楼市新政有哪些作用 郑州商品房价格有哪些变化

克而瑞（中国）房产信息集团长春分公司公布了长春市1月份商品住宅相关数据。1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套。商品住宅成交单价段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%。而长春市去年12月份商品房成交均价为6560元/㎡。 供应量和套数创一年来新低 1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。 其中，商品住宅市场新增供应量（取得预售许可证）为19.81万㎡，环比下降78.7%，同比下降1.8%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，同比上升278.1%。本月新增供应套数为1646套，环比下降81.7%，同比下降23.3%；成交套数为5899套，环比上升5.8%，同比上升270.5%。 从供应方面看，处于传统冬歇期的1月份，供应量和供应套数均创一年来（2012.1-2013.1）新低，1月仅有8个项目取得预售许可证，分布在南关、宽城、高新南区和净月区。 从成交方面看，1月商品住宅成交量和成交套数与2012年12月相比均出现上升趋势。 对此，该机构高级分析师赵新宇表示，进入年底，各项目基本以消化库存为主，尽管在淡季购房者需求有所减弱，但一些开发商为缓解资金压力和快速回款，多以现房、准现房打折扣；每日特价房等直接优惠的方式吸引购房者眼球，使得本月低单价段商品住宅成交良好，拉升了成交量的走势。 净月区供应量**大 1月净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套；南关区成交量和成交套数**高，成交量达到11.96万㎡，成交套数为1022套。仅有高新南区、净月、宽城和南关区有新增供应，其中净月区供应量**大，为6.33万㎡（供应套数418套）；供应套数**多的区域为高新南区，供应套数为510套（供应量为5.46万㎡）。 1月取得预售许可证的8个项目分别为：高新南区的大禹褐石公园、恒大名都、文庭雅苑二期；净月区的富奥国际、国信美邑三期；宽城区的郡望安石、龙泰檀香苑；南关区的恒大御景。 可以看到，随着长春城市化扩城脚步的加快，传统老城区由于土地资源的稀缺，拆迁成本过高，导致所开发面积越来越少。 5000元-6000元/㎡成交套数**多 1月商品住宅市场总成交套数为5899套，5000元-6000元/㎡成交套数**多，达到1728套，占比29.3%，其次是6000元-7000元/㎡的成交套数，为1334套，占比22.6%，这2个价格区间为市场主流成交价格段，其它价格段成交较少；本月4000元/㎡以下单价段成交套数达到1154套，在售项目多集中于绕城高速环线以外和城郊接合地带，以企事业单位内部团购和集资为主。 整体看商品住宅市场成交单价段主要集中在5000元-7000元/㎡，目前长春市房地产项目的价格也主要集中在此区间内。 供应面积多为90㎡-150㎡ 1月，商品住宅供应主要集中在90㎡-150㎡面积段，供应1331套，占比80.7%；其次是60㎡-90㎡，供应212套；60㎡以下面积段为新增供应，150㎡以上面积段供应量较少。 市场上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面积段的成交套数比较接近，分别为2136套和1829套，分别占比36.2%和31%；120㎡-150㎡面积段和60㎡以下面积段分别成交1020套和575套，分别占比17.3%和9.7%。 赵新宇分析，从1月商品住宅市场供应和成交的面积段可以看出，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套数**大，这2个面积段保证了舒适二房和紧凑小三房的面积区间，市场的客户以刚需和部分改善为主，主要对应此两个面积段，进而成交量较大。本月120㎡-150㎡面积段供应量较多主要是供应量集中于南关、净月和高新南区，这3个区域商品住宅多以中大户型改善为主，使得该面积段供应套数较多。 新增供应和成交主要为二房 1月，长春市商品住宅供应房型以三房为主，共供应1078套，占全市商品住宅供应套数的65.5%；其次为二房，供应492套，占比29.9%；一房、四房、五房及以上房型供应较少，基本可以忽略不计；本月别墅产品供应为28套，均为国信美邑三期叠加产品。 其中，长春市商品住宅成交房型套数仍集中在二房，成交3404套，占本月商品住宅总成交套数的57.7%；其次是三房，成交1619套，成交套数占比27.4%；一房成交679套，占1月商品住宅总成交套数的11.5%；四房本月成交112套，占比1.9%；五房及以上的普通住宅成交为47套，别墅类产品1月成交38套。 从成交和供应数据来看，二房仍是市场**为畅销的产品，这也与刚需型市场相对应，三房的成交逐渐增加，市场中改善类需求增多，一方面由于中高端改善型产品供应的加大，另一方面也与城市经济水平与居民的收入提高相关。 商品房成交均价同比下降3.5% 1月长春市商品住宅市场成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%；本月商品住宅市场整体成交均价创一年内新低。除去别墅和精装产品，毛坯普通住宅单价区间为5000-6000元/㎡。 赵新宇分析，进入1月份，成交量有所上升，整体价格有所下降，本月实际推出产品较少，处于房地产销售淡季，基本以消化库存为主，其中一些开发商年底冲刺销售任务，采取一些价格优惠、特价房等折扣吸引购房者，使得整体成交均价走势向下波动，加之高新北区作为独立的一个区域，区域内多个楼盘在售单价在4000元/㎡以内，使得成交均价走势走低，属于市场正常走势。 朝阳区成交均价**高 1月10个区域成交均价波动较大，其中高新北区在售项目多以团购和企事业单位集资房为主，使得成交均价较低，该区域作为2013年重点发展规划，随着交通路网配套的逐步完善，产品单价水平会逐步走高，该区域目前已有众多现房和准现房即将开盘对外销售，报价区间在5000元/㎡以内。 相比2012年12月，其它9个区域价格均有不同程度的变化。朝阳区作为城市主城区，区域成交均价一直处于较高位置区域均价一直处于10000元/㎡之间；其它区域均有众多在售项目，前期多以低价入市进行销售和推广，使得各区域商品住宅成交均价走势均有所下滑，导致1月商品住宅成交均价走势有所下滑。 区域成交均价排在前三位的依旧是朝阳、净月和南关区，成交均价分别为10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均总价59.38万元 1月商品住宅成交套均面积为97.64㎡，环比下降0.7%，同比上升3.3%；商品住宅成交套均总价为59.38万元，环比下降1.3%，同比下降0.3%。 环比2012年12月来看，套均面积和套均总价均出现下滑趋势，与近期一些中低单价段楼盘入市有关，加之这些产品主打刚需中小户型使得套均面积和套均总价有所下滑，从5月到11月套均面积一直在100㎡之上，同比去年也是有所上升。从以上数据可以分析出，100㎡左右房源受认可程度高。进入房地产销售淡季，项目停工、可选择房源匮乏、营销推广宣传较少等原因促使一些开发商纷纷推出特价房源和价格优惠刺激刚需客户，这也印证了1月商品住宅市场整体成交均价走势创一年来新低，使得同时套均面积和套均总价二个指标有所下降。 毛坯房成交均价为5740元/㎡ 1月长春市商品住宅市场所成交的各种物业类型产品中，高层产品成交均价为5960元/㎡，小高层为5460元/㎡，多层为6710元/㎡，多种物业形态逐渐拉开价格档次，多层单价高于高层和小高层产品，幅度将近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多层的舒适度及其产品的稀缺性等优势使得多层价格高于高层和小高层。 1月精装修产品整体均价为7580元/㎡，目前精装修产品已经不仅仅局限于传统老城区的小户型公寓产品，随着万科、恒大精装修全系产品的逐步推广加上各大区域均有精装修产品问世，使得精装修产品均价有所下降，市场大部分精装修产品装修标准在1500元/㎡左右。 2月预计新开楼盘项目7个 据赵新宇介绍，长春市2月份预计新开楼盘项目有7个，分布在6个区域，进入冬歇期房地产销售淡季，朝阳、南关、高新北区和汽贸区无预计新开盘项目。其中宽城区预计2个项目；二道、经开、绿园、高新南和净月区各1个项目。产品类型涵盖多层、小高层和独栋别墅，小高层市场竞争较为激烈，多层产品则越来越稀缺。净月区的源山墅预计推出独栋别墅产品。

武汉市房管局近日发布月度监测报告显示，今年4月份武汉市场商品住宅成交均价为6307.21元/平方米，虽然环比依然下降0.12%，但与去年同期相比却上涨1.04%。据悉，这是半年多来武汉商品房价格首次出现同比上涨。 武汉房管部门的统计数据显示，去年2月份武汉实施商品房限购令后，房价环比涨幅逐渐回落。自去年10月份首次出现同比下跌后，武汉商品房价格连续6个月保持环比和同比双双下降的势头。 今年4月，武汉房地产市场继续保持较为平稳的发展态势，商品住房价格环比继续稳中有降，商品房成交量基本保持平稳。商品住宅成交较多的仍以7000元/平方米以下的中低价位为主，1万元/平方米以上的新房只成交608套；而户型在90平方米和120平方米以下的新住房分别卖出4382套、3928套，合计占全市总量的八成以上，140平方米以上的大户型只卖出709套。 专家分析认为，由于4月份市区楼盘成交较多，远城区楼盘成交量有所下降，导致全市成交均价比去年同期反弹；另外，部分前期降价热销的楼盘，其后期户型、朝向较好的房源成交均价略高，这也成为拉动房价同比上涨的原因之一。 据介绍，4月武汉市新房实际进入销售登记备案系统的有10245套，较上月有小幅减少。但专家认为，近期部分楼盘价格调低后成交量放大，促使成交量持续上涨，但武汉商品房库存压力依然存在，“降价走量”策略将持续上演。

在去库存的基调下，新政都不再“新”了，因为政策实在太多了，不管力度大小，总归是个新政。今天我们来盘点下2016年以来的楼市新政。 1、**低**两成 2月2日，央行和银监会鼓励在不限购城市买房商业贷款可以下调至20%。这意味着全国除了北上广深和三亚这五座城市之外，全都能享受两成**红利。 在全国多地，已经有多家银行实施**低**两成的贷款政策，等到春节结束后，估计会有更多刚需和刚改人群入市，毕竟年轻人买房，门槛真的很重要。 2、税费补贴 各地楼市去库存招数不一，不过使用**普遍的是直接补贴购房者。据新华社统计，目前全国已经有60个左右的城市实施了不同程度的购房补贴政策，大多为三四线城市。 例如四川眉山市，符合条件购房者直接每平方米补贴500元。 不同城市补贴的标准尺度也不一样，有的分时段补贴，越晚越少补贴；有的城市按照面积补贴，面积越大补贴越多；有的城市按购房套数补贴。 3、公积金新政 就在2月17日，央行、住建部、财政部发出通知，2月21日起，公积金全面执行一年期定期存款利率1.50%。央行此举意在减少非购房提取，未来各地还将推进公积金制度改革，惠及更多购房群体，比如农民和自由职业者。武汉市今年即将推出针对农民和自由职业者的的公积金贷款政策，让农民和自由职业者也能享受公积金贷款的红利。

影响房地产价格的经济因素主要有3方面：1、经济发展经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。2、物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。3、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。

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其实构成商品房价格的因素很多，主要包括以下几个方面：1、地段：一个好的位置决定了开发商拿地的价格，这个价格会传导到**终商品房销售价格。2、配套：**具典型的就是“学区房”，由于有优质的教育资源配套，商品房价格会上涨很多。3、环境：一个楼盘的容积率、绿化率等因素也是影响商品房价格的决定因素。4、建筑：建筑材料，户型，电梯配置，采光等也是购房者的决策选择。5、物业：一个好的物业服务企业也是决定房价的软实力，这一点在二手房交易中占的比例更大。6、权属：除了正常五证齐全的商品房以外，市场上还有很多五证不全的房屋，甚至一些小产权房在违规销售，这些房屋价格便宜，但不能按揭，目前国家对小产权房没有明确的政策引导，短时间也许不会拆除，但从长远来看，风险大于房价的优惠是必然的。7、税收：商品房交易依据房屋面积税收比例也不完全相同，因此相同地段一般大户型会比小户型均价略低。

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