武汉商品房价格有哪些变化 会出现涨幅吗

克而瑞（中国）房产信息集团长春分公司公布了长春市1月份商品住宅相关数据。1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套。商品住宅成交单价段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%。而长春市去年12月份商品房成交均价为6560元/㎡。 供应量和套数创一年来新低 1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。 其中，商品住宅市场新增供应量（取得预售许可证）为19.81万㎡，环比下降78.7%，同比下降1.8%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，同比上升278.1%。本月新增供应套数为1646套，环比下降81.7%，同比下降23.3%；成交套数为5899套，环比上升5.8%，同比上升270.5%。 从供应方面看，处于传统冬歇期的1月份，供应量和供应套数均创一年来（2012.1-2013.1）新低，1月仅有8个项目取得预售许可证，分布在南关、宽城、高新南区和净月区。 从成交方面看，1月商品住宅成交量和成交套数与2012年12月相比均出现上升趋势。 对此，该机构高级分析师赵新宇表示，进入年底，各项目基本以消化库存为主，尽管在淡季购房者需求有所减弱，但一些开发商为缓解资金压力和快速回款，多以现房、准现房打折扣；每日特价房等直接优惠的方式吸引购房者眼球，使得本月低单价段商品住宅成交良好，拉升了成交量的走势。 净月区供应量**大 1月净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套；南关区成交量和成交套数**高，成交量达到11.96万㎡，成交套数为1022套。仅有高新南区、净月、宽城和南关区有新增供应，其中净月区供应量**大，为6.33万㎡（供应套数418套）；供应套数**多的区域为高新南区，供应套数为510套（供应量为5.46万㎡）。 1月取得预售许可证的8个项目分别为：高新南区的大禹褐石公园、恒大名都、文庭雅苑二期；净月区的富奥国际、国信美邑三期；宽城区的郡望安石、龙泰檀香苑；南关区的恒大御景。 可以看到，随着长春城市化扩城脚步的加快，传统老城区由于土地资源的稀缺，拆迁成本过高，导致所开发面积越来越少。 5000元-6000元/㎡成交套数**多 1月商品住宅市场总成交套数为5899套，5000元-6000元/㎡成交套数**多，达到1728套，占比29.3%，其次是6000元-7000元/㎡的成交套数，为1334套，占比22.6%，这2个价格区间为市场主流成交价格段，其它价格段成交较少；本月4000元/㎡以下单价段成交套数达到1154套，在售项目多集中于绕城高速环线以外和城郊接合地带，以企事业单位内部团购和集资为主。 整体看商品住宅市场成交单价段主要集中在5000元-7000元/㎡，目前长春市房地产项目的价格也主要集中在此区间内。 供应面积多为90㎡-150㎡ 1月，商品住宅供应主要集中在90㎡-150㎡面积段，供应1331套，占比80.7%；其次是60㎡-90㎡，供应212套；60㎡以下面积段为新增供应，150㎡以上面积段供应量较少。 市场上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面积段的成交套数比较接近，分别为2136套和1829套，分别占比36.2%和31%；120㎡-150㎡面积段和60㎡以下面积段分别成交1020套和575套，分别占比17.3%和9.7%。 赵新宇分析，从1月商品住宅市场供应和成交的面积段可以看出，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套数**大，这2个面积段保证了舒适二房和紧凑小三房的面积区间，市场的客户以刚需和部分改善为主，主要对应此两个面积段，进而成交量较大。本月120㎡-150㎡面积段供应量较多主要是供应量集中于南关、净月和高新南区，这3个区域商品住宅多以中大户型改善为主，使得该面积段供应套数较多。 新增供应和成交主要为二房 1月，长春市商品住宅供应房型以三房为主，共供应1078套，占全市商品住宅供应套数的65.5%；其次为二房，供应492套，占比29.9%；一房、四房、五房及以上房型供应较少，基本可以忽略不计；本月别墅产品供应为28套，均为国信美邑三期叠加产品。 其中，长春市商品住宅成交房型套数仍集中在二房，成交3404套，占本月商品住宅总成交套数的57.7%；其次是三房，成交1619套，成交套数占比27.4%；一房成交679套，占1月商品住宅总成交套数的11.5%；四房本月成交112套，占比1.9%；五房及以上的普通住宅成交为47套，别墅类产品1月成交38套。 从成交和供应数据来看，二房仍是市场**为畅销的产品，这也与刚需型市场相对应，三房的成交逐渐增加，市场中改善类需求增多，一方面由于中高端改善型产品供应的加大，另一方面也与城市经济水平与居民的收入提高相关。 商品房成交均价同比下降3.5% 1月长春市商品住宅市场成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%；本月商品住宅市场整体成交均价创一年内新低。除去别墅和精装产品，毛坯普通住宅单价区间为5000-6000元/㎡。 赵新宇分析，进入1月份，成交量有所上升，整体价格有所下降，本月实际推出产品较少，处于房地产销售淡季，基本以消化库存为主，其中一些开发商年底冲刺销售任务，采取一些价格优惠、特价房等折扣吸引购房者，使得整体成交均价走势向下波动，加之高新北区作为独立的一个区域，区域内多个楼盘在售单价在4000元/㎡以内，使得成交均价走势走低，属于市场正常走势。 朝阳区成交均价**高 1月10个区域成交均价波动较大，其中高新北区在售项目多以团购和企事业单位集资房为主，使得成交均价较低，该区域作为2013年重点发展规划，随着交通路网配套的逐步完善，产品单价水平会逐步走高，该区域目前已有众多现房和准现房即将开盘对外销售，报价区间在5000元/㎡以内。 相比2012年12月，其它9个区域价格均有不同程度的变化。朝阳区作为城市主城区，区域成交均价一直处于较高位置区域均价一直处于10000元/㎡之间；其它区域均有众多在售项目，前期多以低价入市进行销售和推广，使得各区域商品住宅成交均价走势均有所下滑，导致1月商品住宅成交均价走势有所下滑。 区域成交均价排在前三位的依旧是朝阳、净月和南关区，成交均价分别为10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均总价59.38万元 1月商品住宅成交套均面积为97.64㎡，环比下降0.7%，同比上升3.3%；商品住宅成交套均总价为59.38万元，环比下降1.3%，同比下降0.3%。 环比2012年12月来看，套均面积和套均总价均出现下滑趋势，与近期一些中低单价段楼盘入市有关，加之这些产品主打刚需中小户型使得套均面积和套均总价有所下滑，从5月到11月套均面积一直在100㎡之上，同比去年也是有所上升。从以上数据可以分析出，100㎡左右房源受认可程度高。进入房地产销售淡季，项目停工、可选择房源匮乏、营销推广宣传较少等原因促使一些开发商纷纷推出特价房源和价格优惠刺激刚需客户，这也印证了1月商品住宅市场整体成交均价走势创一年来新低，使得同时套均面积和套均总价二个指标有所下降。 毛坯房成交均价为5740元/㎡ 1月长春市商品住宅市场所成交的各种物业类型产品中，高层产品成交均价为5960元/㎡，小高层为5460元/㎡，多层为6710元/㎡，多种物业形态逐渐拉开价格档次，多层单价高于高层和小高层产品，幅度将近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多层的舒适度及其产品的稀缺性等优势使得多层价格高于高层和小高层。 1月精装修产品整体均价为7580元/㎡，目前精装修产品已经不仅仅局限于传统老城区的小户型公寓产品，随着万科、恒大精装修全系产品的逐步推广加上各大区域均有精装修产品问世，使得精装修产品均价有所下降，市场大部分精装修产品装修标准在1500元/㎡左右。 2月预计新开楼盘项目7个 据赵新宇介绍，长春市2月份预计新开楼盘项目有7个，分布在6个区域，进入冬歇期房地产销售淡季，朝阳、南关、高新北区和汽贸区无预计新开盘项目。其中宽城区预计2个项目；二道、经开、绿园、高新南和净月区各1个项目。产品类型涵盖多层、小高层和独栋别墅，小高层市场竞争较为激烈，多层产品则越来越稀缺。净月区的源山墅预计推出独栋别墅产品。

2013年11月4日，郑州房管局发布10月份房地产市场运行情况。数据显示，随着郑州市房价调控政策的逐步推进，郑州商品房价格连续3个月下降，由7月份的7771元/平方米降到10月份的7401元/平方米。同时，由于限价政策的实施，部分开发商放缓推新楼盘的速度，加上消费者的观望态度等众多原因，郑州市楼市并未出现“金九银十”的火热局面，10月市区商品房销售7250套(间)，环比下降了2.65%同比下降了17.76%。 商宅连续3个月价格下降 10月，郑州市区商品房销售均价为8671元/平方米，环比涨了2.47%；商品住宅销售均价为7401元/平方米，环比降了2.12%；非住宅销售价格为12748元/平方米，环比涨了11.59%。 7、8、9、10月份市区商品住房均价分别为每平方米7771元、7589元、7561元和7401元，3个月每平方米降了370元。 业内人士认为，这得益于新版“限购令”和对“房价上限”控制。9月，郑州市房管局发布了升级版“限购令”。随即，提出“房价零增长”目标限价。 9~10月，30多家楼盘因为房价上涨，被约谈、停止网签，并被要求限期进行整改。 郑州市房管局市场处处长江文静介绍，对于申报价格过高且不接受房管部门指导的新建商品住房项目，暂停发放其预售许可证；对于批准预售的项目，利用商品住房限价信息管理系统进行价格管理，超出申报价格销售的，无法网签合同。同时，房管部门加大了市场监察力度，对限购政策执行情况进行检查，对通过VIP排号等手段人为制造“日光盘”、借势推高房价的项目依法进行查处，进一步规范房地产市场秩序。 “金九银十”楼市不火 数据显示，10月郑州市区商品房销售7250套(间)，环比下降了2.65%同比下降了17.76%。 商品房销售面积78.1万平方米，环比降了0.25%，同比降了8.18%。其中，商品住宅销售5933套(间)，环比降了1.58%同比降了18.94%；非住宅销售1317套(间)，较上月下降了7.19%。 市区二手房共成交2997套(间)较上月下降了15.05%。 按照楼市运行规律，9月和10月是楼市的销售旺季，被称为“金九银十”，但从数据来看，郑州市“银十”不但不火，销量还有所下降。 对于商品住房销售下滑原因，市住宅与房地产协会秘书长叶琦说，自9月1日，新的调控政策措施出台后，按照住房价格控制目标新的要求，需要开发企业重新申报未售出商品住房的销售价格，而部分房地产开发企业持观望态度，没有及时申报新的销售价格造成无法销售。其次，新调控政策措施的出台，对部分消费者的市场预期产生影响，理性购房意识有所加强，恐慌性购房现象开始缓解。 未来中低价房更多 关于郑州市商品住房价格走势，江文静分析，目前已有多个规模比较大的城中村改造项目已经进入了商品房预售办理程序，近期将会形成市场投放，未来，中低价房子将更多。 江文静说，土地部门也加大了住宅用地投放力度，因此短暂性供求紧张的局面将会进一步缓解，随着供求关系逐步调整到位，预计我市商品住房价格将呈现下行的趋势。 所以江文静建议购房群众，一定要保持理性购房心态，切不可盲目跟风，应根据自己的实际需要科学选择购房时机。 此外，针对近几日某些商业性研究机构发布多城市房价指数显示的郑州房价出现上涨的问题，江文静表示，房管部门公布的数据基于全部新建商品住房的真实网签的交易数据，反映了当前供应和销售的实际状况；而商业性机构发布的数据是抽样部分项目得出的。两者的数据来源、统计范围、计算方法等均不相同，其结果无法相比。可以肯定的是，郑州市未来的调控政策不会放松。

影响房地产价格的经济因素主要有3方面：1、经济发展经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。2、物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。3、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。

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首先你要明白房价的构成要素即成本为哪些.主要有1、土地费用 约占20%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费 他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如**，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。5、管理费用 在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。由此可以看到,房地产的成本中**没有理由叫房价高的应该是政府了,因为地方政府将地价作为财政收入的重要组成部分,这些年,年年出地王,大部分收入由地方财政笑纳.地方政府将卖地作为主要收入,而且房地产开发对于当地经济的带动程度非常之大.所以即使大部分人因为高房价而叫苦连天的时候,地方政府在创造政绩的过程中,绝对不会因此而有所收敛.即使中央在出台了一系列打压房价的政策之后,房价依然我行我素,这是制度问题,而且事实证明房价在08年是越打压,越反弹,估计这次政策也是如此.现在已经出现了面粉(即地价)比面包贵(房价)的奇特现状.现在的情况是,无论中央政府还是地方政府不能也不愿意看到房价暴跌,大家可以看到,在以经济建设为中心的中国,现在中央政府的暧昧态度,打压房价不是没有办法,是他不能也不愿意,在这个房地产业如此红火的今天,过度的打压房价,第一是地方政府不愿意,这样造成地方财政的困难.第二会导致大量的房地产企业无法生存,这里可以解释一下,房地产行业绝不是独立存在的,这个行业的不景气,会直接导致上游的钢材价格下跌,水泥价格下跌,各个行业的减产,工程的停工,又意味着大量的工人收入减少或者失业.同时也会造成银行的贷款减少,对于银行的损失也是非常大的,而地产和金融股又是大盘的权重股,股市大跌,以上种种对于扩大内需来说是极为不利的.这样导致的经济增长明显放缓,显然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出台国十条之后又无下文的做法,很显然是在安抚民心,可以预料的是,未来的房价还会继续上涨,因为目前政策打压的只是那些中小炒房者.对于开征房产保有环节的税,今天新闻里面明确指出未来三年不会出台,这很显然是对既得利益集团的一种妥协.真正的大炒房者甚至不需要从银行贷款,这样第三套房贷政策完全打压不了他们.有炒房者说很多官员手中都不止2套房产,这或许也是保有税出台的一个困难之一吧.而且在未来一段时间,因为中国的刚性需求非常旺盛,而房地产业的实际情况又是供不应求,所以房价的继续攀升会在情理之中.但是我个人认为,在未来的10年甚至20年之后,当这波生育高峰过后,大家可以想想,现在我们父母至少一套到两套房产,而80后90后结婚必要购买一套房产,你想那8090后的小孩们还会为房产着急么? 我想不会了吧.

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（来源：武汉晨报）武汉二手房价连涨4月，至7月，房价再次环比上升0.9%，部分二手房主紧盯一手房价，誓不松口，拉高了二手房价格。 刘小姐**近想将名下武昌首义名居一套房子卖出，房子105平米，她开价140万，每平米1.3万多，她说，“现在首义路附近几乎没有新房源，且这是绝对的中心地带，以后还要通地铁，这个价格是比照着差不多的区域楼盘定的。” 和刘小姐一样，紧咬着区域内一手房价的房主不少。连日来记者注意到，如在江岸区，一临江高端楼盘一大户型二手房价高达1100万，每平米价格超4万元，价格甚至高于该处楼盘即将新推的小户型。 一临江高端楼盘置业顾问陈小姐介绍，目前该楼盘1、2期大户型豪宅二手房价已涨至三四万，在这样的价格助推下，新房可能过6万。