2016南京楼市有什么风险 如何规避这些风险

购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。 然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。 案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但**终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够**30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。**后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了**款。 然而**近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。 不予放贷的原因银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，**终被银行拒绝贷款的情况。 律师分析：一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，**好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定**高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。 律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。律师提醒：陈楠律师表示，其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，**好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。

编者按：很多购房者在签订住房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同等方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？特整理商品房住房按揭贷款合同中常见的风险供网友参考。   商品房住房按揭贷款合同中常见的风险 一、住房按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形 (一)贷款人因素导致的住房按揭贷款合同风险 1.贷款人怠于行使借款审查权导致的住房按揭贷款合同风险 贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给住房按揭贷款合同埋下了风险隐患。 2.贷后的检查监督不力导致的住房按揭贷款合同风险 根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。 3.独立自主意识缺失导致的住房按揭贷款合同风险 我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。” (二)开发商因素导致的住房按揭贷款合同风险 1.在房产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了住房按揭贷款合同风险的产生。 2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了住房按揭贷款合同风险。 3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。 (三)购房人因素导致的住房按揭贷款合同风险 这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

由于我国房地产市场的持续升温，商品房按揭贷款规模的不断扩大。很多购房者在签订商品房按揭贷款合同中容易发生错漏，如按揭期数与通讯地址填写错误等房产按揭合同方面，这会造成怎样的影响呢？如何避免这些问题呢？ 商品房按揭贷款合同中常见的风险 一、按揭贷款合同的风险主要有以下几种情形 (一)贷款人因素导致的按揭贷款合同风险 1.贷款人怠于行使借款审查权导致的按揭贷款合同风险 贷款人对借款进行审查，这既是一项权利，同时也是一项义务。我国《商业银行法》第35条规定：“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”但是，在审查的现实操作层面，一些贷款人往往怠于行使审查职责，使得一些借款人的虚假材料轻易过关，从而给按揭贷款合同埋下了风险隐患。 2.贷后的检查监督不力导致的按揭贷款合同风险 根据我国相关的法律规定，贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域，很多贷款人自从款项发放出去以后，就放任自流，从此撒手不管其使用动向，或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。 3.独立自主意识缺失导致的按揭贷款合同风险 我国《商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉。”第41条规定：“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。” (二)房地产开发商因素导致的按揭贷款合同风险 1.在房地产开发和销售领域，由于房地产开发商怠于履行义务，导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房，进而使得购房人无法获得合同中确定的利益，从而使购房人不愿继续还款，导致了按揭贷款合同风险的产生。 2.在商品房建设过程中，房地产开发商为了牟取非法利益，采取偷工减料等方式，使得建成的商品房不符合买卖合同的要求，进而导致购房人还款意愿的降低，产生了按揭贷款合同风险。 3.在现实生活中，一些房地产开发商采取按揭贷款的手段，借以向银行骗取贷款以挪作它用，导致商品房无法建成，这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。 (三)购房人因素导致的按揭贷款合同风险 这种情况主要是指购房人的信用风险，也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险，是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

由于房产限购和贷款审批等问题，不少没有资格或贷款困难的购房者想到利用他人名义来购买房屋，看似解决了一时困境，但对于双方其实都隐藏着巨大的法律风险。 案例一： 姐姐打算投资一套学区房，口头约定以妹妹的名义签订购房合同，将房子放在妹妹的名下，购房款由姐姐自己承担。几年后姐姐想收回房子，妹妹突然坚持说房子就是自己买的。 在庭审中，法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹的账户转给开发商的，但其交付的房款都来自姐姐的账户。遂认定大李是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐大李。 案例二： 10年前,赵女士想在北京买房,但因不是北京户口,便以侄子名义购买了天通西苑一套房屋。赵女士交纳了**款,又以侄子的名义贷款并按月还款。签订购房合同后,两人还签订了一份购房协议,约定赵女士出资,以侄子身份证购房,产权和归属权永久性归赵女士及其家人所有。多年后,赵女士要求侄子将房屋过户给自己,没想到侄子称房屋是属于自己的。**终,法院判决房屋归赵女士侄子。 法官介绍,根据法院查明的事实,不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为,但房屋为经济适用房,经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房,行为本身违反国家政策,故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益,原则上认定借名买房协议无效。 借名买房可能面临的风险： 一、被借名者反悔 如果名义产权人（被借名买房的人）反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。 二、缺少出资凭证难以追回 借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。在法院审判中，出资凭证是法院认定的关键，必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。如果案例一中姐姐没有切实有效的出资凭证，追回房屋就可能面临困难。 三、被借名者出现财务或人身意外 从被借名者领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，一种情况是，如果被借名者对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。 另一种情况是，被借名者发生人身意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。 四、借名买房合同无效 如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即使双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。本文中案例一就属于这种情况。 五、被借名人同样承担风险 此外，出借姓名一方也同样承担着风险。出借人以自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。

在房价日益走高的今天，买一套房就意味着耗费掉大半辈子的积蓄，买房必然是一件慎之又慎的事情，买房者不仅要挑选到质高价优的好房子更要学会规避一些房产陷阱，接下来挑房网为您梳理一下目前市场上常见的一些买房陷阱。 永远买不到的特价房 无论你去的有多早，跑了多少次，永远看不见广告上所说的特价房，售楼部的工作人员也总是告诉你卖完了。这个时候你一定会觉得是自己的运气问题，实则不一定。这很有可能是房地产商制造的宣传噱头，目的是为了吸引更多的购房者前来售楼部看房，特价房就成了镜中花，水中月。一般来说，想要买特价房的购房者可以选择在楼盘清盘的时候多关注楼盘信息，买到特价房的几率更大一些。 先提价再打折的优惠价格 楼盘的营销手段层出不穷，有些楼盘打出“所有房源×折优惠”“×折购房”之类的优惠，有种此时不买更待何时的冲动，要警惕这是开发商先提价再涨价的伎俩。这种时候，购房者要看的不是开发商给出的折扣多少，而是真正的成交价格是多少，跟之前的价格是不是确实有降低，再跟周边楼盘价格做一个对比。 限期交清的低** 某楼盘打出如此广告“**5万买两房、8万买三房。”举个例子也就是说总价80万元，**24万元的房子，现在只需8万元就可以轻松购?如果你认为这么简单就大错特错了，通常在购房协议里会注明，这里的5万或8万都只是第一笔**款而已，余下的十几万款额需要在规定时间内交清，表面上好像减轻了购房者的经济压力，实际落实下来却没有为购房者减轻多少负担。 不能退还的“定金” 不少购房者都碰到过这种情况，选个周末去看房，结果售楼人员紧张兮兮的告知你“这个房子目前卖得很好，很多人都看上了，你如果确实想买可以先下定金，额外给您打九折，过两天就没有这么划算的价格了。”这个时候你的心就慌了，赶紧付了定金签了协议。你所不知的是就算事后因为各种原因你不想买了，这笔钱都不会再退给你，要么将就着买下来要么损失几万块。 好房要留着旺季卖 明明是刚开盘不久的新楼盘，但是很多楼层好、户型好、朝向好的房子已经被抢购一空，剩下的房子要么楼层高，要么户型差，而等到了旺季的时候，楼盘又开始推出众多优良房源大为宣传。实际上这有可能是开发商取得利益**大化的一种手段，平时不舍得拿出来卖，旺季的时候房价上涨再卖个高价，面对这种情况，购房者往往只能吃哑巴亏，束手无策。 这里例举的是楼市上的部分买房陷阱，可能片面仅给大家做参考，房子的好坏是影响一辈子的事，希望大家都能擦亮你的双眼，明明白白买房，开开心心入住。