二套房贷收紧如何贷款？ 二套房有什么方式贷款

银监会重申二套房贷政策后，市场再次刮起“银根缩紧”的“旋风”。在这样的市场环境下，对于有不同需求的购房人群来说，如何做才能省息? 重申二套房贷政策后，对有改善住房需求的二次购房者的影响是较大的，选择什么样的贷款方式能省息? 公积金省钱首选 钟先生年近40，现就职于一家国企单位，为方便儿子上**，想在海淀再贷款购置一套房产，需要通过银行贷款100万。但之前钟先生有过一次贷款纪录，虽然已经还清，但是如果使用商业贷款的话，按照现在银行的政策，还是会被算作二套房的，需执行**四成，利率也要上浮1.1倍。 专家指导： 借款人除了通过商业贷款中的等额本金达到省息目的外，公积金贷款在二套房贷政策从紧时更能充分发挥其省钱优势。理由有三点： 第一，目前来看在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金，不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外如果不买房的话，到了房贷者退休年限时公积金缴存余款还可以返还房贷者，好处多多。 第二，公积金没有二套房政策的限制。在未还清贷款的前提下，借款人只能使用公积金贷款一次，只有在偿还完贷款后才能够再次申请使用，**和利率不会上浮。 第三，公积金贷款只有一个利率，不像商业贷款那样除基准利率外，还有上浮、下浮利率等。目前公积金贷款的利率为3.87%，还是比较适合贷款的。 因为钟先生的单位一直为其缴存公积金，钟先生从未提取过，这种情况下使用公积金贷款无疑是钟先生明智的选择，因为公积金贷款是没有首套房和二套房之分的，只要之前的公积金贷款已经还清就可以再次使用，**和利率均不会上调。 因此建议，在二套房贷政策从紧的情况下，借款人使用公积金贷款相对会节省很多利息，月供每月相差1484.24元，20年下来总利息可以节省35万多元，这个数字对节衣缩食的借款人无疑是一笔不小的开支。 商贷省6万 王帅，现就职于一家外贸公司，收入颇丰，与女友相恋多年，感情稳定。作为“80后”大军中的一员，眼下购置婚房已成了当务之急，王先生之前名下有一套贷款的房产尚未还清，现在看中了位于丰台区一套总价为70万的小两居，全款购房似乎不太可能，王先生想通过银行贷款50万来购房，但受限二套房政策，王先生在选择还款方式上犯了难，究竟怎样做能够节省部分开支呢? 专家指导： 通常情况下人们贷款普遍会选择等额本息的还款方式，借款人每月偿还相同的金额便于还款及合理安排收支，这种方式比较适合收入稳定的人群。但是在“惜贷”，尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下，每月还相同的金额，总体算下来利息不菲，并不是很划算。

(1)贷款买过一套房，商业贷款已结清的，再贷款买房属于首套。若贷款未结清的，则属于算二套。(2)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定二套房以上。(3)夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款的。若贷款已还清，则银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款的利率和**比例；若贷款未还清的，则认定两套以上。

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近期，不少购房人对贷款购买第二套房表示出浓厚兴趣，“伟嘉安捷”统计，每周大约能够接到10至20通这样的客户咨询电话。 典型案例分析： 客户楚小姐已用公积金贷款购置第一套住房，贷款尚未还清，短时期内有提前还贷的打算，目前准备购置第二套房产。她个人拟出三套贷款方案，想请专家帮她参谋一下： 方案一：还清第一套公积金贷款，第二套仍使用公积金贷款； 方案二：第二套房干脆使用商业贷款购买，担心利率不会下浮； 方案三：还清第一套公积金贷款，第二套房使用组合贷； 对于这三套方案，“伟嘉安捷”给出专业建议： 目前，银监会对二套房贷的政策是**必须要四成，贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。像楚小姐这样需要贷款购买第二套房的借款人，就她拟出的这三套贷款方案，“伟嘉安捷”逐个分析如下： 专家指导意见： 方案一：公积金贷款较为适用第二套住房。 从公积金贷款政策来看，如借款人第一套住房使用公积金，在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房的；只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为第二套房产，仍会视为首套住房按其政策操作，**20%，利率为基准利率。 方案二：再次贷款如选择商贷，势必会算做二套。 现在银监会对二套房贷政策还是较严格要求的，根据“07.9.27”政策及“07.12.11”补充通知规定，借款人首套住房不论是用公积金还是商贷，只要在央行的征信系统中能够查到该借款人曾经贷过款，那么再次贷款买房就会算做二套房。“伟嘉安捷”指出，只不过现在贷款购买第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能够按时还款，再次贷款的利率几乎接近于首套住房的贷款利率。相较与以前政策利率必须上浮1.1倍，对于借款人来说已经有很大优惠了。 方案三：首套住房公积金贷款即使还清，使用组合贷仍避不掉二套。 “伟嘉安捷”指出，组合贷是借款人一部分贷款用公积金，另一部分用商贷偿还。公积金贷款的部分比较好算帐，结清后再贷款仍是首套政策，而商贷比较麻烦即使借款人结清贷款，也避免不掉二套限制。这样算下来，组合贷款对借款人是很不划算的，再加上初审、批贷、放贷的速度较慢， “伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，从这三套方案来看，借款人将首套住房公积金贷款记录清零后，再次使用公积金贷款买房这个方案是**适用二套房的，相对比较划算。 再次贷款置业三点问题需要注意 第一点，注意自掏**的部分会高些。二套房贷款**四成“雷打不动”，如果借款人购买二手房，贷款是按80%的评估价计算的，那么**就会增加到六成，借款人需要考虑贷款的前期压力，寻找适合自己的贷款方案、贷款产品及贷款方式。 第二点，借款人信用成为二套房贷款的关键。不论借款人购买第二套房，还是申请二套房以上贷款，需要保持个人良好的信用记录，因为与借款人的贷款成数及利率有直接关联，“伟嘉安捷”指出，借款人要注意个人信用的保养与维护。 第三点，各家银行二套房贷政策不明，借款人需提前考察。虽然北京银监会将二套房贷政策大方向确定下来，但各家银行仍未出二套房贷政策的细则，从现在来看各家银行对二套房的利率执行各不相同，借款人贷款前需提前考察清楚，确保省钱贷款。

8日起，北京公积金贷款和北京市商业银行将实行新的房贷政策。购房者使用公积金贷款或商贷申请贷款二套房时，**款比例都由原来的6成提高至7成。房地产调控政策始终牵动人们敏感的神经。在北京二套房商贷政策调整的背景下，长春个别商业银行也提高了二套房贷利率，不过，**6成的政策暂无变化。 现象 二套房**比例仍为6成 有银行利率上浮30% 陈强(化名)是长春某商业银行的信贷员，主攻房贷业务。从**初对行业的陌生，到协调好购房者、楼盘和银行的关系，陈强的业务操作已日渐娴熟。 用他的话讲，在这个行业里，他已“摸爬滚打”了3年之久。不过，**近，因银行的一纸令文，他和他的同事们，不得不谋划业务转型。陈强口中的“令文”，指的是长春某商业银行关于房贷业务调整的通知。 记者获悉，自清明节假期后，该银行房贷政策进一步收紧。首套房贷利率政策由此前的基准利率，上浮至15%；而二套房贷政策也“水涨船高”，由此前上浮10%调整至根据客户征信情况，利率执行上浮15%-30%。也就是说，客户购买第二套房，在该银行申请5年以上期限贷款，商贷利率要在基准利率(6.55%)的基础上，**高提至1.3倍(8.515%)。不过，二套房**款比例仍为60%。 “做二套房贷，客户也会对利率进行比较，一听浮动这么大，很多客户都不愿意做，楼盘自然也不愿意推荐。”他说，现在银行在人员与费用配备方面都不向房贷业务倾斜。 与之不同的是，长春多家银行二套房贷政策暂时没有明显变动，仍执行**比例6成，利率上浮空间多基准利率的基础上上浮10%-20%。 探因 受“国五条”政策影响 长春房贷政策收紧 实际上，早在今年2月底，网络中关于“二套房**7成+利率1.3倍”的传言已甚嚣尘上。 此后“国五条”政策指出，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第[**新消息价格 户型 点评]二套住房贷款的**款比例和贷款利率。” 随后，北京传来公积金贷款和商业银行贷款实行7成**的消息，那么，长春个别银行调高二套房贷利率，是否是调控政策加码的表现？ 该银行一位工作人员称，此次政策调整，主要受总行政策影响。 他说，为应对“国五条”政策，按照国家规定，该银行总行发文给出指导方向，长春银行根据要求相继调高了首套和二套房贷利率。 另一家银行相关部门工作人员称，国家经济发展变化将对银行业务的开展产生重要影响。 随着新兴产业的发展，银行业务导向也势必向环保、小微企业等方面有所倾向。资金额度有限，银行方面倚重支持企业发展，势必会压缩房贷业务。 这位工作人员分析，目前，关于银行利率变化等内容的“国五条”细则在长春尚未公布。预计其他银行多以观望为主，跟风的概率不大。 “未来看政策是否会有变化，主要受政策导向、同业竞争、贷款额度等综合指标影响，现在很难判断。”长春某银行相关部门负责人表示。 算账 30万贷20年 多还58406.4元 目前，长春二套房贷利率普遍执行较基准利率上浮10%的标准，个别银行**高上浮30%的政策，会增加购房者多少贷款成本？ 以某位二次置业的购房者，想贷款买下总价值100万元的房子举例，如果按当前政策，购房者**高可获得40万元的贷款。 假设购房者**款交付70万元，获得银行30万元贷款20年期，现在**低可以较基准利率(6.55%)上浮10%，以7.205%的利率贷款，月还款2362.96元，累计还款总额567110.4元；如果贷款利率为较基准利率上浮30%(8.515%)，月还款额为2606.32元，累计还款总额为625516.8元。相比之下，后者要多偿还58406.4元。

1.首套房，比例**低30%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的70%（不实施“限购”的城市调整为不低于25%）2.二套房，比例**低40%，即贷款金额**高不超过所购房产价值的60%。

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