广州小区拆围墙 国内如何推行开放街区

日前印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》引起热议，尤其是意见提出的今后住宅小区要进行道路开放的要求。《意见》中提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。据了解，今年济南将出台住宅小区“拆围”政策，目前正在加紧研究之中。 目前在济南，封闭小区并不少，近3000座楼盘中，绝大部分为封闭式的结构，甚至不少高档楼盘以全封闭作为卖点。济南市的小区中，也仅有少数中心城区的老社区为开放式。但随着市区道路需求量的增加，新规划区域半封闭小区也在不断增加，在西客站片区，多达三四十家新建楼盘坐落此处，但观察可以发现，不少小区都被一条条马路穿过，不少楼盘并非一个整体，而是被分成了数个个体。 城市规划建设管理新政出台后，居民**为关心的问题是封闭社区道路开放后的安全和物业质量如何保障。此外，由于大部分封闭社区道路是全体业主共有财产，社区道路面向社会开放，业主权益如何保障？ 其实济南目前也有一些区域采取了开放分流的理念，例如位于二环南路的领秀城社区就曾是一座大型化的封闭社区，2015年7月，由于二环南路高架施工，南部进城的大通道英雄山路十六里河路口封闭施工，领秀城片区内道路按照要求面向社会开放，打通南城与舜耕路，这里成为除了英雄山路之外的唯一的入城通道节点。在三公里范围内，如果这一道路不开放，南城居民进城向东几乎要上绕城高速，向西也要到九曲绕行。领秀城社区道路开放，让大批住在南城工作在市区内的上班族出行时间能节省20分钟到半个小时。到目前，英雄山路恢复通车，领秀城社区开放的道路仍成为了一条重要分流线路。 领秀城片区道路面向社会开放，具备一定的自身条件。领秀城片区虽然占地面积大，物业执行封闭化管理。但领秀城社区的封闭并非指整个片区封闭，而是分区管理，依据开发周期被分为10余个小区，各个小区拥有独立封闭区域和物业管理，小区周边被绿化林带和路网包围。 不少居民介绍，如果不是交通高峰期，社区内通行状况要比市区内好得多。社区道路开放后，社区还进行了优化，修建了独立的慢行道路，人行道和自行车道占比1/3以上，慢行体验不错。但高峰期，社区堵车也非常严重，起因不仅是社会车辆涌入，更重要的是周边路网状况跟不上。目前这一带仅有英雄山路和舜耕路两条进城道路，如果周边路网不畅，仅有一家社区道路开放，其作用也难以显现。

近日，中央一份关于城市规划建设的意见出台后，意见中关于改封闭式住宅为开放式的办法一石激起千层浪。关于车位、公摊、物业，大家都很担心。 2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。 在这篇近万字的长文中，**受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。” 意见一出，公众一片哗然。 “小区围墙以后要拆掉啦，这是真的吗？” “以后可以开个小奔奔到别墅区去遛弯啦！” “全部开放！这真的不是拍脑袋想出来的吗？” …… 吐槽归吐槽，如果真的要开放小区，实行街区制，那我花那么多钱买来的车位怎么办？还有为了住一个高档小区，我有那么多加在公摊面积上的房价怎么办？可不能这么坑爹啊！ 为此，购房指南特地为你找寻了相关的依据，告诉你这些问题的答案。 业主不愿开放 有用么？ ——当然有用 北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。 他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。 中国政法大学教授王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。 从法律上讲，即使真的要开放，政府要与小区业主大会协商，还要进行补偿。 加在房价里的公摊面积怎么办？ ——不受影响 先说公摊面积，公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 那公用建筑面积又有哪些？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 不难发现，小区的绿地和道路，并没有计入买房的公摊面积当中，所以并不受到影响。 那我家车位会不会被乱停？ ——开放后会有补偿 根据我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 既然共有道路或其他场里的车位属于业主共有，那么在小区决定开放之日，就有必要组织业主大会与政府协商补偿事宜。目前多数小区的土地都属于使用权出让土地。中国政法大学教授王卫国认为，政府回收时的补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题等。 此外，还有一类在车库里的产权车位，因为在买房时已经取得车位产权，相信你也做了上锁之类的防占措施，也没有必要担心了。 物业费还交吗？ ——该交还得交 还有人对于物业费产生了疑问。如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？ 对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。 “物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

16年2月21日，国务院发布了加强城市规划的若干意见，作为“十三五”及后期中国城市发展的一个路线。意见中主要提到了一点，就是原则上不再建设封闭住宅小区，这一点引起的巨大的争议。 意见的具体内容是，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。” 小区的开放的好处 首先土地资源会得到充分的利用 我们经常能看到国外城市夜景中灯火分布在城市各个通道上，从主干道到密密麻麻的支路上，而中国的城市，主要都是集中在城市的主干道上，许多小区的规划路都是没有车流通过的。在车流量的高峰期，如果这些支路如果可以被利用，对城市的交通状况可以说是一大缓解。 还有许多小区的地面车位在白天都是空闲的，如果开放了，这些车位可以提供给附近的上班族，可以方便他们的上下班出行，缓解车位紧张的尴尬。 还有就是可以方便居民的出行 因为小区的四周都是被封闭的，仅有一两个出口，有时商场和自己的直线距离可能仅仅只有数十米，但是因为出口不在这边，不得不多走十分钟路程，绕一圈才行。路人想去马路对面而已，却因为围墙不得不多走几步。 封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。 但是小区的居民也许会说，我们的小区随便进出了，安全问题谁负责？我们花钱买的公摊面积谁补偿？来往的车辆，谁来保障孩子的安全？花钱买小区住宅的原因就是因为可以有一个不受外界干扰的生活环境，一旦开放了，我们的权益谁来保障？ 开放小区的模式在国外形成已久，首先国外多是街区式住宅，私人建房，政府建路，加上国外有相匹配的法律和人文背景，加上并不是很高的人口密度和较高的人口素质，与我国的社会背景存在着很大的差异。 所以小区的开放必然是一个循序渐进，不断改进的过程。政府的初衷是好的，但是这其中的障碍和隐患也是不能忽视。 小区居民的权益不能受到侵犯，这应该是首要原则 小区的用地，如果没有明确规定，从产权上来说都是属于小区业主的。所以，在《物权法》的规定下，小区的开发必须得到小区全体居民的同意。 政府要求开放，但是如果小区内部道路不是“城镇公共道路”，如果小区业主不同意，那么它是没有义务对外开放的。 物业是否还会存在？ 小区开放了，那么小区物业还有存在的必要吗？是否有政府统一管理呢？专家认为，小区虽然没了，但是物业还会在，只是换了一个服务形式，比如以前只是站岗式的值守，而现在或许是高频率式的巡逻值守等等。 小区开放后业主的安全谁来保障？ 这是应该是制约小区开放的在一个主要问题。除了物业在安保的力度上加强外，政府能否制定相应的法律法规也是重要手段之一。 总的来说，政府提出这一意见的出发点是好的，但是“天下大同”的社会能否建成还是需要多方面的通力合作，能否坚持“以人为本”是这其中的关键。

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，新建小区不在采用封闭住宅的方式建造，新建小区要打开，让内部的道路公共化，进一步节约土地。但开放小区如今面临着多个问题。譬如：那些已经建成的小区该何去何从？开放小区的物业该怎么归属？小区业主的安全怎么保障，开放实用的道路如何对业主进行赔偿？……到底拆除围墙之后会面临着哪些问题？ 拆围墙的目的是什么？ 封闭式小区使道路更加错综复杂。常出门的朋友应该知道，我们的地图上往往大路小路错综复杂，给我们的出行带来了诸多麻烦。在地图上直线很近的两个地点，实际上却因为一堵院墙截断了**近的路。出行的人只能绕过各种小区，多走与实际距离好几倍的路程。若是拆除围墙，开放小区，无论哪个城市的交通以下就能解决拥堵的情况，使出行人节省很多时间。 拆除围墙小区安全怎么保障？ 小区安全是拆除围墙的**大问题。拆除围墙后，无论是否是小区的业主都可以进入小区，顿时小区人员混杂，安全隐患也许就有了。对此，中国人民公安大学的网太原教授认为，开放小区不一定就会影响安全，也不一定就会对交通有力，这两者之间的关系要看小区封闭状态和大交通之间的关系才能确定。若是拆除了围墙的小区可以通过加强巡逻、守护等措施维持小区治安。另外，小区车辆增多，噪音大，确实会扰民，对不同成都的噪音，应该要制定相应的解决措施，比如噪音大的小区可以安装隔音墙。 谁有权利开放小区道路？ 小区道路在众业主的公摊范围内，无论是小区的道路、风景还是土地，都是由业主出钱购买维修的。根据《物权法》规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，小区是否开放，应该有所有业主共同决定。这是拆除围墙开放小区推行计划中，**大的一个问题，若是开放小区，业主多少应该受到一些补偿。 开放小区，哪些地方业主该受补偿？ 使用小区道路除了建设成本外，**大的问题就是小区的土地使用权。目前，我国土地使用权份划拨土地使用权和出让土地使用权来两种。划拨土地使用权是业主或者企业从国家那儿无偿取得的，国家可以收回，只需要给予适当补偿即可；而我国的住宅小区多为出让土地使用权，政府若是想要开放或者收回，除了要补偿道路建设成本，还应该补偿剩余年限的土地出让金。另外，一些噪音、污染等等为小区居民带来不便，业主也应该受到统筹补偿。 开放小区后，物业怎么办？ 新建小区街区化后，物业仍要继续。正常情况下，物业负责小区的公共设施和共有部位的维护。开放小区后，小区的公共设施和公共部位应该按照实际情况来实际规划。 北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化。 “拆围墙开放小区”的话题**近成为众业主关心的问题，大多数认为该提倡是可行的，知识需要改变当下的小区管理体制，并给予一些小区业主赔偿损失，并取得它们的同意。

2月21日，中央公布了一份文件，要求不再建设封闭住宅小区，还要打开已建成小区。部分网友认为中央这一决定就是拍脑袋，对此，人民日报作出了回应。 2月21日，中央公布了一份重磅文件，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。有人疑问：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？还有人冷嘲热讽，认为中央推广的街区制无助于疏解城市交通拥堵，这么干是拍脑袋做决定。 对此，人民日报客户端很快发文回应，表示，拆除小区围墙，不是中央拍脑袋决定的。那么中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区？可以从以下几个方面分析： 第一，为了解决城市病。 文件认为，城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。 随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、大广场、超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，不但造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快乐。所以中央认为，封闭小区是当前城市病的一大病因。 第二，为了推行街区制。 先说说什么是街区制。所谓街区制，是指由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。**常见的街区制是，楼上住人，属于私有空间；下面做生意，属于商业空间或者公共空间。 街区制的优点主要是一是开放且资源共享，二是可以便于居民往来，建立邻里关系。为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到“治堵”的目的。 所以，拆掉围墙的另一目的也是为了更好的推广街区制，这么一说，似乎真的有一幅美好蓝图在等着我们呢。 当然，人民日报客户端的文章还分析了如何完善配套来实现更美好的街区制。尽管如此，广大网友还是对这一变化有众多的问题，为此，购房指南也特地总结了两类网友比较关心的问题，解释如下： 问题一：小区开放了，小区安全还能保障吗？ 对于开放小区，公众**担心的还是治安问题。现在有围墙有些小区都经常被小偷光顾，如果没有了围墙，老人、小孩的安全问题怎么办，防盗问题怎么办？这是号召大家以后都去星河湾摆烧烤摊，去政府大院上厕所的节奏吗？ 清华大学教授沈阳认为，欧美的大学、小区基本都没有围墙，这一方面是思想开放的体现；另一方面是他们的楼栋安保比较到位。 比如一些国外大学，进楼上几层全由你的ＩＤ卡决定，你的权限只能到二层，则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严，里面松得很。所以，要拆墙，需要优先强化建筑物进出的安全性。 可以认为，小区开放或许是未来的一种必然趋势，但是以目前的安防水平，似乎还可以等一等。 问题二：开放小区的路，真能缓解交通拥堵吗？ 实际上，中国特大城市的路网密度要远低于国外特大城市，这也是导致我国不少特大城市交通拥堵的主要原因之一。 有网友对比过北京、上海、巴黎、东京、华盛顿的卫星地图，如果站在5公里的高空俯视这些城市的话，我们将会看到同样是特大型城市，中国城市的道路密度显然远不如国际上的特大城市。 这就好比一座毛细血管不够丰富的城市，自然会出现各种堵塞。所以，拆围墙的本质是为了让小区不再成为城市的“梗阻”，实现了从“此路是我开”向“四通八达”的转变。 另有“高德地图”的大数据显示，据测算，目前上海市城市道路（包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路）约为4.56万公里。而2015年9月份公布的上海市第五次综合交通调查报告显示，目前上海市道路总里程为1.78万公里，不到高德地图数据的40%。 而在多出的2.78万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见，如果能将“内部路”中的一部分释放出来，将会为城市交通注入很大的流动性。