如何保障拆围墙小区的安全 道路赔偿是什么

近日，中央一份关于城市规划建设的意见出台后，意见中关于改封闭式住宅为开放式的办法一石激起千层浪。关于车位、公摊、物业，大家都很担心。 2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。 在这篇近万字的长文中，**受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。” 意见一出，公众一片哗然。 “小区围墙以后要拆掉啦，这是真的吗？” “以后可以开个小奔奔到别墅区去遛弯啦！” “全部开放！这真的不是拍脑袋想出来的吗？” …… 吐槽归吐槽，如果真的要开放小区，实行街区制，那我花那么多钱买来的车位怎么办？还有为了住一个高档小区，我有那么多加在公摊面积上的房价怎么办？可不能这么坑爹啊！ 为此，购房指南特地为你找寻了相关的依据，告诉你这些问题的答案。 业主不愿开放 有用么？ ——当然有用 北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。 他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。 中国政法大学教授王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。 从法律上讲，即使真的要开放，政府要与小区业主大会协商，还要进行补偿。 加在房价里的公摊面积怎么办？ ——不受影响 先说公摊面积，公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 那公用建筑面积又有哪些？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 不难发现，小区的绿地和道路，并没有计入买房的公摊面积当中，所以并不受到影响。 那我家车位会不会被乱停？ ——开放后会有补偿 根据我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 既然共有道路或其他场里的车位属于业主共有，那么在小区决定开放之日，就有必要组织业主大会与政府协商补偿事宜。目前多数小区的土地都属于使用权出让土地。中国政法大学教授王卫国认为，政府回收时的补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题等。 此外，还有一类在车库里的产权车位，因为在买房时已经取得车位产权，相信你也做了上锁之类的防占措施，也没有必要担心了。 物业费还交吗？ ——该交还得交 还有人对于物业费产生了疑问。如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？ 对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。 “物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

看过美国电影的朋友想必都知道，欧美房屋往往临街而建，住宅与商业设施、公共设施等连接成为开放式街区。这种街区制度今后也将在广州推进，使城市商业设施和住区设施规划融为一体，将城市规划朝节约土地等方向演进。 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)近日印发，这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，《意见》共9方面三十条，包括强化城市的规划工作、提升城市建筑水平、完善城市公共服务等。 《意见》第十六条中指出要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。 到2020年，城市建成区平均路网密度提升到8公里/平方公里（现在北京约为5公里/平方公里），道路面积率达到15%（现在多数城市为12%左右）。特别要提到的是，第一个指标只管长度、不管宽度，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。街区这一概念发端于欧美，是一组建筑物与周边或其中的广场、街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。这一举措对城市功能划分有很大意义，道路利用率高了，临街的店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等店面，由此改变城市的形态和功能。 但不少业主和物业公司均表示，政策对小区治安管理提出了难题，以前很多中高档小区，随着业主入住率越来越高，对安保也提出了更高要求。平时业主出入都要求用业主卡，但是每年也不可避免发生盗窃事件，加上广州不少小区周边都是城中村，一旦小区开放后，如何解决社区居民的安全隐患和噪音干扰等，都将成为新的问题。据悉，四川在2016年1月就已响应新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

但是还有   距地高度   多层标高1100.   低层标高1050   这是**重要的标高

2月21日，中央公布了一份文件，要求不再建设封闭住宅小区，还要打开已建成小区。部分网友认为中央这一决定就是拍脑袋，对此，人民日报作出了回应。 2月21日，中央公布了一份重磅文件，不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。” 围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。有人疑问：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？还有人冷嘲热讽，认为中央推广的街区制无助于疏解城市交通拥堵，这么干是拍脑袋做决定。 对此，人民日报客户端很快发文回应，表示，拆除小区围墙，不是中央拍脑袋决定的。那么中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区？可以从以下几个方面分析： 第一，为了解决城市病。 文件认为，城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。 随着大宗用地开发越来越普遍，宽马路、大广场、超大封闭社区形成，迫使人们不得不开车出行，却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张，不但造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快乐。所以中央认为，封闭小区是当前城市病的一大病因。 第二，为了推行街区制。 先说说什么是街区制。所谓街区制，是指由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。**常见的街区制是，楼上住人，属于私有空间；下面做生意，属于商业空间或者公共空间。 街区制的优点主要是一是开放且资源共享，二是可以便于居民往来，建立邻里关系。为应对交通拥堵难题，不少国家正是通过发展小街区，畅通城市毛细血管，使城市路网稠密，四通八达，从而达到“治堵”的目的。 所以，拆掉围墙的另一目的也是为了更好的推广街区制，这么一说，似乎真的有一幅美好蓝图在等着我们呢。 当然，人民日报客户端的文章还分析了如何完善配套来实现更美好的街区制。尽管如此，广大网友还是对这一变化有众多的问题，为此，购房指南也特地总结了两类网友比较关心的问题，解释如下： 问题一：小区开放了，小区安全还能保障吗？ 对于开放小区，公众**担心的还是治安问题。现在有围墙有些小区都经常被小偷光顾，如果没有了围墙，老人、小孩的安全问题怎么办，防盗问题怎么办？这是号召大家以后都去星河湾摆烧烤摊，去政府大院上厕所的节奏吗？ 清华大学教授沈阳认为，欧美的大学、小区基本都没有围墙，这一方面是思想开放的体现；另一方面是他们的楼栋安保比较到位。 比如一些国外大学，进楼上几层全由你的ＩＤ卡决定，你的权限只能到二层，则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严，里面松得很。所以，要拆墙，需要优先强化建筑物进出的安全性。 可以认为，小区开放或许是未来的一种必然趋势，但是以目前的安防水平，似乎还可以等一等。 问题二：开放小区的路，真能缓解交通拥堵吗？ 实际上，中国特大城市的路网密度要远低于国外特大城市，这也是导致我国不少特大城市交通拥堵的主要原因之一。 有网友对比过北京、上海、巴黎、东京、华盛顿的卫星地图，如果站在5公里的高空俯视这些城市的话，我们将会看到同样是特大型城市，中国城市的道路密度显然远不如国际上的特大城市。 这就好比一座毛细血管不够丰富的城市，自然会出现各种堵塞。所以，拆围墙的本质是为了让小区不再成为城市的“梗阻”，实现了从“此路是我开”向“四通八达”的转变。 另有“高德地图”的大数据显示，据测算，目前上海市城市道路（包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路）约为4.56万公里。而2015年9月份公布的上海市第五次综合交通调查报告显示，目前上海市道路总里程为1.78万公里，不到高德地图数据的40%。 而在多出的2.78万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见，如果能将“内部路”中的一部分释放出来，将会为城市交通注入很大的流动性。

商业房需要交房产税，目前只有自用住宅免征房产税，自用商业房按原值的70%乘1.2%计算缴纳房产税。　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。　　现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

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