近日,中央一份关于城市规划建设的意见出台后,意见中关于改封闭式住宅为开放式的办法一石激起千层浪。关于车位、公摊、物业,大家都很担心。 2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(简称《意见》)出台。 在这篇近万字的长文中,**受舆情关注的大概是这一百多字:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。” 意见一出,公众一片哗然。 “小区围墙以后要拆掉啦,这是真的吗?” “以后可以开个小奔奔到别墅区去遛弯啦!” “全部开放!这真的不是拍脑袋想出来的吗?” …… 吐槽归吐槽,如果真的要开放小区,实行街区制,那我花那么多钱买来的车位怎么办?还有为了住一个高档小区,我有那么多加在公摊面积上的房价怎么办?可不能这么坑爹啊! 为此,购房指南特地为你找寻了相关的依据,告诉你这些问题的答案。 业主不愿开放 有用么? ——当然有用 北京市房协秘书长陈志认为,对于已有小区是否开放,应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。 他说,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主,而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。 中国政法大学教授王卫国表示,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,从产权来讲属于小区业主,按照物权法的规定,住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有,这些道路不只有通行功能,还有小区业主停车等其他很多功能。此外,完全打开也涉及安全和民众观念等问题,政府不能强行推行,要尊重《物权法》。 从法律上讲,即使真的要开放,政府要与小区业主大会协商,还要进行补偿。 加在房价里的公摊面积怎么办? ——不受影响 先说公摊面积,公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 那公用建筑面积又有哪些?公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 不难发现,小区的绿地和道路,并没有计入买房的公摊面积当中,所以并不受到影响。 那我家车位会不会被乱停? ——开放后会有补偿 根据我国《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。” 既然共有道路或其他场里的车位属于业主共有,那么在小区决定开放之日,就有必要组织业主大会与政府协商补偿事宜。目前多数小区的土地都属于使用权出让土地。中国政法大学教授王卫国认为,政府回收时的补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括如噪音、污染等一系列问题等。 此外,还有一类在车库里的产权车位,因为在买房时已经取得车位产权,相信你也做了上锁之类的防占措施,也没有必要担心了。 物业费还交吗? ——该交还得交 还有人对于物业费产生了疑问。如果都是单独的楼栋,没有了小区,没有了小区内的道路和绿地,那是否还需要物业?是否还要交物业费? 对此,北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,所谓物业,是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施,也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施,只是按照届时的规划来确定。 “物业的本质不会变,只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说,因此物业公司不会消失,业主们仍然需要物业公司提供服务,只是服务形式的变化,如过去是一个小区封闭起来,门口有保安值守,将来物业的保安则可能是在楼门口来值守,而开放后的道路上则由警察来巡逻。
为什么要拆围墙 有什么规定依据
156****6358 | 2016-06-27 12:17:27-
142****3086 2月21日,中央公布了一份文件,要求不再建设封闭住宅小区,还要打开已建成小区。部分网友认为中央这一决定就是拍脑袋,对此,人民日报作出了回应。 2月21日,中央公布了一份重磅文件,不仅“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”, 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求,赞同者有,质疑的声音也有。有人疑问:没有围墙,物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?还有人冷嘲热讽,认为中央推广的街区制无助于疏解城市交通拥堵,这么干是拍脑袋做决定。 对此,人民日报客户端很快发文回应,表示,拆除小区围墙,不是中央拍脑袋决定的。那么中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区?可以从以下几个方面分析: 第一,为了解决城市病。 文件认为,城市建设盲目追求规模扩张,节约集约程度不高;依法治理城市力度不够,违法建设、大拆大建问题突出,公共产品和服务供给不足,环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。 随着大宗用地开发越来越普遍,宽马路、大广场、超大封闭社区形成,迫使人们不得不开车出行,却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张,不但造成街区宜居性不高,社区活力缺乏,也令不少人的城市生活并不快乐。所以中央认为,封闭小区是当前城市病的一大病因。 第二,为了推行街区制。 先说说什么是街区制。所谓街区制,是指由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。**常见的街区制是,楼上住人,属于私有空间;下面做生意,属于商业空间或者公共空间。 街区制的优点主要是一是开放且资源共享,二是可以便于居民往来,建立邻里关系。为应对交通拥堵难题,不少国家正是通过发展小街区,畅通城市毛细血管,使城市路网稠密,四通八达,从而达到“治堵”的目的。 所以,拆掉围墙的另一目的也是为了更好的推广街区制,这么一说,似乎真的有一幅美好蓝图在等着我们呢。 当然,人民日报客户端的文章还分析了如何完善配套来实现更美好的街区制。尽管如此,广大网友还是对这一变化有众多的问题,为此,购房指南也特地总结了两类网友比较关心的问题,解释如下: 问题一:小区开放了,小区安全还能保障吗? 对于开放小区,公众**担心的还是治安问题。现在有围墙有些小区都经常被小偷光顾,如果没有了围墙,老人、小孩的安全问题怎么办,防盗问题怎么办?这是号召大家以后都去星河湾摆烧烤摊,去政府大院上厕所的节奏吗? 清华大学教授沈阳认为,欧美的大学、小区基本都没有围墙,这一方面是思想开放的体现;另一方面是他们的楼栋安保比较到位。 比如一些国外大学,进楼上几层全由你的ID卡决定,你的权限只能到二层,则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严,里面松得很。所以,要拆墙,需要优先强化建筑物进出的安全性。 可以认为,小区开放或许是未来的一种必然趋势,但是以目前的安防水平,似乎还可以等一等。 问题二:开放小区的路,真能缓解交通拥堵吗? 实际上,中国特大城市的路网密度要远低于国外特大城市,这也是导致我国不少特大城市交通拥堵的主要原因之一。 有网友对比过北京、上海、巴黎、东京、华盛顿的卫星地图,如果站在5公里的高空俯视这些城市的话,我们将会看到同样是特大型城市,中国城市的道路密度显然远不如国际上的特大城市。 这就好比一座毛细血管不够丰富的城市,自然会出现各种堵塞。所以,拆围墙的本质是为了让小区不再成为城市的“梗阻”,实现了从“此路是我开”向“四通八达”的转变。 另有“高德地图”的大数据显示,据测算,目前上海市城市道路(包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路)约为4.56万公里。而2015年9月份公布的上海市第五次综合交通调查报告显示,目前上海市道路总里程为1.78万公里,不到高德地图数据的40%。 而在多出的2.78万公里道路中,很大一部分就是“内部路”,即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见,如果能将“内部路”中的一部分释放出来,将会为城市交通注入很大的流动性。 2016-06-27 12:22:27
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实际上,原则上将不再建设封闭住宅小区的城建规划是有一定道理的,但“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用”的设想是脱离实际的。对此,暂且撇开《物权法》,因为,即使在居民小区范围内,业主除了住房的大门以内,对其他空间的所有权本来也被模糊了。但这不等于小区业主对小区归属感的淡漠,对小区被“解体”会无动于衷。 小区围墙无论在相对封闭的传统社会还是相对开放的现代社会,其含义都超越了其物理形态的本身,而更富有强力的法理意义和微妙的心理意义。对于中国传统居住文化而言,围墙是一种领域的体现,居住空间都围合在墙篱之内。随着住房商品化的迅猛推进,构筑物区分所有已成为我国城市居民**普遍的住房所有形态。因此围墙作为相邻物权的标志有着日益重要的意义。 如果这些更多地是在心理层面上,那么,在住宅小区的选址和规划设计上,也是以小区为单位,以有围墙隔离进行布局的。无论在结构分布或户型样式上,都是在有围墙隔离的独立性上,考虑包括安全在内的总体规划。就小区通道而言,也是只满足住户的通行;给底层住户配置的院子,也是根据在一个封闭小区内的环境设计的。另外,本属于小区业主使用的绿地和车位,怎么能变成不受限制的公共区域? 从这个意义上说,打开已建成的住宅小区,不仅涉及《物权法》,更重要的是影响到业主对居住环境的心理需求,也无法避免由此造成的舒适性和安全性方面的实际问题。居民在购买房产时,都明白除了住房的大门以外,还被分摊了“公共面积”,也就是说,一旦小区围墙被拆,这些“公共面积”属性就发生了改变,这笔账怎么算?在购房的选择上,人们都趋于闹中取静,当相对独立的小区,被融入城市交通之中,就必然会失去领域感和归属感。 相关专家对此的解释是,对于新建住宅会在规划方案中涉及,而对于一些老城区而言,则就需要和城市更新方面相结合。“打破封闭小区会使更多的界面临街,更有利于商业的发展。”不知这位专家住的是怎样的小区?让紧靠小区道路的住户,变成临街界面,而在“利于商业的发展”的意思里,还可变成商铺。这对大多数小区来说,是不是异想天开?市政管理中,有些临街的住宅,由于破墙开店,成了市容管理的大患,如果将小区变成商业街,是不是拆了围墙还要动迁? 为了完善居住环境,结合加强社区治安管理,不少老小区都在加装围栏,增配保安。而忽然又要把好端端的小区围墙拆掉,变成公共通道,甚至还幻想变成商业街,无论从法理上还是人性上,都是让人费解的。如果将此上升到更高的层面,这种改变现有小区机构的做法,也是不利于构建和谐社会建设的。住房是公民大宗的固定私产,社会发展历史证明,私产是现代文明的基础和基石。《物权法》的颁布和推广,就是进一步明晰个体产权的法律依据。那么,即使是为了树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统,也只能在新建住宅的规划方案中体现。而拆除已建成的住宅小区的围墙,无疑是“割肉补疮”,必然得不偿失。
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所谓“坐南朝北”,一是中国传统的风水传统,二是南北向可以不当夕晒;风水著作上有中国各城市的**佳朝向。 中国古建筑为何多坐北朝南? 凡是到过中国或是对中国古建筑物有所研究的人士,都知道中国大部分的古建筑之坐向,皆是坐北朝南,也就是把正门开在南方,而不开在北方,那是为什么呢?是否坐北朝南的屋宅,风水格特别好?或是这种坐向的屋宅,能让您发达? 其实,以上两种说法都不对,中国人之所以喜爱居住在坐北朝南的屋宅,主要的原因有二: 1.坐北朝南的房子,在以前称为正房,那是因为这种房子冬暖夏凉,光线充足,即使在冬天,阳光也一样能照射到房间的深处,令人有明亮温暖的感觉。只要一进屋,就会觉得很舒服。而且,这种坐向的屋宅,到了夏季,当太阳升到接近头顶的上空之时,屋内也受不到强烈日光的照射。除此之外,东南风也可以通过窗口与门户吹进屋里,让人感到凉爽舒适。故此,中国人都愿意住在北房,也就是坐北朝南的屋子。 2.在中国以前主要的外患,都是来自北方,因此,在中国人的心理上,常存有要提防北方的心理,故这一种潜伏的,下意识的心理威胁,逐渐的对在北方开门,形成了一种心理的负担,所以,中国人不愿意住一所坐南朝北的房屋,是有其原因的。而且,您若是把门开在“北”,一到冬天,您的正门便会受到北风的侵袭,故此,也是不开“北”门的另一个因素。谈到这里,也许您会问,向阳的房屋都是朝南的吗?答案是:对中国大部分地区来说是这样的,而从世界的范围来看,这种说法是不对的。因为对不同的地区来讲,太阳在天空的方位是不一样的。若想搞清楚这个问题,我们必须从地球的公转讲起。我们大家都知道地球围绕着太阳公转的时候,是斜着身子走的,就因为如此,所以,当您从地球上观察太阳时,您会发觉太阳在天空中的位置,不断的改变,而您的位置却没有改变。所以,从这一点,我们可以知道,不同的地区,受到太阳照射的日光强度也不同,故不是朝南的房屋,都是向阳的。太阳的直射点,只有在赤道附近地区来回移动,**北只能到达北纬二十三度二十七分,那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达南纬二十三度二十七分,也就是所谓的“南回归线”。因此,“北回归线”以北的地区,太阳是不可能跑到头顶上来的。所以,太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北,就因为如此,在中国,向阳的房屋,大部分都是朝南是对的。在中国的广东、广西、云南等省的南部,就在北回归线以南。所以,在夏至前后,太阳直射北回归线附近地区的时候,太阳的光就会从北边的天空射下来。因此,在这地区朝南的房屋,就不向阳了,而是朝北的房屋向阳。所以,从世界的范围来讲:“向阳的房屋都是朝南”。这句话是错的,原因就在这里。现代人之所以偏好坐北朝南之房屋,其实是来自上述的传统观念。 其实,屋子的坐向除了适应天气阳光之外,也利于村镇的整体规划,以及辨认方向。以前在山东阳谷县城北6公里处,有个小村庄叫做“迷魂村”。相传这是战国时期齐魏大战时,齐国军师孙膑为了要捉拿魏国大将庞绢,便把这村中的屋宅建造得十分怪异。例如:街道斜曲、巷子混乱、无主要街道,亦无直胡同可走,街巷交叉处多呈“丁”字状,平行街道则头尾不齐,难以贯通。房屋宅院朝向不一,无固定方位,无规律可寻;村外道路也相应呈磨齿形,非东非西,非南非北,参差错落,难以辨认。因此,若沿着窄窄的街巷前进,总觉得方向随时在变,难辨东西南北,难以找到村内目标,也不易走出村外。当地人有民谣曰:进了迷魂阵,状元也难认。东西南北中,到处是胡同。好像把磨推,老路走到黑。据说,这村中的布局是按八卦方位设置的
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小产权房就是因为没有保障,小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。
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小产权房不受法律保护,但是在拆迁时也需要支付拆迁补偿款。拆迁补偿额不应当低于房屋的重建成本。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
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