2015房价走势如何 有哪些数据可以分析

**新数据显示，刚刚过去的2015年，全国的房价同比上涨超7%，而一线城市的房价上涨幅度更是惊人，涨幅三成左右，其中深圳市上涨达到六七成。 2015年12月份召开的中央经济工作会议，喊话开发商适当降低房价，媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄希望于开发商降低房价这一条路了。 上海，2015年房价涨幅全国第二。韩正书记指出：作为特大型城市的上海，房地产市场发展尤其自身特点，调控的重要目标也是控制房价。上海的房价已经很高了，再不坚持调控的话将会影响上海经济的平稳持续健康发展。 高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润首次降至个位数，只8%左右。 想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。 首先来看地价。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地王，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。 房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右的价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部的三四线城市，楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。 数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。 从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000-5000元。 第三、房地产税费。 房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。 2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。 不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。 第四、开发商融资成本。 房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本的，尤其开发商通过借贷融资，产生高额的利息支出。过去很多年，在楼盘开发的过程中，开发商自有资金率为两三成，其余七八成都需要借助于外部融资。 2014到2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，在2015年的二三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高，在房地产开发利润连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。 第五、开发商利润 2015年前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，首次跌至个位数。 考虑到营业利润范畴大于净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。 民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。 综上所述，根据数据估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本占**大头！ 在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下，我国的房地产行业仍处在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，自然这样跟政策与制度有关。无论如何，我国房价的构成，还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。

2015年楼市波澜再起，深圳楼价继续狂飙突进并带动东莞等周边地区一起飙升。而广州楼价在一线城市中仍然保持惯有的温和态势。 中央已经为2016年房价定调——适度降低，并强调“去库存”。2016年，楼价何去何从，牵动着老百姓的心。 元旦当天，中国指数研究院发布消息，2015年房价连涨八个月后收官，一线城市房价表现坚挺，深圳房价同比上涨38%，涨幅全国第一。同比上年的23972元/平方米，2015年均价33168元/平方米。深圳市房地产信息系统数据显示，2015年初深圳的月均价在2.7万-2.8万/㎡之间，12月则达到42476元/㎡。 对库存去化周期垫底，而房价持续领涨的深圳，有地产中介预计，2016年深圳楼市成交量或将下滑三成，但价格仍有10%-15%增长空间。 买房人的故事 来深工作6年多的小王，一直住在民治梅林关一带，亲历附近新房单价从不到2万/平方米，到如今超5万/平方米。由于**年年都是“缺一点”，小王错过了多次购房机会。眼看女儿越长越大，2015年买房成为小王家里**热话题。**近，小王看上了布吉一套70多平方米两房，马上缴了意向金。该房目前单价3.1万元，而上年同期该小区同户型的总价才100多万元，一年房价翻倍。 “现在不买，以后就真的买不起了，就算借钱凑**也要买。”事实上，类似小王这样感慨的纯刚需不在少数。 换房人的算盘 首套房大幅增值，让不少购房者做出大胆选择。“比如三五年前买的100万元房子，现在已翻了倍甚至变成四五百万元了。还掉贷款，会有三四百万元现金，用这笔钱做**，就可买七八百万元甚至上千万元房子。” 中介：量降价仍涨 　2015年深圳购买力严重透支，全年二手房价涨幅已超2009年。 美联物业预计，经过2015年一路飙升，2016年深圳住宅市场成交量走势或将稍显震荡，从2015年高位回落，预计一二手住宅成交套数下滑至少30%。房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，但相比2015年的暴涨，2016年无疑将温和很多。(记者 李晓旭) 有人卖掉深圳房 买下东莞两套房 深圳客来年仍会一路向北，东莞住宅成交量价齐升状况仍将持续 ——业内人士。 2015年，东莞楼市成交持续火爆。数据显示，东莞新建住宅全年成交1038万平方米，成交1016亿元，成交均价9783元/平米，同比涨6.63%。但区域分化严重，非临深片区把上涨价格拉低了，临深片区住宅成交均价达11213元/平方米，比2014年大涨28.5%。元旦节后首日东莞住宅成交仍处高位，新建住宅成交361套。元旦假期三天共成交1090套，均价全部过万。 地产研究人士称，东莞住宅成交量价齐升状况仍将持续，不会只是一场虚火。 本地人购房需求释放 40岁的阿伟现供职东莞凤岗一家事业单位。“我们是拿着东莞工资消费深圳的房价、物价呀！”阿伟说，他也在凤岗买了房，本与深圳客没什么交集。但阿伟每天碰到的却是深圳客带来的生活压力，医疗、出行等消费支出被拉高，还有道路交通压力等。 “东莞本土购房需求已大大释放。”据东莞合富辉煌发展研究中心副总经理李兴旺称，根据此前数据统计，东莞本地人口住宅需求量约在500万平方米，2015年预计实际成交可达960万平方米，本地需求早在半年前已饱和。 深圳客卖房来莞购房 晏小艳今年30岁，供职于深圳一家外企，月薪约2万元。 5年前，晏小艳在朋友推荐下购买了东莞**北端的万江街道阳光海岸一套房。那位介绍她买房的朋友则买了三套。“当时房价才4000多元/平方米，而深圳房价已飙到20000元/平米。” 5年过去，东莞房价猛涨，但不在万江。晏小艳想将房子装修出租。11月以来装修期间，晏小艳有了新发现，东莞楼市量价完全被深圳客主宰。晏小艳有了新打算，卖掉了居住环境不如东莞的深圳房子，在东莞买两套房，一套置业，一套自住。怀揣晏小艳一样想法的深圳客不胜枚举。 业内：深圳客仍向北 数据显示，截至2015年11月30日，东莞住宅市场库存量457.02万平方米，已缩短至5.5个月。就在2014年9月，克而瑞数据显示，东莞存量房107963套，去化周期达25个月。 临深片区与非临深片区冷热不均。东莞中原研究部将东莞以“虎岗高速”为界分割：沿线及以南为临深片区，成交火热，房价飞速上涨；以北为非临深片区，成交平淡，房价维持平稳。 “东莞住宅成交量价齐升的状况仍将持续，不会只是一场虚火。”业内人士分析，深圳高房价、莞深两地交通日益完善、深圳多条高速公路取消收费等，都将促使深圳客大军一路向北。 “从全市总量看，东莞库存去化压力不大。”东莞市住建局房管科相关负责人说。

今天小编来分析下沈阳水晶城的价格，看看其未来价格发展走向，小编我认识肤浅，仅此抛砖引玉。 首先我们先来看看沈阳水晶城四个楼盘的价格变动情况： 水晶城价格6780元/平方米，水晶城二期价格6860元/平方米，环比增长1.2%，水晶城三期价格7223元/平方米，环比增长4.96%，水晶城四期价格6485元/平方米，环比三期下架5.41%。  再来看看沈阳水晶城的价格成交价走势 EndFragment    从此图可以看出，沈阳水晶城的成交价格保持在一个相对平稳的水平上，在结合沈阳水晶城的一些基础数据，本人认为水晶城的价格不会有大幅度的涨幅，会保持在7000元/平方米左右，而且还可能有小幅度的下降。

**近房子会涨

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任志强**新房价预测称未来房价必上涨。任志强房价预测一直比较靠谱被大家奉为圭臬。而任志强自己也说：“这十年来我有9次说过房价会涨，结果每次都涨，真信我话的那1%、2%，买了也确实都涨了赚了”。 为什么任志强会预测房价未来继续上涨?2016年房价上涨的10个理由来告诉你。既然2016年房价上涨什么时候出手买房**合适?房价上涨哪些城市买房比较安全? 任志强**新谈房价、谈房产税，依然犀利如初。11月任志强在2016预测与战略年会上预测房价，让市场的归市场，保障的归保障，才有可能把地产遇到的问题“说清楚”。 任志强坦言“房价短期内仍会微涨”。任志强**新房价预测会上涨，房价上涨有理有据，10个理由告诉你房价为什么涨。 2016房价上涨10个理由 1、鼓励多生多育的政策。全面二胎已放开。 中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口**多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了20、30年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育，但是由于惯性，人口还有20年的增长期，人口增长导致房价上涨。 而且因为中国人口逐渐走向老龄化，政府采取了全面放开生二胎的政策。家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。 然而不管中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。就这样错过了一个又一个爆发的机会。 2016年该下手了么?2016年买房就看中国房地产市场房价安全的14个城市，买房买在这里，管他楼市崩不崩盘! 2、城市人口增多导致房价上涨。 中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。 3、刚需旺盛导致房价上涨 现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。 网站上骂声一片，那是因为每个人都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗? 4、土地不可再生。 土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。 5、开发商技术革新导致房价上涨 没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、风水、保温墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。 6、造房成本上涨导致房价上涨 物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。 7、拆迁补偿无形增加导致房价上涨 拆迁费用加大导致造房成本加大。 8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨 中国计划经济搞了这么多年，**后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破。 9、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。 中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。