在销售市场，商品房的预售是一项重要的制度，但因房屋并不是现房，即使购房者已交付了款项，也无法有效控制所购买的房屋。一旦房屋的售价大幅度飙升，开发商有时会单方面撕毁之前的认购协议，将房屋高价另行出售。 刘甲明律师现用一个典型案例揭示，即使是认购协议，若因开发商违约导致购房者无法获得所购买的房屋，则开发商应赔偿购房者的房屋差价等既得利益的损失。 ■法律咨询: 你好!去年我与某房产公司签订了《商品房预售合同》。合同约定了交房日期,并约定房产公司延期交房三个月我有权解除合同。现在过了交房日期已经四个多月了,但房产公司一直没有通知交房,上个月却突然通知我合同已经解除,房产公司将退还我已付购房款并愿意按合同承担违约责任。经了解,解除合同的真正原因是现在的房价比当时高了许多。请问,我可否要求房产公司交房? ■律师回复: 根据《合同法》的规定, 当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。解除合同是解除权人的一项权利,而不是义务,解除权人可以选择解除合同或要求继续履行合同。是否解除合同并不免除违约方的违约责任。当一方违约时应当依法承担违约责任,并且继续履行合同,不因承担违约责任而免除其履行合同的义务；违约方也无权主张解除合同以逃避合同的实际履行。 《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然房产公司因延期交房构成违约,但其无权解除合同,买方作为守约方有解除合同的权利。但买方并没有提出解除合同,因此合同依然有效,买方可要求房产公司继续履行合同,向买方交付约定的商品房,并要求其承担延期交房的违约责任。 法院意见： 商品房认购协议须同时具备如下两个条件方能生效： 一是取得预售许可证明， 二是到房产部门办理登记备案。 开发商在取得预售许可证后未按法律规定和合同约定去办理登记备案手续，也不提示合同相对人可去办理登记备案，开发商的行为属不正当阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，合同因此生效。另外，购买人已交付了钱款的主要义务，且开发商已接受，故合同成立并生效。根据《合同法》规定，合同当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当包括期待利益，即根据合同履行后获得利益，故被告应赔偿因合同不能履行所造成的损害。
小区会所空关开发商应承担哪些违约责任 如何维护购房者的权益
132****6388 | 2016-06-27 12:17:32
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143****5245 买房之前开发商标榜着高档会所的配套，住进去全部都没有，都大门紧闭，从来不开。这个时候业主该怎么办呢？ 近日，家住某小区的张小姐很烦恼，其居住的小区是全装修酒店式社区，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已经达到了70%，当初售楼书上明确写着“酒店式服务管理，共享大社区双豪华会所等字样，并且明确标明“提供定购、美容、餐饮等服务功能”。然而，目前一期小区已经入住一年有余，二期也交房三四个月了，东、西两个会所依然空着，当初作为售楼处的东会所，里面仍然挂着售楼牌子，邻近小区物业处的西会所，竟然成了保安们的训练场。当初开发商的承诺如今迟迟不能兑现，不少业主对物业公司管理不满，拒交物业费。也有业主对会所对外营业不满，认为会所应属业主专享。 一、会所的产权归属问题 关于会所的产权问题，我国《物权法》草案三审稿中，曾对会所权属做出过如下规定：会所、车库、陆地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有人共有。但**终出台的《物权法》，删除了这一规定。对于删除的理由，全国人大法律委员会回应为：实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主所有，从法律上讲，其理由是会所具有构造上及功能上的独立性，为开发商投资建设，开发商应当依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上海市《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》明确规定：“会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”“房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。” 律师认为，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独申报，且办理了单独的产权证书，则会所产权应归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套申报，且会所面积也计入公摊面积，则会所的产权应归小区业主共有。 二、会所未兑现，业主应如何维权？ 开发商就商品房及相关设施所做的说明和许诺具体明确，应视为要约，该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。如果开发商未兑现，业主有权要求开发商履行其义务，否则开发商将承担违约责任。同时，业主亦可向有关部门举报该开发商，由政府相关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。在此，提醒业主，切莫因会所不兑现而拒绝向物业公司缴纳物业费，因为拒交物业费的行为将会导致其承担违约责任。 三、业主买房前应如何规避类似情形? 业主在购房时一定要把小区规划写进《商品房预售合同》里，并有具体的约定及赔偿方式，如游泳池和会所不得向外营业、泳池及花园的面积大小等等，所有开发商承诺的东西都要明确约定在合同中，比如承诺的配套设施如**等，尤其是要求开发商不得主动提出把原规划的会所、花园等改变用途。 2016-06-27 12:22:32
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房地产市场的竞争也越来越白热化，谁的楼盘卖的**好，自然是有实力的开发商，万一中小开发商由于资金问题破产买的房子，已经买的房子，应该怎么处理呢?小编将分两种为大家解答。 一、房子已完工 如果房子已经完工并入住，那么房企破产对购房者不会产生太大的影响，购房者**重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分为以下两种情况： 1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。 在期房贷款中，购房时房子尚未完工，购房人不享有房屋的所有权。当房子完工后，若房款已经付清(购房人支付了**，并以银行贷款付清了余款)，购房人可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。 第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
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当时的买卖合同的应该都有违约责任的，依合同办事
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这种事情常有，看你买的是现房还是期房，如果你买的是期房是可以找开发商协商解决的，如果是现房就是说你第一次看房就存在的这种情况，那么你还购买，说明你是认可这种情况存在的
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违约是由业主自己来监督的，不是由相关部门。签约的合同是你们之间唯一凭证！
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