2016年苏州吴江首场土拍楼面价多少

据新华社2016年1月18日，国家统计局公布的“2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70城房价在连续15个月同比下跌后，70个大中城市房价首次出现了同比正增长。 房价涨幅**高的城市仍是领涨全国房价13个月之久的深圳，与2014年同期相比暴涨47.5%；上海和北京分别以18.2%和10.4%的涨幅紧随其后。三四线城市房价继续下降。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。瑞银中国房地产行业研究主管李智颖预计，2016年一线城市的房价上涨压力仍大，二线城市房价则继续分化，三四线城市仍以降价去库存为主。 在过去的2015年，苏州市民议论**多的不外乎于苏州的楼市了。园区房价领涨，新区、吴中区的房价跟进，古城区、相城区的房价也不甘落后。 1、利好政策加速楼市热度 去年各类利好政策不断。去年央行5次降息，4次降准，利好政策让购房者实际获益。而存款利率下降，以及人民币宽松政策的预期，也推动居民家庭房产类资产配置。 2、“土拍”成为楼市风向标 正如盛承懋所说的，影响房价的**直接因素就是供需关系。但涨得这么高，涨得这么快着实让人意想不到。涨价的风向标又在哪呢？那就不得不提的是，去年一年的土拍了。 3、苏州楼市活力依旧 对于2016年的苏州楼市，不少房企依旧抱着十分乐观的态度。新区的一家房企负责人告诉记者，去年苏州楼市库存得以大量的消化。与此同时，苏州各个板块也有着互相连带的作用，比如现在园区的房价在全市领跑，紧靠在园区旁的吴中尹山湖板块也得到了很大幅度的提升。 相信2016年，苏州楼市在各类政策的刺激下，苏州的成交量还将不断刷新，苏州房价走势将在短期内部会有大幅度变化。

“王中王”孙河地块以64.83亿元拍出，楼面价达53830元/平米！你知道楼面价与土地出让金的关系吗？楼面价与**终房价又有什么关联呢？ 继8月31日一场历经64轮拉锯的“夺地战”，丰台区南苑乡石榴庄孙河地块被中铁建方兴联合体以**高超5万楼面价摘得之后，两度流拍的孙河地块9月2日重振旗鼓再度上场。 这块位于朝阳区孙河乡北甸西村的地块，被保利首开联合体以64.83亿元，异地配建2.75万平米保障房的代价获得，也就是说拿地开发商要以10000元/平米的价格支付异地建设保障房的资金，亚豪机构市场总监郭毅测算，该地块楼面价达53830元/平米。 先了解一下什么是楼面价？ 楼面价：是指土地总价格除以该土地的允许**大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的**大面积。 一般而言，谈及楼面价指的都是地块中用于商品住宅建设的部分单位平米的价格，作为房价重要组成部分，楼面价成为判断该地块所建商品房售价的重要参考，并可能直接影响该地块已经建设或正在销售中的存量房价格。 你知道楼面价是怎么算出来的吗？ 我们来看一个公式： 计算公式：楼面价=土地总价格/ 规划建筑面积；其中规划建筑总面积=出让土地总面积*容积率。 在一般意义上，计算商品住宅楼面地价时，一般与两个指标有关，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建设的规划建筑面积。 住宅用地的成本，是指房地产企业在购买该土地时所发生的费用中用于商品住宅建设部分的费用，一般包括土地出让金、配建成本、配套成本、还建成本等；而商品住宅用地则是指从该地块中扣除配建、配套、商业等其他用途的土地后净地。 另一个重要的指标是容积率，所谓容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。 来看这宗孙河地块，该宗地成交价格64.83亿元，土地总面积203528.546平米，地块总建筑面积为143685平米，但其中纯粹的商品房住宅面积为120031平米。另外地块还有部分养老设施等，公建类面积按照1万平米计算（包含两部分）也就是合计可售的面积为12万住宅+1万平米公建！ 以该地块的实际情况看，包括千人指标配套在内，开发商需要建设约27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低标准计算，总计需付出2.75亿元额外成本。因此，包括该地块的土地出让金在内，开发商合计成本超过67.58亿（未包含签约所需税费、印花税）。住宅部分平均楼面价高达53830元/平米！剔除公建影响（1万平米中，部分可能不可售），住宅部分楼面价高达5.5万元每平米！ 楼面价与**终售价 楼面价是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地价格（楼面价只算地面上的，地下部分的面积不算在内），房屋成本除了土地成本外还有建筑成本，根据材料人工价格不同一般会有区别，一般每平米5000-8000元左右（不同属性的房屋成本有较大区别），楼面价、建筑成本、营销成本基本构成了房屋的成本价，你可以算出这个楼盘的每平米的成本价是多少，**终开发商售楼价减去这个成本价就是他们得到的利润。 以孙河“王中王”地块为例，该地块5.5万元/平米的楼面价，按照建筑高端住宅产品估算，该楼盘房价不低于12万元/平米。

听说楼面价和房价有关系，楼面价是计算房价的一部分。

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　楼面价的计算公式为：　　楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率；　　也可以这样理解：　　楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价**真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。　　楼面地价的计算公式如下：　　楼面地价 ＝ 土地价格 / 规划建筑面积 ＝ 土地单价 / 容积率　　备注：规划建筑面积＝土地面积×容积率

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楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

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