如下条款：认购房屋的位置、面积、单价、总价及签订正式合同的时间等，否则认购书无法实际履行，没有产生效力的事实基础。 3、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 一般来说，一份具备以上条件的商品房认购书才能对双方具有约束力。那么在上述案例中刘先生要求退回定金能得到法律的支持吗?如果该认购书不具备上述条件，无法律效力，则刘先生可取回所交“定金”。但如果认购书具备上述条件，又会出现何种情况呢？要想得出一个明晰的答案，就要分析一下认购书中所称定金的性质了。 根据认购书本身作为预约合同的性质，这里的定金应该理解为立约定金。《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。” 因此，如果买卖双方都不是“拒绝订立”或“不签订”正式的商品房买卖合同，而只是因一些具体条款无法达成一致意见，导致未能签约，那么卖方应把定金全部返还买方，不应以此为由“没收定金”。通过分析，可以得出结论，刘先生仍是可以要求取回定金的。

1、写明了是“定金”的，适用定金规则，认购人违约的，开发商可以没收定金，开发商违约的，认购人可以要求双倍返还定金。2、对于写的是订金、保证金等的，如果没有对其含义进行特别说明的，则不适用定金规则，如果在其后进行了含义说明，比如“认购人违约的，开发商不返还;开发商违约的则双倍返还”的，则视为定金，按定金规则处理。