买房交定金要注意哪些风险 如何规避这些风险

在买房置业中“缩水”现象屡见不鲜。房屋面积、层高、规划配套等方面都有可能出现该现象。有的“缩水”太严重、夸张，会给购房者的生活和经济蒙受 严重的损失，可目前一些购房者对这些“缩水”陷阱却浑然不知。 今天，我们就来为大家盘点一些买房常遇到的“缩水”陷阱。针对这些缩水陷阱，我们在买房签订合同时又有哪些应对策略呢？ 面积缩水 弄清赠送面积和公摊面积 有些开发商会在户型图上标明房屋的赠送面积，但是购房者签合同时或者实际入住测量才发现赠送面积根本没有宣传的那么多，再或者售楼员开盘的时候介绍楼盘的公摊较小，直到签合同才知道相差很大。 支招：购房者要明确两点，第一，赠送面积不能以图纸上的标注为准，图纸只能作为参考，具体的面积需要购房者查看购房合同里的规定或者去毛坯房中进行测 量。第二，要在看房阶段仔细询问公摊面积，特别是要买的楼栋公摊面积，因为每栋楼的公摊可能不同，不要笼统地问，售楼员一般会把公摊往小里说。 规划缩水 细化补充条款防止规划“变样” 现在，不少楼盘都在卖未来规划，承诺一期后面会有宏达的规划。比如，附近会建大型公园、商业体、**、医院等，有的还在宣传中附上了整体规划图。更有甚者，没拿预售证就开始卖房。 支招：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间 的差额利益。建议消费者，先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否已经过审批；也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并 在合同补充条款中约定较高违约金。 层高缩水 要明确约定违约赔偿数额 有的购房者很在乎层高或者就是冲着某个楼盘的层高优势去的。比如，购房者与开发商签订预售合同，合同约定房屋层高为2.8米。交房后才发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.7米。实际自测，结果发现高度更低。 支招：商品房层高与合同约定不符属于违约行为，须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。专家提醒说，要明确约定层高“缩水”的违约赔偿数额，建议买房人在合同中注明。 年限缩水 签约前弄清土地和房屋的使用年限 有的楼盘拿地时间很长，这样一来，实际使用年限就会相对较短，特别是一些烂尾楼或建了很多年的房子。售楼员在介绍这种楼盘时，会刻意避开拿地时间，转而介绍楼盘其他优点。 支招：有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下，大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房人 买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。专家特别提醒，买房人在签约前，**好到相关部门就土地 性质和房屋土地使用权的起始期限了解清楚。 承诺缩水 售楼员为了卖房会进行误导 有的售楼员为了更快地卖出房子，会以 “开盘**低价”吸引消费者，实际上根本不存在**低价的房子，或者所谓**低价的房子的楼层和采光都是你不会要的特殊房源。要签购房合同时，售楼员会“催促” 购房者，48小时不签合同，合同会冻结，解冻费和手续费都需业主自己支付。还有的开发商会进行一些误导宣传，为了增加期房的竞争力，承诺购房者在交房之前 可以提出申请提前进场装修，那些想要更早入住的购房者很容易轻信。 支招：购房者要时刻保持清醒的头脑，牢记“天上不会掉馅饼”。另外， 一定要咨询专业人士，例如，不签合同就会冻结等说辞，只是售楼员“威胁”你的一种手段。实际上，合同一旦冻结，要想解冻对开发商来说会更麻烦。**关键的， 购房者要仔细盘问售楼员，不要被其轻描淡写的几句好话说服，对于一些实际的好处，一定要再三仔细确认才可相信。 买房非小事，要时刻保持清醒的头脑，一切以合同为主，眼见为实。对于售楼员关于未来规划、配套的介绍以及楼盘特有的一些优势，一定要再三确认询问核实，不要轻易听信宣传。

2015年南京楼市已然缔造了牛市奇迹，全年成交至今达到10.7万套，房价连涨了9个月，并且有望实现“10连涨”。那么2016四大高热板块风险指数几何呢？ 一、城中板块 火热仅是个别，“滞销盘”一抓一大把 年内房价**高涨幅：7000元/㎡ 2016年风险指数：★★★★★ 截至12月30日的网上房地产显示，今年南京城中板块共计成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴涨五成多。数据显示，近5年城中板块住宅成交从未突破2000套，其中2011年城中板块住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不仅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高点。 今年城中板块共有5家楼盘推房989套。其中纯新盘已达3家。11月初首开的中航科技城项目，入市毛坯价在33500元-34500元/㎡，精装修价位达到4万/㎡，总价达到600万-1000多万，到场购房者2300个人抢280套房、很多购房者一次交了多份认筹金，**终宣告“日光”，位于解放南路的老盘金基尚书里今年也是3次加推，均价也是一涨再涨，从上半年的3.8万元/㎡涨到下半年的4.5万元/㎡，依然多次“日光”。 然而，城中板块今年虽迎来久违的火热，冷清的楼盘也有不少，城中板块目前在售项目中全年滞销的项目至少有七八家，目前均价在34000元/㎡的菲呢克斯国际公寓项目，开盘至今已3年多，5年前该项目曾以44000元/㎡的售价挑战全市“天花板”。后精装改毛坯出售，至今200多套房源仅卖出60多套，去化仅为三成。相隔不远的另一家楼盘京门府，下半年也只卖出了十几套房，2013年开盘至今去化刚刚一半。位于龙蟠路上的蓝天华门国际今年推出一栋收官楼，结果70多套房从年初卖到年尾，至今尚未卖光。位于长江路上的天价公寓长江会项目，均价高达4.5万元/㎡，去年开盘至今成交一直挂零。 新盘的成交状况也堪称冰火两重天，大光路上的纯新盘金陵雅颂居今年两次开盘推出120多套房，两次开盘销量都仅为五成。还有位于山西路附近的天将孝门项目，是今年城中第一家入市的新盘，目前均价3.2万元/㎡，一年下来楼盘也只卖出了十几套房，去化不足三成。 城中板块的“上市难”的问题也依旧很明显，前不久位于城中南片的万科安品街项目，终于动工，并且预计明年要开发“安品园舍”项目上市，而这一项目迄今为止已经拖延了十年之久。相距不远的泰禾南京院子，上市同样也拖了三四年，城中板块至今还有很多闲置地块没动工，例如新街口著名的铁管巷地块闲置十年，至今也还是停车场。 业内观点认为，城中板块之所以今年局部火热，主要是因为豪宅市场回暖，加上老南京人“主城情结”的催化，板块内房源的长期断供后入市拉动，使得不少有改善需求的买房人，重新将目光锁定在这里。然而城中板块的弊病也很明显，规划、拆迁都是老大难，而且由于开发分散，环境氛围复杂，每家楼盘的销售都是独立现象，一家楼盘卖得好，相距不远的另一家都未必能卖掉。今年少数楼盘热销，也不能说来年城中豪宅的销售就高枕无忧。 二、河西南板块 竞争白热化埋下“价格战”伏笔 年内房价**高涨幅：8000元/㎡ 2016年风险指数：★★★★ 2015年的**后一周南京楼市18家楼盘齐开，其中河西南就有3盘入市，成为全市亮点，房价更是在年末冲破了3万元/㎡区域天花板，新盘朗诗熙华府首开推出216套房源，均价上冲31000元/㎡，次日就上涨至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盘”鲁能公馆推出368套房，入市均价也达29000元/㎡，房价高涨挡不住买家热情，两家楼盘当日都宣告售罄。 扫描一年来河西南的房价涨势，令人叹为观止，而且价格越涨也似乎越受到市场追捧，片区内的正荣润峯今年2月首次开盘，开盘均价为2.6万元/㎡左右，而到今年11月份，项目推出的新房源均价已经上涨至29000元/㎡-31000元/㎡，涨幅达到4000元/㎡。 上周加推入市的升龙天汇，132套房源当天售罄，均价也达到28800元/㎡，相比今年9月首次开盘20100-22000元/㎡上涨近8000元/㎡，片区内的老盘海峡城，年初均价还在21000元/㎡左右，如今已经涨至25500元/㎡。 如今的河西南板块，俨然就是当年河西奥体的翻版，也面临同样的弊病，**明显的毛病就是开发量高度密集，2003—2004年的河西板块，十多家大牌开发商扎堆奥体周边，到处都是楼盘工地，到2005年同期上市的楼盘已经多达十多家，如今的河西南，一年时间也聚集了8家楼盘，全都扎堆在14平方公里的区域内贴身盖楼。“河西南的楼盘开发实在太密了。”有业内人士指出，楼盘越是密集的区域，由于楼盘客群太集中，产生价格战的可能性十分大。 和高涨的房价相比，河西南的“配套难”也成为市场关注的焦点，这里的各家楼盘周边至今没有配建超市、菜场等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有轨电车一号线，距离楼盘还要步行十几分钟，直到年底这里才规划了两处公交场站。学区方面，虽然此前传出南外入驻的消息，但目前多数楼盘的**尚未确定，学区尚未划分，名校是否入驻还有待落实。 南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，作为南京市着力打造的青奥板块，河西南投资强度很高，未来配套会十分齐全，但与此同时这里居住密度也大，板块同质化楼盘竞争非常激烈，目前配套尚未完全落地，市场仍存在挑战。 三、江北板块： 利好落地难掩房价被透支隐忧 年内房价**高涨幅：5000元/㎡ 2016年风险指数：★★★ 昨天纬三路过江隧道、纬七路长江隧道元旦起同步免费通行的消息被官方确认，江北楼市今年的**大交通利好终于顺利落地。“隧道一通，周边楼盘至少涨2000元。”今年上半年在江北一家楼盘，销售人员预计。而事实表明，就连售楼员的预计都有点“保守”，位于江北中心区的华润国际社区今年4次开盘，房价3个月从15000元/㎡涨到17000元/㎡，17000元/㎡还是8月份的价格，过江隧道口的正荣润江城年内开盘六七次，6月底还在打出送面积折算房价12000元/㎡，年底就已经到2万元/㎡。 房价一路高歌的江北楼市，是否全然没有后顾之忧呢？眼下在江北纬七路隧道口处，俨然就出现了一家楼盘“11800元/㎡新区谷底价”的广告牌，这家名叫东方熙龙山院的楼盘至今已经卖了3年。同样在隧道口处的东方万汇城，在“邻居盘”都涨到1.8万—2万元/㎡的情况下，目前销售均价仅为1万元/㎡。 四、麒麟板块 “地王”落地房价切莫急着涨 年内房价**高涨幅：2000元/㎡ 2016年风险指数：★★★ 今年10月份，栖霞建设拿下麒麟板块的G46地块，楼面价达到8260元/㎡，未来房价预期达到1.5万元/㎡以上，而整个麒麟板块今年的主流均价也仅在11000—13000元/㎡。 “地王”带来的房价预期，促使麒麟板块年底喊涨声接连不断。就在本周，麒麟大盘中海国际社区推出了项目**后一批精装房源，均价在1.3万—1.4万元/㎡，开盘当晚宣布售空。受此推动，一直促销不断的麒麟楼盘，目前正准备收复失地。 麒麟板块各家楼盘下半年的推货量大多都在500套以上，板块总体的刚需房源供应量更是高达2500套以上，迄今为止除了中海国际社区收官以外，其他各家在售楼盘尚有存量，板块整体的存量也达到千套左右。另据业内统计，明年麒麟板块的各家楼盘还会不断推房入市，板块供应量预计将达到2000套。 迄今为止，麒麟板块有轨电车、地铁8号线、名校学区等利好配套多数还处在空缺，落地的**早时间也要等到明年晚些时候，而科创园虽然今年有一系列产业项目入驻，发展成熟也同样需要时间。有专家指出，目前麒麟板块的价格虽然处于全市低谷，但今后板块的主力供应还是刚需产品，开发商依旧需要贴合市场控制总价门槛。短期内麒麟楼盘还是跑量更为重要。

由于房产限购和贷款审批等问题，不少没有资格或贷款困难的购房者想到利用他人名义来购买房屋，看似解决了一时困境，但对于双方其实都隐藏着巨大的法律风险。 案例一： 姐姐打算投资一套学区房，口头约定以妹妹的名义签订购房合同，将房子放在妹妹的名下，购房款由姐姐自己承担。几年后姐姐想收回房子，妹妹突然坚持说房子就是自己买的。 在庭审中，法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹的账户转给开发商的，但其交付的房款都来自姐姐的账户。遂认定大李是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐大李。 案例二： 10年前,赵女士想在北京买房,但因不是北京户口,便以侄子名义购买了天通西苑一套房屋。赵女士交纳了**款,又以侄子的名义贷款并按月还款。签订购房合同后,两人还签订了一份购房协议,约定赵女士出资,以侄子身份证购房,产权和归属权永久性归赵女士及其家人所有。多年后,赵女士要求侄子将房屋过户给自己,没想到侄子称房屋是属于自己的。**终,法院判决房屋归赵女士侄子。 法官介绍,根据法院查明的事实,不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为,但房屋为经济适用房,经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房,行为本身违反国家政策,故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益,原则上认定借名买房协议无效。 借名买房可能面临的风险： 一、被借名者反悔 如果名义产权人（被借名买房的人）反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。 二、缺少出资凭证难以追回 借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。在法院审判中，出资凭证是法院认定的关键，必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。如果案例一中姐姐没有切实有效的出资凭证，追回房屋就可能面临困难。 三、被借名者出现财务或人身意外 从被借名者领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果被借名者对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。 另一种情况是，被借名者发生人身意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。 四、借名买房合同无效 如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即使双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。本文中案例一就属于这种情况。 五、被借名人同样承担风险 此外，出借姓名一方也同样承担着风险。出借人以自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。

在中国，买房是人生中一等一的大事。许多人耗尽半生积蓄，背负数十年的房贷，才如愿买上一套自己的房子。然而，许多购房者在购房置业之初，由于缺少经验、不注重细节，重金购置的房子日渐贬值。尤其是在当前房价走势不明朗的情况下，买房更需谨慎。 以下几点买房时必须注意，这些细节，可以让您的房子远离贬值风险。 质量问题是**基本要素 “房屋的质量需要我们担心吗？”许多购房者会有这样的疑问。从理论上来说，住房的质量可由现场监理和竣工验收来把关，负责把关的机构要么是独立的第三方机构，要么是政府部门，跟开发商之间并未结成利益共同体，因此只需各负其责，便可以避免质量问题。 然而，现实生活中，不少房屋确确实实存在不同程度的质量问题，令购房者吃惊的是，这些“问题楼盘”竟然也能通过竣工验收。这其实说明了，开发商可以依靠一些“盘外招”，使得问题房蒙混过关。 这类“问题楼盘”在市场上很难得到认可，而且一旦有了质量问题，其价值将大打折扣，业主若想甩手卖出，买家难寻，而且贬值幅度极大。 治安好环境好是加分项 人的健康与空气、水源等息息相关。买房重在住得放心，而房子所在处环境质量的优劣与生活质量息息相关。所以，购房时应该尽量远离污染源，如化工厂、高架、变电站以及强光源、强噪音源等，避免在重工业园区内、马路边上、机场和火车站附近购房。 相反，在远离污染，环境宜人的公园附近、湖畔的房子则更受欢迎，自己住着舒心不说，他日打算转手卖出时，需求者肯定多。 此外，治安问题也是购房者在买房置业中十分关注的问题，确实，治安关系到生命和财产的安全，如果无法得到保障的，这样的住房肯定是得不到市场认可的。所以不仅在购房前要了解治安情况，入住之后也要适当关注治安状况的变化，比如周边刑事案件发生频率。而一旦治安环境恶化，刑事案件高发，周边住房的价格肯定会受到影响。 配套齐全生活便利可保值增值 为什么市中心的房价远高于郊区？道理很简单，市中心配套齐全，生活方便。交通便利不说，超市、商场、**、餐饮、公园、医院等均在左右。如果是位于名校或者大型商场附近，那么其品质与档次更上一层。一般而言，这样的房子只会**，不会贬值。 所以，生活方便与否是房子保值增值**基本、**必要的因素，包括目前所具备的，也包括近期甚至未来将要实现的。例如，名校招生的调整、知名综合医院的搬迁、商场的繁荣与否等，这些都会直接影响周边房价。所以对于这些方面的因素，购房者要多方打听，进行客观评判，不要盲听盲从，以免买到手的房子贬值。其中，不得不提的便是城市规划。城市规划关系房子所占有的资源，比如教育、交通、医疗、商业等。所以，如果而规划对房子的影响是有利的，那么房子增值是必然的，否则，贬值的风险极大。 所以，关注房子配套设施齐全与否，不仅要看当前其所占资源，更要时刻关注城市规划变化，审时度势，避免自己吃亏。 好的物业锦上添花 如果说购房是一次数额巨大的买卖，那么，物业无疑是长达数十年的售后服务。住房作为一种特殊商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。好的物业，不仅能让小区越发整洁、舒适，提高居住的舒适度，而且能个让小区的房子在市场上更具竞争力。反之，如果物业管理不到位，会令小区日渐脏乱，影响生活质量，甚至业主与物业可能发生冲突，这类小区一般比较不受欢迎。 所以，物业的好坏至关重要，如今在购房置业中，物业管理的口碑是许多人择房的重要标准之一。好的物业公司具备两大功能，一是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质；二是通过对物业的维护，使得物业保值**。所以，在购房置业中应尽量务必打探清楚物业的口碑。

由于我国房地产市场的持续升温，商品房按揭贷款规模的不断扩大。很多购房者在签订商品房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？ 商品房按揭贷款合同中常见的风险 一、按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形 (一)贷款人因素导致的按揭贷款合同风险 1.贷款人怠于行使借款审查权导致的按揭贷款合同风险 贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给按揭贷款合同埋下了风险隐患。 2.贷后的检查监督不力导致的按揭贷款合同风险 根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。 3.独立自主意识缺失导致的按揭贷款合同风险 我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。” (二)房地产开发商因素导致的按揭贷款合同风险 1.在房地产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了按揭贷款合同风险的产生。 2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了按揭贷款合同风险。 3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。 (三)购房人因素导致的按揭贷款合同风险 这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。