零**购房背后有哪些黑幕 如何识别零**陷阱

南京的房子“卖疯了”，仅今年1月份全市卖房1.2万套，频频出现“光盘”现象。那么，南京楼市成交真的皆大欢喜了吗？ 位于城北幕府东路附近的商业SOHO项目绿地缤纷广场卖房“遮遮掩掩”，没卖的房子竟也标为“售罄”。这究竟隐藏着怎样的秘密呢？ 绿地缤纷广场是个商业项目，由绿地集团和南京城开集团联手打造，所售物业类型包括商铺和SOHO房源，目前在售8号楼，共10层，所售房源均为40年产权的SOHO小公寓。售楼员表示，8号楼除了3、4、7层外，其他楼层一套不剩，通通贴上了“售罄”的红标其他楼层不是卖光而是暂时不卖。 对此，业内人士表示，开发商的目的是少量推房，制造热销假象。开盘前蓄客，根据蓄客情况决定推房时间和数量是不少楼盘惯用的手段。蓄客情况不理想或者有意制造紧俏气氛的楼盘甚至会将一栋楼拆分，分层或者分单元，一次少量推房，制造高去化率甚至光盘的假象。 南京市房管局商品房管理科的工作人员明确表示：“按照南京现行商品房预售政策，楼盘在领取销售许可证之后，必须在10日内开盘并一次性公开所有房源。售楼处公示的销售进度必须与网上公示保持一致。在售房源的销售进度，买房人可以自行在南京网上房地产进行查询比对，如果存在捂盘或者虚假公示，市民可以向我们投诉举报，我们会依法进行查处。” 其实，开发商经常制造楼市假象来迷糊购房者，那么购房者应当注意哪些才能防止受骗上当呢？ 买房一定要警惕这些陷阱： 1.夸大吹嘘 开发商经常利用广告来夸大吹嘘自己的房子，比如像“ 尊享人生”、“奢华园林”、“幼稚配套”这些词就能吸引很多消费者。但是，很多购房者收房的时候才发现理想与现实的差距是多么的大。 购房者应当明白，广告的内容不可能写入合同，也就无法保证真伪。所以大家应该多做实地考察，多检查政府官网里的乡村规划、区域规划等，来区分广告内容和实际差距到底有多大。 2.警惕楼盘热卖假象 销售中心为什么如此热闹？很有可能是开发商通过一些活动、请人暖场、让合作媒体带客、邀请机构/企业组团观赏等各种方式，让营销中心显得人声鼎沸。更甚的有些楼盘会让置业顾问表示出“总是很忙”样子，而销控板上，则一如既往地全是一大片的已售”场景...这些，都是让看房人觉得，这个盘很多人看，很多人买! 当你身处这样的场景，再加上销售的各种引诱和逼单，都会撩起你紧张情绪和购房冲动。紧接着就会交定金、签合同。 因此，购房者事先**好先在地方房管局或国土资源局等相关官方网站上，查询楼盘的真实信息，并核实开发商提供的信息。 3.未取得预售认可证从事商品房销售 很多房产商为了资金回笼在没有取得商品房预售许可证的前提下就销售开发的商品房，收取定金和预收房款，实属非法集资，为此消费者购买商品房时，一定要检查房地产开发企业是否取得商品房预售许可证。 不然的话，会造成两种后果： （1）比如在房价下降等不可预料的情况下，开发商卷款私逃，自己的房子也就变成了“烂尾楼”。 （2）开发商未取得预售认可证，很可能是没有取得土地使用证和规划许可证等证件，这样会导致后期料理两证的问题。 4.疯狂吹嘘“超大赠送面积” “买一层送一层”、“超大赠送面积”很多楼盘我都能看到这样的标语。这些送的面积很有可能是从房子的公摊面积、建筑设计面积、非产权空间等“偷”来的。 其实，偷面积就等于偷容积率，空间密度会加大，影响居住感觉，赠送面积不会写入合同的没有产权，一旦发生了纠纷，业主是“赔了夫人又折兵”。 5.伪“特价房”大行其道 “特价房”是否真的优惠？开发商做“特价房”噱头，一般有两类情况： （1）房子的确比均价低，但这样的房子很有可能是存在“户型缺陷”、“朝向缺陷”等各种问题。 （2）以促销活动、节庆优惠等各种噱头包装的房子原有的优惠空间里做文章，并无实际折扣。 6.样板房被悄悄放大调查 一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。为了让空间看上去更加宽敞，开发商往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，但这其实对居住来说都是不实用的。 还有的开发商将样板间的家具都缩小，让空间看起来更大。 很多时候开发商的样板间都是空地建房，房子卖完了就拆了，**后业主发现实际房子和样板间不一样的时候，也是没有证据的。

看了众多的楼盘广告，“低**”已经成为了促销手段的一种潮流。那么，这看上去很美的“低**”究竟是货真价实的馅饼还是陷阱？“低**”是不是真正降低了**比例呢？小编整理了一下，这就讲给大家听！ 一、“零**”的真相 所谓“零**”，指的是购房者在购房时**款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还**款。 但是购房总额除**款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临**、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。 二、购房者资金的强大压力 通过介绍“零**”的真相，这样买房虽然**较少或者没有，但是之后的月供是非常之惊人的。 以总价220万元的单位计算，我们先选择1成的**金额就是只需要交纳22万元，但是开发商垫付的其余2成**44万元**还款期为2年,折合等于每月还款18333元。 同时，购房者还要支付另外7成的银行贷款。假如贷款期限为20年,按照基准利率计算，每月的月供为10980元，这就是说，购房者在未来的2年时间内每个月需要偿还近3万元，这个还不算交房时缴纳的税款。一层**都这样了，更何况所谓的“零**”！ 对于购房者来说，买房前先凑足**是很有必要的，不然超出了自己的承受范围勉强买房，会承受太大的经济压力，还可能因无力还款带来违约风险。 三、“零**”买房的风险 1、违背购房政策，无法实际拥有房屋所有权 开发商采用“零**”的营销手段，违背了国务院规定首套住房贷款**比例不得低于30%，二套住房贷款**比例不得低于60%的政策要求。 同时，由于购房者实际上没有交付**款，是无法真正地拥有所购买房屋的所有权，同时银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。 2、法律风险一 如果不具有购房资格的购房者（已购买二套以上住房；或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明）与开发商签订“零**”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的**，可能面临无法索回的情况。 3、法律风险二 由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。 严格意义上来说，买房**是不可以贷款的。**就是买房子时第一期付款。但是，你可以通过这些方式来筹得**： 1、使用抵押物抵押贷款 借款人可以通过抵押自己固定资产，获得贷款，然后将获得的贷款用来付房子的**，不过大家不能够贷太大金额的贷款，以免导致负债过高使房子不能够申请按揭还款。 2.**分期 有的开发商会推出的一个活动就是**分期。**分期是指购房人先按照一定的比例支付部分**款并签订贷款合同，然后在一定期限内将剩余**款尾款补齐。开发商垫付的首期款免息，客户只需与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。 3.选择信用卡分期支付 大家可以办理一张信用卡，付**时通过透支信用卡的方式就可以了，要提前了解清楚银行是否允许**刷信用卡。大家使用信用卡付完房子**后，要记得按时还款，不能造成逾期还款的情况，否则会影响大家以后申请购房贷款。 4.选择非银行机构申请贷款 目前有很多非银行机构能够为大家提供房子**的贷款，大家可以向这些金融机构申请贷款付房子的**。 **分期 上面就涉及到【**分期】的概念。也是近几年开发商推出的一种新的营销方式。 【方式】**款分期两种方式 对于“**分期”，开发商主要通过两种方式操作。一是购房者支付部分**款后，开发商替购房者付清剩余**款，而购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余**款还给开发商。也就是说，开发商先借钱给购房者交给银行，并办理贷款手续。 另一种情况是，开发商以可以分期**为由，先向购房者收取部分**款，而后约定在短期内再缴清剩余**款。等**款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。“真正意义上来说，先交的部分**款类似定金性质，并非开发商垫资支付**款给银行。”有行业人士如是说。 潜在隐患不容轻视 首先，需要向开发商确认，付清首款后能否立即签订购房合同。如果能立即签购房合同，对那些暂时资金周转不过来的购房者，确实能减轻一定负担。但如果不能签购房合同，开发商只是为购房者预留房源，一旦开发商日后抵押房产又不能还清其欠银行的贷款，那么房产很可能被银行收回。这种情况下，购房者的利益很难得到保障。 其次，有的低**楼盘存在开发商更改售卖价格的情况，即做高合同售价套取更多贷款来减轻购房者**压力，这种情况会增加购房者还贷压力及契税等费用，且是违规行为，购房者需谨慎对待。 再有，可能存在开发商资金链断裂风险，如果付清**款前能够签订购房合同，开发商垫付**款的行为实际加大了其本身资金的压力，这非常考验开发商的现金流，要防范开发商资金链断裂风险，选择有实力的开发商。 还有，对于购房者来说，此种付款方式，同时负担着双重的贷款压力，购房者自己的资金一旦出现困难，到时候违约，存在双重风险： 如果不能及时还清**款，开发商有可能会采取违约惩罚机制，而倘若不按时缴纳月供的话，个人信用资质和日后贷款也会受到影响。 **后，一般这样的分期**行为，购房者还会与开发商另行签订协议。购房者要仔细查看、分析与开发商签订的合同内容，一定要充分了解垫资协议或借款协议中的权利义务、垫资的期限、垫资有无利息、违约责任的设定等内容。同时要注意“**分期”交款的性质是房款，而不是定金、意向金或诚意金之类的，签订的合同、交款的收据要保存好。 零** 于**分期类似的还有一种零**的购房方式。 “零**”≠ “不掏钱” 有的开发商提出来“零**”的口号。现在所谓的零**、低**大多是是“**拆分”。 楼盘广告宣称零**免利息，事实上广告所称的零**，是指由开发商免利息、免手续费，借钱给购房者交**，借款周期在两到三年左右。当然这是有条件的，购房人要提供资信证明，并按比例交一定的保证金。这并不是真正的零**，而是通过金融机构或者开发商对**进行垫付或者缓交**。 “零**”两种方式 零**买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期**，即购房者不支付或者少量支付**，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的**凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零**买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险 “零**”风险 其实这暗藏风险，交保证金类似交部分**，相对于全额**来说，给购房者减轻了很多压力，可是一旦碰到房地产市场降价，开发商被迫采取促销办法，回收现金流，开发商先前为其垫付的**款，有的是要偿还利息，有的则是通过暗地提高房价拿回收益，由此购房者还贷压力骤增。银行方面表示，购房者**得是自己的钱，开发商帮助购房者垫付**，然后再从银行贷出70%放款的行为，属于违规套现，不符合国家相关政策。 “零**”购房 陷阱一：分期付款 零**对于购房者来说诱惑力十足，但却要谨慎考虑。多数楼盘事实上都是暂时用少量定金预定房子，然后再几个月内或一年内还清，购房者的负担并没有减轻，只是得到了缓冲时间。此优惠政策对于资金雄厚但临时周转不开的购房者较为适合。 陷阱二：利息抬高成本 开发商为购房者垫**，购房者在一段时间内还清垫付款，同时还需要支付利息。“零**”、“低**”、“优惠利率”，可以发现更多时候只是开发商的营销方式，跨进了购房门槛后，购房款依旧需要购房者来埋单且分文不差。因此，对于购房者而言，用自己多年积蓄置业，还需要冷静和理性眼光来看待，待到计算清楚后再结合自身实际情况，进行相应的置业选择。 陷阱三：违约风险 对于没有足够资金的购房者来说，一旦违约，其后果很可能是连锁反应。房屋不但有可能被银行拍卖处理，而且还会影响到个人信用，更关键的是银行也会因此产生金融风险。零**购房，只能在购房者和售房者之间产生；零**让银行失去对风险客户的辨识能力，极有可能引发金融风险，银行业不支持也不允许。 一方面，垫**对开发商的资金提出很高要求，如果购房者不能按约定时间支付资金，一旦楼市出现持续降价，购房者或将违约，开发商的资金链或将面临断裂风险。另一方面，如果在约定时间内，购房人补不齐**款，办不了贷款，也可能会导致违约白白损失数万元的定金。

随着楼市“金九银十”的到来，不少楼盘也打出“零**”、“低**”、“**贷”等口号吸引购房者。那么，在看起来诱人的口号当中，是否真像购房者想的那样能“占个大便宜”呢？ 为了解答这个问题，热心的网友也是为我们提供了众多的线索。今天，购房指南就来帮你揭开这些“大便宜”背后的神秘面纱。 现象：楼盘“零**购房”仅限写字楼 网友：听说我们这里有“0**0月供”的优惠政策？ 售楼部：对！我们可以零**购房，也是为了帮助购房者减轻压力特别推出的政策。但是，目前住宅用房已经售罄，“0**”仅限于写字楼。 网友：那“0**”具体怎么操作呢？ 售楼部：现在购房是不用付**的，将分期一年分三次付完，先期付总房款的20%，年底交10%，明年8月份再交20%。 网友：有利息、手续费之类的么？ 售楼部：前期**由开发商无偿垫资，不收取购房者任何利息和手续费，只要办完贷款就能签正式购房合同，但是**的比例为总房款的50%。 本质：“低**”实为“**拆分” 跟以前的“低**”要多付利息或手续费有所不同，如今所谓的零**、低**实际是“**拆分”，大多数楼盘是约定在一年内付清。 而真正让购房者享受“低**”又享受“低房价”的楼盘也不多，要么分期**比例抬高，要么优惠力度相对减小。 在这些“低**”楼盘中，有的**金额低到难以置信，仅需5万元便可购房，按照该楼盘均价6300元/平方米计算，如购约100平方米的房子，**连一成都不到。而所谓的“**5万元”，实际是分两将交清总房款的30%，购房者只需要交5万元钱，再填个单子，年底之前把30%的**款凑齐就没事了。 提醒：“低**”“零**”购房需要权衡利弊 律师提醒，**少虽好，购买也需权衡利弊。更多的还要根据自己的支付能力、置业目的做好盘算，所谓的低**只是将还款压力推后，而不是减小。 未来还会有一个所谓的支付高峰，如果购房者的支付能力出现问题，还需承担相应的违约责任。消费者应多考虑自身的购房能力、抗风险能力，不应被看似优惠的条件迷惑而盲目跟进。开发商承诺垫付的**款会和购房者签订专门的合同进行详细约定，购房者要仔细了解合同条款内容及违约责任。购买低**房子时，要考察该楼盘五证取得情况，一些楼盘急于销售，并没有取得预售许可，为日后办理产权埋下隐患。 此外，根据银行的贷款政策，是不允许“0**”的，如果银行审查发现后，将会影响开发商以及购房者的贷款进程。 买房的朋友，接下来再遇到低**的情况时，千万不要盲目跟风了。其实对于正常**而言，低**仅仅只是解了一下燃眉之急，如果对于购房没有预先的计划，千万不要给自己挖这么个坑。

几年前在我国部分地区的建设银行、工商银行和农业银行相继推出了购房**款贷款业务，为手头资金不足的购房者另开辟了一条买房之路。　　**款贷款是购房者用贷款来支付新购住房**款的一项贷款品种，亦称“零**”。借款人在购房时，可以不必用现金一次性支付20％以上的**款，而只需在提供了有效担保后向银行申请**款贷款。建行、工行和农行这三家银行各自推出的零**业务在担保方式、贷款期限、贷款额度、放贷对象等方面略有不同，欲借款的购房者应予以注意。　　**早推出零**的建行要求借款人用自有产权房或直系亲属产权房做抵押，贷款期限为1至5年，贷款额度不得超过抵押房屋评估价的60％，利率同个人住房贷款利率相同，贷款用途公限于按揭购置个人住房。　　工行除推出押旧房买新房的**款贷业务外，还推出质押**款贷款业务，即借款人可以将向未到期的国债、定期存单等作为抵押物。押旧买新贷款的期限**长为15年，同时其贷款期限和抵押房产的房龄之和控制在20年内。贷款额度不处超过抵押房屋评估的60％，也不处超过新购住房价格的30％。质押贷款的期限**度不得超过质押物的到期日，贷款成数不得超过质押物价值的8成。工行的零**不公可用于购置个人住房，还可用于购置商业用房。

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零**买房是怎么回事?不少楼盘打出“零**”、“低**”的宣传口号，以求促销售易。那么，在看起来诱人的“零**”、“低**”中，是否真像购房者想的那样能“占个大便宜”呢？所谓零**买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期**，即购房者不支付或者少量支付**，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的**凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零**买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。开发商垫付**，对购房者有一定的利好。有的购房者只是由于**款暂时不够或者社保及纳税证明等交付时间的原因暂未达到相关要求，他们选择开发商垫**，能赢取时间筹集更多**款，对部分头次置业和改善性置业者来说，意味着降低了购房门槛，能提早进入购房环节直至顺利购房。那么**款宽限的期限是多久呢?该人士介绍，视每个购房客户的情况不同，宽限时间也不相同。跟以前的“低**”要多付利息或手续费有所不同，现在所谓的零**、低**大多是是“**拆分”，大多数楼盘是约定在一年内付清。而真正让购房者享受“低**”又享受“低房价”的楼盘也不多，要么分期**比例抬高，要么优惠力度相对减小。

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