国有土地二级市场的定义是什么 土地二级市场现状如何

如何规范管理我国的土地二级市场呢？不少业内提出了这样的疑问。他们表示，如不加以规范管理，土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。 因而，要改变我国土地二级市场的现状，国家有必要及时对当今的土地二级市场加以具体规范建设，尽快将二级土地市场的经营管理提高到战略地位,实现土地节约集约利用。 土地作为一种特殊的商品进入市场,必然会在市场上流转,形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。土地二级市场主要是土地使用权的转让、出租、抵押等交易关系，它是一级市场的延续，既反映一级市场的需求状况，又反映房地产市场的供求状况。 土地二级市场中土地使用权在土地经营者或使用者之间横向流动，实现市场经济下生产要素的优化配置。据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况。在实际工作中遇到的具体情况，就是出让了的土地再转让的问题。 主要表现为：交易的自发性和交易的非法性。具体来说，在二级市场中，土地私下交易、隐形交易较为普遍；城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨国有土地不经依法批准私自进入市场交易。由于土地二级市场制度缺陷，法律政策不完善，向社会公示力度不够，加上土地交易当事人互相隔绝，交易信息不灵，往往通过打听信息，私下谈价成交频频发生。这不仅影响了二级市场的培育和发展，而且又使违法占地、私下交易不断发生，进一步形成土地隐形市场。

土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。

房地产一级市场二级市场三级市场的意思主要指的是以下三点：房地产一级市场也就是我们常说的土地一级市场主要指的是通过出让的方式将国有土地或者是农村集体土地出让给使用者，一级市场主要是由国家所垄断的市场，简单来说就是卖土地的使用权。房地产二级市场是开发商进行建设之后，将新的商品房出租或者是出售商品房，已经进入到了流通的阶段。按照常规的说法就是新房的交易市场，是购房者直接和开发商进行交易的市场。房地产三级市场指的是购房单位或者是购房者个人将房产再次卖入或者是转租的市场，除了二手房的买卖之外，也可以通过租赁的形式进行交易，目前所包括的流通方式有交换、抵押、典当等等。通常也被称之为是二手房的中介市场。

房地产一级市场是指土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。房地产二级市场是指房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。房地产三级市场是指小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

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从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一级市场和二级市场。城市土地一级市场。城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。城市土地二级市场。城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。与一级市场不同，二级市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级市场是一种竞争性市场。

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