开发商是如何包装产品进行营销的 有多少虚假成分和猫腻在其中呢

商品房在买卖过程中开发商会做各种营销，那么这些营销宣传真实可靠吗？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大当后悔就晚了。 1、广告宣传中水分大 一些开发商为了吸引购房者，广告中的描述总要比实际情况好上几倍，尤其是购房者关心的地段交通问题，往往要把自己开发的楼盘交通配套说的非常优越；说交通便利，邻铁盘等等。比如说海景房，其实只是站在高层能够看到海而已，80％的楼层看不到海；比如刚需地铁盘，殊不知地铁离得很远。 2、垃圾短信恶意推广 手机短信的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式,这种短信成本较低能够压缩营销成本，也能保证被更多目标客户看到，但是这种广告由于成本低肆意乱发对于不买房的市民来说是一种骚扰。 3、买房中热销假象自编自演 开发商"假销售"现象越来越多，其中"自买自卖"的现象**为普遍。而这一环节，是造成"连续预订"和反复"解除合同"的主要原因。一种是发动内部员工，还有一种是联合中介，发布虚假的热销假象。 日光盘是楼市的热词，然而热销的背后却有些许猫腻。这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 4、低开高走，人为制造板**假象 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 5、使用年限缩水 有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。 6、明星效应 开发商借“星”揽客 明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。” 7、调高楼盘容积率 调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。 8、面积送得越多，利润赚得越多 房地产商可以在容积率上做文章，以弥补赠送给购房者的面积。房地产商所赠送的面积都在国家规定的计半面积那部分上下功夫，而很多情况下，不计价面积是不会算到容积率中去的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有项目的基础上多开发几栋楼，弥补这部分损失，甚至获得更多的利润。此外，房地产商还有可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。"对于消费者来说，这也不是一本万利的买卖，一则赠送面积一般没有产权，后期可能会引起纠纷；二则房地产商增加产品数量，无疑降低了绿化率、公共空间等"。 以上是比较常见的开发商销售手段，广大购房者需要注意的事有些口头上的承诺以及楼书上等等的宣传内容购房者不妨要求这些内容体现在合同上，这样就算开发商的承诺无法实现还可以用法律手段讨回公道的。

如今，“赠送面积”这一销售手段，被众多无锡房企运用到营销模式中，他们推出两房变三房、三房变四房、直接送面积等看似优惠力度较大的促销，来吸引购房者眼球。 看过盘的购房者不难发现，所谓购房“赠送面积”，在实际交易中存在很多问题。比如：小区容积率被增加，建筑构造质量下降，户型设计更改等问题，那么，买房时有“赠送面积”到底划不划算呢？ “在看房过程中，很多楼盘都有‘购房即赠送面积’的承诺，只不过赠送面积大小上有些差异，有的说赠送入户花园，有的说赠送地下室，也有赠送阳台的。”近期看房的小张，跑了很多楼盘，对于赠送面积的促销，他认为对购房者来说非常实惠。现实中，很多“准业主”与小张一样，对开发商的“赠送面积”表示欢迎，在他们看来，开发商赠送，置业者得实惠，可谓两全其美。 目前，赠送面积营销方式在无锡楼市中，被开发商热捧。过推出具有诱惑力的优惠来吸引购房者出手，是当下除特价房外的另一有效营销策略。事实上，部分购房者的确是在赠送面积的促销刺激下才出手购买的。锡东某盘表示，通过一段时间的面积赠送，项目推盘速度比前期有所提高，同时售楼部来客量也相应增多，现在市场上采用此种营销策略的楼盘不少，各项目赠送面积方式不同，形式多种多样，比如：赠送花园、大露台、地下室、挑高空间、阳台…… 但同时，也有很多购房者对开发商赠送面积这一做法存在很多疑问。他们表示，开发商赠送购房者些许面积是为了促销，但有些楼盘所谓的“赠送面积”太大，比如个别楼盘声称赠送面积达20%，令人难以相信。 开发商销售说辞中经常用到“一房变两房”、“二房变三房”、“赠送阳台花园”之类广告语，这被业界称为“面积营销”。在价格相等的楼盘中，拿到更大更多的居住空间，显然购房者更愿意。对于楼盘普遍促销手法，一些购房者表示可以接受。 当然，也有不少购房者对此表示质疑。很多购房者认为，“羊毛出在羊身上”，开发商怎么可能赠送面积给购房者呢，天下没有免费的午餐，买房送面积只是开发商的一种促销手段，说不清是“馅饼”还是“陷阱”。 赠送面积一般位于阳台、入户花园等部分，绝大多购房合同中都不会将赠送面积这一项写入，当然产权证也很难体现出来。后期赠送面积如不能落实，或因为赠送面积出现质量隐患、产权纠纷，遇到抵押、继承、拆迁等情况时，法律就难以保障业主利益。 据记者了解，对于这种促销手段，很多城市都出台了相应规范，明确禁止“赠送空间”。因此，购房者对于赠送面积等优惠，一定要擦亮眼睛谨慎出手。

现在的广告是低俗的不能在低俗的

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房价不能便宜，很多买房者就希望开发商能多给些优惠，于是就有了赠送面积促销，众多购房者常常被吸引住，可是这背后更多的是法律问题，众多置业者们不了解就盲目签约，后续带来的问题也让人头疼不已。 一、在现行的建筑设计规范中规定： 1、入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积，露台是完全赠送的。 2、地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积。 3、飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积; 4、阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。 因此，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。 另外，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。大家都知道，顶楼和底楼的房子是**不好卖的，但有了这些附加条件，难免不会犹豫一下。 二、赠送面积不属于产权面积 赠送面积越大，在购房者心里得房率就越高，但是赠送面积并不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。 三、赠送面积存在的隐患 1、赠送面积虽好，但还是得看是否实用。一些“赠送面积”譬如入户花园等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题。 2、入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。

新房网签，是开发商与购房者的交易行为，是在住建委网站上备案的过程。网签之后才可以进行贷款、过户等手续。如果您和开发商达成交易意向，建议您咨询开发商其中缘由，提前做好资质审核，但注意有效期为30个自然日。

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