公摊面积包括哪些方面 公摊面积的合理比例是多少

高层公摊面积交算？1、高层公摊面积各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有高层房屋和管理房屋。套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。高层共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。3、一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，高层公摊面积一般是带电梯的房子公摊相对大点。高层公摊面积怎么算？高层公摊面积一般是多少？高层公摊面积一般是多少？1、根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。高层公摊面积一般是塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14～0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。2、普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，高层公摊面积一般是公摊系数约在10％－15％。带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15％－20％。高层住宅相对更高一些，约在20％－25％。在签订购房合同时，合同上都会注明高层房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。当我们跟随小编对高层公摊面积怎么算？高层公摊面积一般是多少的知识学习了解后，我们知道了要是买楼房选择高层的话还有公摊面积的，公摊面积的多少是需要计算的，每个楼房的公摊面积是不同的，所以我们在购买房子之前要问清楚，这样才知道自己房子的实际面积。

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一、一个标准的商业商铺的公摊面积，按什么标准来计算？应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。二、商铺的公摊怎么计算?包括哪些内容呢?《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：1.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。2.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。3.二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。4.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。5.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。6.计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。7.同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。8.房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。看完之后，是不是对商铺公摊面积有了进一步了解呢？在买房过程中，你可以根据商铺的具共有面积及商铺数量自行计算。

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电梯房的公摊面积比例是看房屋所在城市和建筑设计，一般有电梯的高层公摊面积占产证面积25%以下比较合理。得房率标准如下：高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）高层板楼住宅（78%——85%），公摊系数为（15%——22%）小高层板楼住宅（85%——88%） ，公摊系数为（12%——15%）多层住宅（88%——95%），公摊系数为（5%——12%）

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公摊面积这个词儿对于众多购房者来说并不陌生，但真要给解释出个所以然来，可能大家对公摊面积的概念还是一知半解。那么公摊面积到底怎么算呢？公摊面积是越大越好还是越小越好呢？不懂的朋友请跟着小编往下看。 如今很多购房者对公摊的认识度不够,简单来说,公摊面积越小,意味着购房者需要投入的额外成本越小。而对于公摊面积来讲,户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模都会对公摊面积带来影响。 公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算,很多购房者都是一头雾水。 1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。 2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。 3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。 4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。 5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。 6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。 7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。 8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。 9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。 此外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。 同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大，但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。 公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当，就能提高居住的舒适度。 7层以下住宅公摊率为7-12%： 多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。 一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。 7-11层住宅公摊率为10-16%： 楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。 按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。 12-33层住宅公摊率为14-24%： 高层住宅的公摊面积是**大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度**高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。 别墅类的公摊率为1-8%： 别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。 公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。 根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。 公摊面积的计算公式： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。 公摊面积中总是有很多猫腻，如果搞不懂公摊面积的真相的话，那买房的时候就很容易中开发商的陷阱。所以大家一定要了解清楚，知己知彼方能百战不殆噢。

多层住宅由于其本身的特点，公摊面积不好计算，因此法律没有明确规定多层住宅公摊面积的计算方法，根据目前市场的操作经验形成了一些公认的规则。国家目前对于多层住宅的公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。各个楼盘因为在自身的情况不同，在此方面也都具有差异性。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。公摊的公用建筑面积＝公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数＝公摊面积÷套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。收房时购房者应在收房通知单上注明的时间内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到开发商指定地点办理收房入住手续。一般开发商会在收房通知上注明如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，因此购房者需要仔细阅读收房通知书的的内容。在具体收房时不仅要对房屋进行验收，还要注意要求开发商出示相关文件资料。（一）、书面验收1、“两书”———《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。3、如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。（二）、现场验收1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，**好将拒收理由书挂号寄给开发商。凡竣工房屋，一般须做到”五通一平“，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。有的开发商回避逾期交房责任，约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房，从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人注意务必坚持先验收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。据了解，除了房屋价格，还需要交如下税费：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。基金1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%。2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用交。规费1、交易费，购房总价的0.5%买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交）2、《房屋所有权证》登记费和工本费。3、《土地使用权证》登记费和工本费。如果按揭，还要发生以下费用1、评估费，购房总价的0.2-0．5%2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%3、公证费，贷款额乘以0.03%4、抵押登记费，100元

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